第1个回答 2022-06-01
第一章 总则第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，推动建设和谐宜居社区，提高人民群众对居住环境的满意度，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 本市行政区域内住宅物业管理和相关监督管理活动，以及老旧住宅小区基本物业服务活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 市、县（市、区）人民政府应当将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全党委领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建相结合的工作格局，制定并落实扶持政策，完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。
市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门（以下简称物业管理主管部门）负责住宅物业管理活动的监督管理工作；其他相关部门和机构按照各自职责做好物业管理的相关工作。
街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区内住宅物业管理活动的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。第四条 建立健全社区党组织、社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在社区治理中的领导作用。第五条 支持物业服务行业协会依法实行自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，调解行业纠纷，组织业务培训，推动行业健康有序发展。第二章 业主、业主组织和物业管理委员会第六条 房屋所有权人为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，履行义务。
业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。第七条 新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出的书面申请之日起六十日内组织成立筹备组，并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。
筹备召开首次业主大会会议所需费用的指导标准，由市物业管理主管部门会同发展和改革部门根据物业管理区域规模、建筑面积和业主户数等因素制定。第八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业等管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途，或者利用共有部分从事经营活动及其所得收益的分配与使用；
（九）确定业主大会、业主委员会工作经费及标准，确定业主委员会成员工作补贴及标准；
（十）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
实施前款第七项和第八项决定，应当依法办理有关手续。第九条 首次业主大会会议召开后的业主大会会议，按照有关法律、法规规定和业主大会议事规则召开。
业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开；采用互联网方式表决的，可以通过市物业管理主管部门建立的物业公共服务平台进行投票。
社区居（村）民委员会应当对业主大会会议的召开和投票表决进行指导和协助。第十条 业主委员会执行业主大会的决定，履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责。
业主委员会成员应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，遵守法律、法规和业主大会议事规则、管理规约或者临时管理规约，模范履行业主义务，热心服务公益事业，责任心强，公道正派。
业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：
（一）不具备与业主委员会工作相适应的健康条件的；
（二）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域内的物业服务企业有利害关系的；
（三）被人民法院列为失信被执行人的；
（四）法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。
鼓励业主中的中共党员、社区居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员参加业主委员会选举。