第1个回答 2022-03-08
坐标成都，从事金融行业八年，目前拥有50多人团队。专业解决问题，让你少踩坑
问下成都人，第一次贷款，没有经验，怎么办？
那么我就来给你讲讲房产抵押贷款流程，首先我们需要考虑很多问题，然后再去匹配哪家银行最合适自己的需求。下面就先来说说房屋抵押贷款的流程以及办理时间
一：办理房屋抵押贷款流程
考虑需求→自身情况→匹配银行→房产评估→准备资料→下户→批贷→签约→公证→上抵→他项权利书→放款。
整体流程下来大概时间在15-30天左右，因为涉及流程评估，初审，下户，（做资料）批贷，公证，上抵，出他项权利书，放款，如果有上家抵押还需要垫资，也需要时间。
当然也有效率高的，抛开客户原因，最快可以做到下户后三天放款。当然这类的主要针对急用钱的客户，但是利率会稍微高一点。适用于短期用款，急于放款的客户。
了解自己的基本情况，匹配相关的银行，后面的事情基本都是水到渠成。最重要的就是选择合适的银行，适合自己的，才是最好的。这是难点。
有些客户对自身资质比较自信，直接去银行申贷。但是凭借我多年的经验告诉你，每一个客户多多少少都存在这样那样的问题，很多东西想起来简单，做起来难。
首先你要了解整个流程的难点及自己哪方面会出问题，然后再去银行客户经理沟通，会简单和流畅很多。
那么客户一般在哪些方面会比较容易出问题呢？下面是我收集整理出来的房屋抵押贷款的几点要求，希望可以帮到您：
一、借款人
（一）年龄
年龄要求在18-65岁之间，
18-22/25需要父母共借，因为银行考虑到这个年龄段刚步入社会，可能在还款能力上还有所欠缺。
60-65岁需要子女共借，因为到了这个年龄段生老病死的概率加大，银行需要规避风险，父债子偿。当然部分银行最高年龄可以做到70岁。因为银行之间还是有业绩竞争的。
（二）婚姻
未婚只要不是超低龄。都基本没有问题。或者可以考虑父母共借。
离异的话，需要考虑是否是三个月内离异，因为银行会考虑是否存在债务转移，高债务等风险。包括了离婚协议是否财产分割清晰，银行都会拒接产权存在争议的房产，假设后期逾期了，这些资产不太好处置。
已婚：一般要求夫妻共签，禁止单签，因为法律规定夫妻共有财产需要夫妻双方出面，单签的话，不逾期就好说，一旦逾期处置资产时，另一配偶不同意并且起诉的话会牵连一大批人。
并且以上情况都需要去公证处公证，如逾期且没有还款能力的话，银行有权利强制执行法院拍卖，处置变现资产。
还有一种情况比较麻烦，那就是丧偶，需要所有有关亲戚做放弃财产公证。所以实现起来比较繁琐。
（三）职业
公检法军律师记者。这几类基本都是银行不愿意接纳的顾客群体，因为部分职业限制不允许名下有企业。且部分职业的职业性质比较特殊，这里就不细说了。当然还有部分夕阳产业及产能过剩的行业银行基本也不接。
（四）征信
大部分普通人，活了大半辈子都不知道征信是什么，也不知道自己的征信具体是什么个情况，这个需要到互联网或者征信大厅去打印。
征信的话，银行主要看：负债、逾期、查询记录，这三个方面。
征信可以综合反应客户的还款能力，能否还的上，是否会有逾期的风险，这是银行所看中的。
查询次数这是大多数客户比较头疼的一项，因为部分客户不懂瞎点，导致查询次数过多。
查询过多的话银行就会以为你最近在频繁借款，并且还没借够，其他银行都没批贷，我也不能批，我不能冒这个风险。最终就被拒了。
（五）其他情况
涉诉涉案，被执行，借贷纠纷，失信人。前面两个这些很好理解，都是跟还款能力相关，怕你一不小心被没收财产了，那银行找谁说理去。
