第1个回答 2024-05-26
随着楼市的下行趋势，除了发布“限跌令”，部分城市已经开始用真金白银补贴购房者。近一个月来，至少有10城（或地区）推出了鼓励购房新政，包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等。各地“花式”补贴措施包括：政府直接提供购房补贴、对农民进城购房给予优惠、以人才或二孩三孩名义给予购房优惠、对商品房契税进行减免、购地下车位也可获得补助等。
比较特殊的是河北保定市，放松了特定房屋类型的限购、限价政策。目前，出台楼市松绑或购房补贴政策的，基本都是三四线城市，这或许与这些城市飙升的楼市库存息息相关。根据上海易居房地产研究院数据，全国百城库存数据已经连续36个月同比正增长，创下5年来的新高，三四线城市的去库存压力最大，且短期难化解。
鼓励措施包括：政府直接提供购房补贴、对农民进城购房给予优惠、以人才或二孩三孩名义给予购房优惠、对商品房契税进行减免、购地下车位也可获得补助等。例如，重庆市璧山区住房和城乡建设委员会宣布，购房人购买当地房企的新建商品住房（限1套）、车位（不超过2个）、商服用房（不超过5个）和办公用房，以及购买二手住房（限1套），符合相应条件的，可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。
湖南衡阳市发布《衡阳市城区新建商品住房和地下车位财政购房补贴实施方案》，对未来5个月内买房的市民进行契税补贴，补贴比例从15%到50%不等，越早买房，补贴得越多。河南开封、重庆万州、河南新乡的地方政府也给出了限时契税补贴政策，鼓励市民在年末购房。
不少城市通过人才、三孩等名义发放真金白银的购房补贴。例如，广西南宁近期扩大了购房补贴的人才范围，拟按照高层次人才认定的类别分类实施首次购房补贴。江苏南通海安则率先提出给二孩家庭、三孩家庭给予购房优惠。
海安还鼓励当地企业组织团购商品房：企业、单位购买用于人才用房一次购房5套以上或组织企业、单位职工一次购买10套以上，在市场价格基础上给予每平方米400元的优惠。
近期内蒙古呼和浩特也宣布对毕业5年内首次在呼和浩特市置业的高校毕业生给予购房补贴，符合相应条件者，博士研究生、硕士研究生、本科生分别一次性给予10万元、5万元、3万元补贴。
贵州龙里县则不管是不是大学毕业人才，只要农村户籍居民、外来人口愿意去当地落户买房，可以按迁入户籍人口数量（每人40平方米），给予每平方米相应的500元补贴，最高每人可获两万元。
湖北荆门市近期也宣布，未来一年内，对首次在中心城区购买新建商业用房以及地下车位、取得契税完税证明的购房者，按照商品房买卖合同成交额的1.5%给予一次性购房补贴，补贴金额最高不超过5万元。
河北保定于近期宣布放松限价、限购政策，根据其发布的《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》，当地对被动式超低能耗建筑商品房项目，取消销售价格限制。居民如购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。
三四线库存积压多个地方政府密集出台鼓励购房新政背后，是市场成交数据的持续下滑。尽管在楼市精准调控之下，当前房地产信贷环境略有好转，但是短期内购房者的置业情绪尚未恢复。
根据中指研究院数据，其选取的50个代表城市中，今年11月份长三角代表城市新房成交面积环比下降8.1%，同比下降31.7%；长江中游代表城市商品住宅平均成交面积环比增长9.5%，同比下降42.8%；珠三角代表城市环比增长7.2%，同比下降46.8%；成渝代表城市商品住宅平均成交面积环比增长2.1%，同比下降42.1%；京津冀代表城市环比下降6.3%，同比下降14.3%，预计12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。
新房成交量不断下滑，导致很多城市的库存迅速攀升，去化周期拉长。根据上海易居房地产研究院的最新报告，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为5.2亿平方米，同比增长2.1%，当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，即创下近5年的新高。库存环比数据已连续4个月正增长，同比则连续36个月保持正增长态势。
11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。三四线城市库存攀升的态势最明显，出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势，说明相比一二线城市，三四线城市库存积压的现象最明显。
从库存风险的角度看，三四线城市是最大的。截至11月底，库存同比增速排在前十位的城市包括韶关（57%）、惠州（43%）、东莞（41%）、深圳（38%）、保定（37%）、承德（32%）、洛阳（32%）、宁波（32%）、徐州（28%）、柳州（27%）。这些城市面临的去库存压力较大。而库存同比增速后十位城市为：呼和浩特（-31%）、三亚（-29%）、上海（-28%）、合肥（-27%）、晋江（-27%）、淮南（-25%）、太原（-23%）、岳阳（-22%）、马鞍山（-20%）、济南（-20%）。
新房库存同比减少的城市中，既包括上海这样商品房不愁卖的一线城市，也包括岳阳这种此前出现过大面积降价跑量的城市，虽然违规降价扰乱了市场，但是其库存总量明显减少。
根据房地产研究院，截至11月底，商品房去化周期最长的10个城市，分别是西宁、洛阳、舟山、威海、无锡江阴、哈尔滨、芜湖、固安、烟台和韶关。这10城中有8城都属于三四线能级。
“若是当地库存压力大，那么就应该从因城市策角度去落实宽松政策。市场疲软时，三四线城市通过契税补贴的方式激活交易，这一点是值得肯定的。”严跃进认为，接下来的调控走向中，各地同步松绑可能性不大，但是后续可能会有针对具体类型的松绑，比如针对特定区域、特定房产类别等。