沙步：黄埔之芯，万亿撬动的旧改巨轮
2022年，广州黄埔区的旧改步伐在经历了去年的短暂暂停后，再次扬帆起航。今年的广州市重点项目计划，亮出了42个总投资高达435.27亿元的城市更新项目，而沙步旧村改造，作为其中一颗璀璨的明珠，正式列入改造名单，备受瞩目。
位于黄埔区东部的沙步，坐拥广州保税区和开发大道，与南岗村相邻，广深公路贯穿而过，地处临港经济区的核心区域。作为黄埔南岗街的一部分，南岗街人口近9.32万，占黄埔区的7.37%，排名第三，仅次于云埔和联和街道。
沙步旧村由鹿步、沙涌、塘头三村组成，是黄埔区规模最大且已获批复的改造项目，预计投入234亿巨资，打造崭新的面貌。改造方案中，保留了部分村落和工业用地，规划清晰，从居住区的黄色到商业区的大红，再到市政设施的深蓝，各色区域一目了然。
历时八载，万科操刀的沙步旧改
沙步村的改造之路并非坦途，从2010年提出全面改造至今，历经8年才完成拆迁补偿方案，而从方案通过到首批商品房面世，更是耗时长达12年。2018年，万科接手沙步旧改项目后，2021年2月即举行了动工仪式，后续进度快速推进，展示了黄埔区作为旧改示范区的决心。
沙步区位独特，黄埔东路的繁忙车流与密集人口交织，形成了繁华的商业氛围。沙步综合市场周边人潮汹涌，尤其夜市热闹非凡，周边大型商业广场如领好广场、金竹山广场和尚城万科里，为居民提供了丰富的购物选择。
尽管沙步旧改带来的是大规模住宅区，但环境方面，除了一些施工工地，大部分区域保持整洁，不过货车较多的低楼层创业园和汽修厂，可能会带来一定的噪音。未来，万科黄埔新城将带来超过3万套住宅，居住人口将超过8万，规划包括学校、医疗设施和大型商业综合体，力求打造宜居宜业的新型城市社区。
面对竞争激烈的市场，万科黄埔新城的开盘价预计在3.8-4.2万/㎡，楼主打算以低于3.8万/㎡的开盘价吸引购房者。然而，周边的富力新城、星航TOD和臻珑府等项目价格已较高，尤其是与沙步仅两公里之隔的富力新城，最低价已达到3.2万/㎡。这意味着，黄埔新城的入市不仅对沙步板块产生冲击，还可能动摇整个黄埔区的房价格局。
在政策愈发严格的广州房地产市场，黄埔区的热门板块正经历调整，沙步旧改的大量供应无疑给购房者带来了新的思考。在这样一个充满机遇与挑战的板块，投资需谨慎，考虑清楚性价比和未来发展趋势，才能在变动的市场中找到合适的定位。