我们经常要到购物中心、大型商业超市等地方购物、消费，对这类型的商业业态，其实再熟悉过不了。高大上的购物中心，以及与老百姓日常生活息息相关的大型超市，无论什么时候总是琳琅满目、繁华热闹，所需商品应有尽有，由于其规模效应，成熟的大型商业总会带来巨大的客流量，以至于这些商业旁边的商铺，也因"近水楼台先得月"而分享了他们带来的客流，总被认为是最有投资价值的商铺之一。
事实到底是不是这样呢？对于商铺投资者来说，其实这又是一个陷阱，如果没有做好充分的思想准备，投资大型购物中心、大型商超旁边的商铺，可能又会掉入"暗坑"。
有人觉得不可理解，这些地方生意那么好，客流量那么大，不是常听老师讲，商业的命门就是"客流量"吗？那么，这些地方应该就是最好的投资目标了，有如此的大客流，紧挨着他们，这不正是""大树底下好乘凉"嘛。
请注意，真不是这样。投资商业，要有全面眼光、长远眼光，有没有考虑过，这类商铺搞不好，不仅难于"大树底下好乘凉"，甚至可能"大树底下，寸草不生"？今天就来谈谈，这类商铺不能投的具体原因是什么，问题出在什么地方。
我们先从目前整个大型商业的背景和处境说开始，笔者把它们归纳为三大困局。 困局一：
成熟守旧的传统大型商业深陷困境的问题。城市快速发展，互联网经济崛起，城市的商业也处于快速更迭之中，长期以来，在人们思想观念中，以为购物中心、大卖场这样的商业场所似乎都是非常稳定，永远屹立不倒的。事实是，随着城市的静态环境被打破，商业也处在强烈的不稳定之中，一个成熟的大型商场，如果长期墨守成规，很可能在新环境、新经济的冲击下，带来生存问题，直到最后关门大吉。
目前，这种情况在国内屡见不鲜，在城市新区域兴起，新商业兴起，互联网电商兴起，购物消费环境激烈变动的大环境下，人们的购物选择范围扩大、购物方式增多，不少城市原来赫赫有名的老商业、老品牌渐渐被消费者遗忘，逐步没落，在营收下降，连年亏损的情况下，不少传统的百货商场、购物中心、商业超市就这样默默关门了。当今的商业环境，无时无刻不在激烈变动中，目前的情况，还有很多传统大型商业在苦苦支撑，前途命运如何不仅旁观者无法知道，恐怕经营者心里也没底。
困局二
新兴大型商业培育难于成熟，很多新兴购物中心、大型商场门可罗雀。这是又一种情况，城市规模扩大，新商业不断出现，但是，现在大部分城市的商业地产已经出现过剩现象，不仅相当多商业地产一直空置着无人接手，就算是经过严谨的市场调研分析、定位、规划的新商业，最后很多都难于成活。能够正常进入营业状态的，很多也都长期处于亏损状态。这一类型的大型商业目前也在苦苦支撑，前途未卜，摆在他们面前的只有两条路：要么在苦苦支撑中最后庆幸活下来，要么最后关门大吉。
困局三
大凡是大型商业，基本上有两种存在形式：一种是自己的商业物业，也就是自己持有产权的；第二种是租赁式。在两种形态中，租赁式是一种主要的存在方式，其中，尤其以大型商超采用租赁方式更多。为了降低经营成本，大型商超通常都会选址在地理位置相对偏僻、场地宽阔的地方，然后，通过自己的品牌和商圈效应，带动消费市场，激活自己的商业，例如沃尔玛、家乐福、卜蜂莲花等跨国连锁超市，都以这种方式存在。
近年来，由于受到商业动态环境、商业竞争环境的影响，不少大型连锁超市、大型零售终端都出现了经营不善、无法盈利，甚至长期亏损的状况，有些商业最后无法生存，选择了退租离场。还有一些大型商超由于总部战略调整，做出了压缩市场规模或调整区域市场等各种措施，导致关店或转移地址。另外，还有一部分是因为企业收购兼并出现的业务调整，最后导致大型商业退租离场。
