2024年的房地产市场，中央经济会议的最新信号已经明确。保障性住房、新模式的推进以及对"保交楼"政策的强调，预示着市场的新篇章。尽管1-11月商品房销售面临8%的下滑，但2024年预计销售面积将达到11.9亿平方米，仅微幅增长0.2%，增长动力主要源自购房信心的回升和政策支持的强化。
信心与杠杆的复苏"保交楼"政策的实施提振了期房市场的信心，随着经济状况的好转和政策对购房能力的提振，首套房贷款首付降低和房贷利率的下行，将为销售增长注入强劲动力。一线和二线城市的需求预计将实现增长，而三四线城市则面临需求调整的挑战，尤其是人口流动分化明显，部分城市仍吸引人口流入，而非城市群地区则承受着人口流出的压力。
市场格局的变化房市的重心在于35个大城市，它们贡献了大部分的销售、土地出让金和GDP。一线城市，如北京、上海，需求强劲，不仅来自刚需和改善型需求，还有新流入人口的推动；二线城市如杭州、南京，人口流动活跃，政策优化释放出更多购房需求；三四线城市则回归理性，本地居民和务工人员的需求将成为主导，购房能力与意愿的平衡是关键。2024年，一线和二线城市的销售面积占比有望分别增长23.3%和21.9%，三四线市场将呈现差异化发展。
人口流动与住房需求三四线城市的市场分化进一步显现，城中村改造成为新的增长点，预计在未来五年内将带动11.44亿平方米的销售，到2024年可能贡献2.9亿平方米。长远来看，住房需求不仅源于城镇化进程、人口流动，还有消费升级和居住条件的改善，以及经济的稳步增长。城镇住房市场仍有巨大的改善空间，居民住房消费将得到经济增速的有力支撑。
过去四十五年间，中国GDP的惊人增长与住房消费同步，家庭结构变化推动小型化趋势。预计2023-2027年间，城镇人口增长、城市更新和居住条件的提升将催生约11.64亿平方米的自住房需求。城镇人口的增加、旧城改造的推进和居民生活品质的提升，将成为推动市场稳步增长的关键因素。
总结起来，2024年的房地产市场，将以城镇化、人口流动和改善型需求为主要驱动力，预计全国商品住房需求年均将达到10.26亿平方米。从2023年起，旧城改造和居住条件的改善将成为市场的主要趋势，标志着房地产市场进入了一个新的发展阶段。更多深入的市场分析，欢迎关注微信公众号《深莞宜家》获取。