产权归属纠纷，宅基地自建房

Question

产权归属纠纷，宅基地自建房，房屋自建，与母亲产生纠纷，法院判决归母亲所有，后母亲去世，留有遗赠协议赠予大女儿，赠予协议起草时亲属以及我不在场，宅基地并未变更过户手续，
问：1，赠予协议是否有效？（因为起草协议书时我并不在场，所以不知真假）
2，法院判决书在前，判决房屋归母亲所有，死后是否属于遗产？或是归我所有？
3，宅基地仍在我名下，判决归母亲所有，宅基地原始资料仍在我名下，是否可以忽略法院判决与赠予协议，房屋归我所有？

4，房屋是我自建的，宅基地是我的名下，与母亲发生纠纷是因为母亲想要为女儿留下这部分房子，现在对方有遗赠协议，不知道真假，宅基地仍在我名下，判决书归母亲所有，那么这三间我自己建的房子在母亲去世后，是归我所有？还是属于遗产？还是按照遗赠协议属于大女儿？

Answer 1

方案有几条

Answer 2

农民自建房能不能办产权证，主要看该房屋所在地的土地性质是国有的还是集体的，这个在土地使用证上可以体现出来。如果土地性质是国有的，则可以自由转让，也可以办理产权过户手续。如果土地是属于集体所有的，则不能上市交易，只能在集体内部转让。
农村自建房可以进行买卖，但宅基地的集体土地使用权必须要依照法律规定程序进行转让和受让。中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知（中发〔1997〕11号）规定：“农村居民建住宅要严格按照所在的省、自治区、直辖市规定的标准，依法取得宅基地。农村居民每户只能有一处不超过标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。”国办发〔2007〕71号规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《房屋登记办法》第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”

Answer 3

如果是您爷爷去世后盖的房子，您奶奶有该房产的全部处分权，否则您只能处分属于自己的那部分，具体多少，与您奶奶有几个子女有关系，大概是一半多属于您奶奶。与户口本记载关系不大，能否公证与您的宅基地有无产权证书有关，没有产权证书公证处应该不会给您公证。带您奶奶直接去更改宅基证和地契不是更简单吗？当然您需要在公证不能后，说服老人，分清财产归属，可以遂老人的愿，而且避免纠纷。追问

房屋是我自建的，宅基地是我的名下，与母亲发生纠纷是因为母亲想要为女儿留下这部分房子，现在对方有遗赠协议，不知道真假，宅基地仍在我名下，判决书归母亲所有，那么这三间我自己建的房子在母亲去世后，是归我所有？还是属于遗产？还是按照遗赠协议属于大女儿？

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