通过上述"三大困局"的概述，我们再回过头来看看，紧挨着大型商业的商铺会存在哪些问题。 问题一：
老式传统大型商业基本处在每座城市的中心区，其周边的商铺价格都非常昂贵，溢价率已经很高，这是第一个缺点。此外，投资这类型的商铺还有几个风险：一是困局之一的老式大型商业无法存活的问题，可能会殃及自身；二是城市新城区兴起，可能会导致老城区商业衰退，最后无商可经；三是老城区的拆迁改造，使原来的商业氛围完全丧失。
问题二：
对于新兴的购物中心、大型商业体，如果投资它们周边的商铺，则是在"赌明天"。新兴商业体最初的商业氛围、人气远远不够，需要一个培育的过程，这个过程可能要3~5年，有些甚至长达10年以上，关键是商业能不能培育成功的问题。一荣俱荣、一损俱损，新兴商业能成型，自然皆大欢喜，一旦做不起来，这种商铺的投资可用"血本无归"来形容，总之，风险是极大的。
从另一个方面看，如果新兴商业全部为运营商自持，如果赌对了，增值也很快，收益要远大于一般性的社区商铺。收益大、风险也极大，不仅要考验眼力，更多时候可能赌的是运气。因为，面对未来，从政策环境、商业环境到企业环境等，多方面都会带来很多不确定性，这些方面只能"听天由命"，谁也没法掌控。
问题三
面对上述的困局三，也会构成很大的投资风险。商铺在租赁式大型商业体的附近，如果大型商超生意好、商业繁华，大部分情况下，对商铺的确有促进作用，能够在一定程度上增加商铺的物业价值和租金潜力。但是，如果把目光放到5年、10年甚至更长时间，这种商铺的毛病很容易就会看出来，它的最大风险来自于：大型商超的稳定性。
前面已经提到，由于这类大型商业体基本处在比较偏僻的位置，最担心的是，由于各种原因导致这些商业体最终退租离场。一旦这样，享受到的就不是"大树底下好乘凉"，而是大型商业撤离后的满目苍凉，商铺贬值将是无法逃避的命运。整个商业环境的改变，可能让投资盈利的愿望落空，极端情况下，所投商铺可能会成为毫无价值的烂铺。
结语
由此可以看到，在紧邻购物中心、大型商超的地方投资商铺，具有较大的风险。这些风险，有些是显性的，有经验的投资者一眼就能看到问题所在，有些风险则是隐性的，不仅投资者无法察觉，甚至大型商业本身的所有者、运营者也难于预期。鉴于大型商业本身的体量和规模商圈效应，隐性风险一旦出现，常常会改变这个地段的整个商业格局，这是最难于预料到的。
另外，大型商业周边的商铺，还会出现"寸草不生"的情况。现在的购物中心、大型商超通常都是"一站式"购物消费，包含了购物、休闲、娱乐、餐饮等各种业态，具有极强的虹吸效应。看似这个地带繁花似锦，其实，所有的消费者都是冲着大型商业去的，巨大的客流量与你的商铺无关。尤其是一些位置不佳的商铺，很难会吸引消费者的驻留，彻底沦为"陪客"，沦为"为人做嫁衣"的一道虚假风景，因此，最终也就成了"大树底下寸草不生"的牺牲品。
同样是商铺，以小区居民消费群体为主要依托的社区商铺，比大型商业体身边的商铺来的更有生存力、保值能力更强、投资更加稳健。如果购物中心、大型商超与社区衔接紧密，买社区商铺尽量也要往居民小区靠拢，而非往大型商业靠拢。当今，企业的竞争已经处在超竞争环境中，商业形态稳定性变差，不确定性因素增多，投资商铺，如果不想带有更多"赌性"在里面，远离大型商业体，是一个明智的选择。
