原标题：同样是层高不足，为何他的房子能退，而我的不能退？
(作者：虞露洁，本文转载自微信公众号“层楼”，凤凰网房产已获授权)
2019年，堪称杭州楼市“交付大年”。
据不完全统计，全年预计有145盘交付，相比去年增加了一半。仅5-6月，市八区就有14盘、近万套房源交付。
每到交付季，各大开发商都是“如临大敌”，提早几个月准备。
毕竟，对购房者而言，动辄几百万的房子，绝对是人生最大事之一。满心期待收房之时，如果发现房子有问题，能不愤怒吗？
对于一些小的质量瑕疵，在房价上行期，购房者往往会选择“大肚能容”的处理方式，协商解决，基本不会“撕破脸皮”。
比如，去年闹得沸沸扬扬的未来海岸退房事件（前后定价出入），最终真正退房者，寥寥无几。
但如果真的遇到质量问题，能够顺利退房，甚至得到赔偿吗？
退房原因可以有很多，但要注意一点，除非房子本身存在严重质量问题，影响业主居住。否则，若没开发商同意，要想退房可不容易。
哪怕质量确实存在问题，也有可能退不了。
比如，同样因为房子层高不达标，老李成功退房，还拿到了赔偿金；而小吴只能打落牙齿和血吞，为什么？
今天，《层楼说法》将通过这两个案例的分析，告诉大家如何更好维护自身权益。
PART 1
案例一：不能退房
2012年11月，小吴购买一幢独栋别墅，合同约定层高2.8米；2015年10月，小吴接到开发商交付通知，顺利收房。
同年12月，小吴装修房屋时发现三楼房屋部分层高虽达到2.8米，但比设计图纸低了500px。
2017年3月，小吴以房产公司交付的房屋层高与设计图纸不符，构成根本性违约为由向法院起诉，要求：1、解除商品房买卖合同；2、返还购房款，并赔偿利息损失。
法院以案涉房屋质量问题可修复、小吴行使解除权已超过一年除斥期间为由，判决驳回小吴的诉讼请求。
案例二：顺利退房
相比小吴，老李幸运多了。
2012年11月，老李购买一套联排别墅，合同约定层高3米；2014年1月，老李验房时发现三楼房屋部分层高未达3米，拒绝收房。
2014年12月，老李以房屋第三层部分层高不符合合同约定的3米为由向房产公司书面提出退房。
因房产公司不同意退房，老李起诉至法院，要求：1、解除商品房买卖合同；2、退还购房款并赔偿购房利息损失。
法院审理认定第三层房屋不符合合同约定的层高3米，且层高因设计方面问题无法整改，房产公司已构成根本性违约，判决解除商品房买卖合同：
房产公司向老李退还购房款，并按中国人民银行同期同档贷款基准利率，赔偿自房款交付日起至退还之日止的利息损失。
PART 2
同样层高不达标，为何法院的判决结果会截然相反？
回答这个问题之前，我们先明确两个概念。第一：什么样的质量问题才能退房？
《合同法》第148条规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……
根据上述法律规定，我们认为退房必须达到以下条件：（1）房屋质量不符合约定标准；（2）质量问题严重影响居住使用；（3）质量问题无法修复或修复后仍不能达到使用目的。
这里的“严重影响”和“不能达到使用目的”在现实的判例中的标准是相当高的，且大部分需要有资质的鉴定机构出具专业意见才能认定。
举例来说，诸如园林景观绿化不如宣传那么好；精装品质存在瑕疵等情况，并不属于严重影响居住使用和无法修复的质量问题，达不到不能实现合同目的的程度，无法退房。
而地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等超出安全限值，无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的，可以退房。
案例中，小吴是独栋别墅，经检查可以修复，基本不能退房；而老李的排屋无法修复，可以退房。
PART 3
但这还不足以解释，为什么老李胜诉，小吴却被驳回？
所以，我们必须了解第二个法律概念：解除权的行使期限。
法律赋予当事人在出现约定或法定事由时解除合同的权利。但若一方当事人在获得解除权的同时，长期不行使权利，将会使当事双方的合同关系始终处于不确定的状态。
因此，从兼顾交易效率和交易安全的角度出发，合同法第95条对解除权的行使期限进行了限定：
“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”
因上述条文对具体期限没有进行明确，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第15条规定“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
也就是说，当事人发现对方违约后，要求解除商品房买卖合同的最长时间为1年。且根据法律规定该1年期间为除斥期间，权利人在法律规定的期限内不行使权利，其权利即被除斥，不因任何事由而中止、中断、延长。
在实践中，对商品房买卖合同司法解释第15条如何适用仍存在争议，即：1年期间是适用于房屋质量问题严重影响居住使用等所有解除权情形，还是仅适用于迟延交付房屋/迟延支付购房款的情形？
参考《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第1条“人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第15条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外”。
笔者认为，除非当事人确实无法履行合同主要义务，如房屋主体结构质量不合格、房屋严重质量问题无法修复或修复后仍不能达到使用目的，否则均应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款解除权行使1年除斥期间的规定。
所以，老李之所以能如愿退房并获得赔偿，还因为他在规定的一年除斥期间内提起诉讼。
而小吴2015年10月收房，到2017年才起诉到法院，时间已超过最长一年的有效行使期限，自然不能获得法院支持。
律师提醒
1、房屋交付时及时验收房屋
验房是买受人收房最关键的一步流程，在填写交房验收单时注意以下几点：
（1）如实填写房屋存在的质量问题，并注明拒收；（2）在验收单空白处手写与开发公司协商好的修复时间及开发公司修复后再次通知交付的方式；（3）要求开发公司提供一式两份房屋验收单，自己留存一份。
在房屋修复完成前，买受人有权拒绝进行诸如缴纳相关税费、签署物业管理文件等后续交房流程。
2、发现质量问题要及时行使解除权，防止权利灭失
买受人在订立商品房买卖合同，应及时关注和监督对方的履约情形。一旦出现违约事由，及时行使解除权，以免权利灭失、合法权益得不到维护。
法律不保护躺在权利上睡觉的人。
作者：
虞露洁律师，浙江泽大律师事务所 民商疑难案件工作室。
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