至于借贷纠纷和失信人，这说明你有丰富的纠纷经验和很高的逾期风险，银行当然也不能冒这个风险。
了解完借款人的各方面要求之后，下面我们来谈谈你的抵押物也是就房产要求。
（一）区域：核心热点区域 ，越好变现越好。
（二）房龄：普遍在25年以内，部分银行要求15-20年。
（三）面积：50平米以上。这是大多数银行所能接受的最低要求。但是像有点另类连停车位都接。
（四）产权性质：银行最喜欢的永远是住宅。其他的不太好变现。当然也部分银行也可以做。只是成数会比较低。有的手续还比较繁琐。
（五）共有情况：房本单独所有，房主夫妻双方出面就行。但是有的房本上会出现abcd四个人的名字，那么这个牵扯的就比较多了，会很麻烦。所以银行最多允许房本上有2个权利人，而且还得是夫妻。其他关系的后期资产很难处置，比较容易出现纠纷。
（六）是否是干净房/转单：这个主要是考虑这栋房子之前做没做过抵押，现在还有没有抵押，有的话需要做过桥后做一抵，上次抵押有没有按时还款。总的来说银行还是在看你的还款能力，不想冒风险。
（七）二套房：这个就好说了，证明你有足够的资产，还款完全不是问题，银行非常乐意和你合作。
房产要求基本就是这些了，如果作为企业经营贷款用途的话，还需要注意一下几点。
一般房产抵押作为企业经营贷款用途，法律规定不得入房市和股市或者其他不良嗜好（黄赌毒）消费。所以银行得满足国家政策合规。也就是需要有公司消化这笔贷款。
个人消费贷款的话，额度就会偏小，最高200W，而且现在比较难批，资质要求比较高。所以为了合规，部分银行要求真实经营，要企业下户的。一部分顾客有执照未经营，一部分可以过户营业执照，因为部分银行要求过户要满三个月。当然还有一种操作，叫做实控，就是需要找个公司出具实际控制人协议。
实地经营，某些银行需要实地评估流水情况，流水基本要求覆盖贷款金额的1/2/3倍。这里也可以操作，就不细说了。
看完上面这么多总于等到大家最喜欢的环节了，那就是房屋抵押贷款可以贷多少，利息多少以及贷多久了。
总结一句话就是这笔钱自己需要用多久，利息多少合适。全看自己的规划。
（一）可贷金额
可贷金额一般实在抵押物的5-7成。银行评估会比市值稍微低一点点。
举个例子：房屋价值200万 抵押物成数7成那么他的可贷金额就是140万
房屋价值（200）*房屋成数（7）=可贷金额（140）
（二）利息
利息的话，就得看你的资质了，就算现在某银行有一个款年化3.6的，你资本不符合不也是白瞎。所以适合自己的才是最重要的。
（三）时间期限
时间期限一般根据自己的资金规划来，不要过渡消费就好。房抵的话，银行这边一般都有1年/3年/5年期的产品，部分银行可以做到10年、20年，甚至30年。当然还款方式还是有所不同的。
1-5年期的基本都是先息后本，这样资金的利用率就比较高了。不用每年归本，钱一直在自己手上运作。部分产品需要每年归本，这个就需要涉及到过桥，会麻烦一点。
最后大家还得注意一下贷款用途，这一点可是重中之重，不少客户都是卡在这一关，头疼不已。
一般借款用途这个银行是很看重的，大多数顾客不懂乱说基本都被拒了。因为银行禁止一些行业，一些用途，上面提过，这边不在赘述。当然这些事情是可以围魏救赵的。只要你会讲故事，并且有理有据，并且能还的上钱。那银行也就不会管那么多。
总结来说就是适合自己的才是最重要的，选择往往是最难的事情。后续的事情基本都是水到渠成。
还有一种方法，你什么都不懂，是小白，就多跑几家中介，一定要多跑几家，多做比较，综合考虑，切勿操之过急，被低息吸引，给小人可趁之机。
希望我的回答对您有所帮助。