商品房开发商、购买者、商业银行、政府职能部门都是影响商品房价格变化的因素。城市商品房价格波动与政策引导有很大的关系。引导城市商品房价格走向，有利于保持房地产价格相对平稳运行，促进房地产市场健康发展。
城市商品房价格
一、引言
商品房资产与其他资产相比，具有许多特殊性。比如，商品房供给地域的固定性；每处楼盘建设时间较长；单套产品的非标准化；房屋结构相对稳定性时间较长；建设过程对外部融资的依赖性较高；购买资金部分可利用银行贷款的融资性；房产出售价格缺乏透明度；市场需求与建设供给双方信息不对称性；单套产品价值较大；商品房价格变化与经济运行周期密切关联，同步变动趋势明显。商品房作为一种特殊的资产，影响其价格的因素，一方面取决于商品房在生产和生活中提供使用价值的大小，另一方面，商品房是特殊资产，受到供需矛盾的影响，是可以炒作的对象。
二、城市商品房价格大幅上涨的原因剖析
商品房是特殊商品，其价格波动受到供需矛盾的制约，一定时期，在供应量相对不变的前提下，如果带动商品房需求的因素增加，则商品房价格表现为上涨，反之，则下跌；在需求量相对不变的前提下，如果诸因素带动商品房供应量减少，则商品房价格表现为上涨，反之，则下跌。由于近几年我国商品房价格主要呈现为上涨的状态，本文主要讨论商品房价格上涨的相关情况。本部分主要指出：地方政府、商业银行、开发商、购房者共同推高了城市房价。
（一）影响商品房需求量增加的因素分析
1．城市化进程形成对商品房基础性需求。我国长期形成的城乡二元结构，城乡居民生活差别太大，较严格的户口管制，及政治、教育、文化、福利等优势资源集中在大城市等因素，进入大城市就可能得到优先发展机会，引发农民进城的巨大内在动力，政府鼓励大城市发展的政策更加速了城市化进程。据统计，到2007年底，中国城镇人口总量已经达到5.9亿人，也就是城市化率达45%左右。预计未来10年到15年间，中国城镇化率将保持年均0.9%的增长速度。每年从农村进入城市的人口将超过1300万人，是推动房价攀升的潜在力量。
2.完善的公共服务直接让大城市的商品房有了极高的附加值，争夺居住权也刺激了大城市的房价。在优先发生大城市的发展思路下，资金越来越向大城市转移，大城市越来越大。大城市每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设，这些基础设施直接让商品房有了极高的附加值。地铁、公交、文化市场、娱乐、体育设施等方面完善的地方，其楼盘价格一般比较高。如，北京是全国的文化、政治、经济中心，有全国最为完善的公共设施体系，有全国密度的高校、集中了全国最为的学府。在接受高等教育方面，有北京户口的孩子享受优惠的入学条件。北京有着良好的治安环境，刑事犯罪率应该是全国的； “首都、文化名城、宜居城市、国际都市”将不断拉升北京的综合竞争力。如，秦皇岛市交通便利、距离北京天津较近、环境优美、气候宜人，吸引了更多外地人到秦皇岛市居住，争夺居住权也刺激了大城市的房价。
3．经济周期影响。统计分析，商品房价格具有周期性、上涨太快后必然走向回归的特征。当经济从低谷走出后，经济增涨加速，市场交易活跃，民众对于未来的信心增加，在通货膨胀的预期影响之下，为了避免手中的货币贬值，纷纷买房，形成部分“恐慌性购房族”，通货膨胀预期增强也可能导致房价持续走高。
4.在利益驱动下，金融业及地方违规行为“上有政策，下有对策”，分流部分政策资金助推商品房价格上涨。从买房到换房、租房，都有金融机构的参与，房子关联着整个金融系统的运作。政府推出的超大规模经济刺激计划，恰好又适时地刺激了商品房需求，上万亿“多出来的钱”受利益驱动通过各种渠道输送到房地产业，这是房价走高的重要原因之一。
5.媒体不恰当的舆论导向助推商品房价格加速上涨。媒体为增强吸引力，天天报道某地商品房价格上涨的消息，极易诱发民众的从众心理、攀比心理，求大求多地购房。
6.除了正常的住房需求外，全民炒房也是影响某城市商品房价格上涨的重要因素。（1）作为市场经济国家，中国每一个大中城市的房子都是面向全国人民、面向全世界的。据统计，北京在没有限制措施前，房产交易量的10%左右是外国人购买。（2）在商品房价格持续走高的预期下，数量庞大的借贷买房者，纷纷加入到买房队伍中，加之，商品房建设周期一般为一至二年时间，商品房开发商借助于媒体影响力，很容易制造成有钱买不到房的假象。（3）“煤老板、温州商人、部分行业的高收入群体”等炒房势力，他们不可能对全国商品房价格带来太大影响，却有能力拉高局部地区的房价。
（二） 影响商品房供应量减少的因素分析
商品房开发商的经营总成本逐步提高了，成为其将售房价定高的内在驱动力。据调查，商品房成本分布大概是4个1/4， 分别是建设、土地、开发商利润和政府税费。垄断行业跨行业参与是推高土地价格的重要力量。垄断行业中的大企业资金实力雄厚、成本低，在争购土地储备过程中，推动土地价格上涨，带动商品房成本上升，引发商品房价格上涨。当今的房地产行业，是典型的群雄并起时代。国企、民企、外企，都运作其中。传统的建筑企业、电力、电器、煤炭、粮食、水利、化工、外贸、远洋等大公司，都成立了自己的商品房开发企业；上市公司年报显示，许多公司涉足商品房业务， “地王”大多数出自这样的企业。从1999年到2008年间，地价涨得比房价还要快，是房价上涨的重要原因。可以讲，土地市场的问题不解决，房价不断高涨的问题就难以解决。另外，部分权力部门的腐败也是房价走高的原因之一。由于商品房开发商的运作程序不公开、不透明，开发商行贿成本较高，为了回收成本，不影响利润，只能把售房价定得较高。
（三）房地产开发商的运作模式与风险分析
房地产开发商的运作模式，也是高价房产生的模式，成为其将售房价定高的形成基础。加工制造业资金运作特点是：从设计到大规模生产，研发成本高、初期投入风险大、运作周期长、市场前景不明确等，有很大的运作风险。
开发商运作一处楼盘大致经过这样的几个阶段：开发商首先得到开发用地、组织初期基础性建设、限度地得到更多银行贷款支持、广告宣传、预售房阶段、收入部分现金、继续施工建设、完成配套工程。通过以上分析可以看出，商品房开发的运作特点是：商品房行业技术要求相对较低，运作周期较短，老板自身承担房价下跌的风险较小，老板可以通过预售房制度、按竭贷款、虚假的信息发布等手段，巧妙地将风险转嫁给银行、购房者。特别严重地，预售房已经提前产生了固定的购买者，加之，楼房验收不强制、不规范、不透明，楼房出现种种瑕疵，购房者只好选择忍受。购房者提前付出了一定数额的预付款，所购买楼房质量一般都有点瑕疵，其实质是房价暗中上涨了。
预售房制度和开发商高负债经营为房地产行业泡沫埋下隐患。调查显示，多数商品房开发商的资产负债率居高不下，资产负债率平均在60%左右，有的资产负债率超过90%。
（四）贷款买房投资者的购房运作模式分析
（以上回答发布于2013-11-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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