小产权房最大的问题是没有房本，产权不受法律保护，签再周全的合同，产权也不是你的。
小产权房子分为很多种
有村民自行筹资兴建的农民房，有村委会和村民在集体土地上自行开发的统建房，还有开发商出钱村集体出地合作建设的，但不管哪一种，都是无法取得正规的房产证的，由于没有备案，也无法避免一房多卖的现象，监管不到位，质量也无法保证，同时如果买小产权是无法贷款的，以后出手也更不容易，如果赶上拆迁更面临着原业主违约的风险。
那么签合同到底有什么作用呢
市面上常见的有小产权买卖合同和合资建房协议，但不管哪一种，规范的也只是合同双方的债权关系，无法对产权进行约定。
日前，深圳市一则小产权房买卖合同被法院认定有效的新闻也引发了 社会 的关注，但多名律师均表示，法院判决合同有效已不是个案，但合同是否有效和产权的合法并不是一回事儿。
所以，买小产权房存在相当大的风险，虽然价格可能会有一些优势 ，但无法过户，拿不到房本始终也不能让人真正的放心。
所谓的小产权房，实际上就是利用集体土地建的房屋。在我国，集体土地属于农村集体所有，根据土地管理法等法律法规，集体土地使用权是不得转让的。所以，关于小产权房的买卖合同由于违反国家法律的强制性规定，属于合同法中规定的无效合同。因此，在目前的法律环境下，不建议买卖此类房屋。
若真的要买这类房屋，作为买受人应该考虑法律风险，对出现法律风险时，应该对自己的行为负责。不能对自己有利时不讲法律，遭受损失时却要求法律保护，而且是保护违法利益，这是不合理也不合法的。
最后说一下，法律是保护合法利益的工具，但并非所有利益均为合法，对于不合法的利益，法律不予保护，当事人也不应强求法律保护自身的不法利益。
您好， 小产权房买卖合同效力的3种情形
1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
我国法律明文规定，农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。
因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时买卖对方也表示真实，且不违反法律或 社会 公共利益，那么在这种情况下，一般会认定该小产权房买卖合同是有效的。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效
因为农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，买卖双方所签订的房屋买卖协议，是违反我国有关法律、法规强制性规定，一般都会被认定为无效协议。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效
根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
也就是说，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。
但是，城镇居民在签订小产权房买卖合同后，取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。
小产权房也是有分别的
1.有合法建筑的小产权房，本身是有手续的合法建筑，各种证件齐全，如村民自己的宅基地，通过政府审批允许其盖房子。这是土地未确权前是可以批的，其建筑物也就是房子本身是合法的，若有拆迁问题是需要补偿的。签共建协议做好合同也是能够在银行抵押贷款的，这种小产权房是可以购买的。
2.一种小产权房如村集体乡集体为乡村居民所建的一种福利形式的房子，这种小产权房是不允许买卖的也不能贷款，做好了合同如果原业主反悔是很麻烦的，本身就是违法的合同，利益得不到保障，尽量不选这种小产权房。
3.商业性质的小产权房，是最安全的一种小产权房，这种性质的产权房只是相对于大产权而言。他也是有独立产权的，只是用途商业用地使用期限40年，不同于住宅用地70年。拿地成本低售价也低，但是2017年后没有商住房了，只有商办房，也没有独立产权证，不能住人，只能签租赁合同了。使用商业水电，生活成本较高。
4.人才房，或者叫员工宿舍楼。也是福利房的一种，是有独立产权的公房。由公司统一规划审请建造的房屋，一般产权为公司所有，员工在工作一定时间或有突出贡献或者出部分资金后取得使用权，有些允许使用权达到一定年限就可以象商品房一样上市交易了。这种只有使用权小产权房也是可以贷款按揭的，只是比例较低，一般只能贷4成。使用民水民电，生活成本较低和商品房一样。
小产权房在北上广深这些一线城市都有很多，像深圳30多年来小产权房一直有在买卖，那么小产权房是如何交易的，合同怎么签，下面给大家发几张小产权的买卖合同。
您好！首先再三明确，小产权房属于违法建筑，即使便宜也不建议购买。也正因为小产权房不属于合法建筑，所以其购买过程也不受法律保护，目前对于小产权房的买卖合同是否合法，从 历史 判例来说，始终没有达成一致意见，这就对买卖双方都造成很大的风险。
第一，小产权房性质
通常小产权房是因为土地实际的使用用途和规划的使用用途不一致，或实际使用人和计划使用人不一致的，而导致土地上建设的房屋也不合法。
所以对于小产权房的定性非常明确，就是违法违规建筑，所以也不可能为其登记发证，整个购买过程不能受国家法律保护。
第二，小产权房买卖合同的有效性小产权房的购买行为本身不受法律的认可和保护，也不可能办理房产证、缴纳契税等各类购房合法手续。说简单点，即使买卖双方签订了《房屋买卖合同》，也仅仅是个“君子协定”。 无论是通过律师起草协议，或者公证协议、找村委会做见证人等网传的各种保障合同有效性措施，都无法从根源上保证买卖双方的利益。
特别是在面临房屋拆迁（可能获得拆迁补偿）、或者短期房价大涨的情况下，面对利益诱惑，卖方随时可能以“买卖不合法”为理由，要求追回房屋；这种情况卖方胜诉可能性极高，买方却很难找到途径维权。
根据 历史 判例来看，不同法院也针对小产权房买卖合同问题提出了不同的判决结果。
观点一：在部分案例中，认为只要小产权房买卖合同，符合《合同法》中规定的形式要件，就必须承认合同的效力。但注意合同效力仅对买卖双方有效，对第三方并没有约束力。
观点二：需要根据个案分别分析，不能“一刀切”处理。
判定结果比较模糊，一旦出现纠纷，需要根据每个案例中，房屋的购入价格、购入渠道、本次买卖的价格，是否有其他潜在罚款或拆迁补偿等情况，单独判定。
希望回答对题主有帮助
小产权房最好不要买，存在很多风险，而且还不受法律保护，除非非常亲近的人，相互比较了解，或者本身就在一个村，最好让村里给出证明，或者更名。
根据我国法律规定和目前的土地政策，小产权房买卖签订的合同因为违反集体土地政策而无效。除非所在地区属于试点地区或者购买者属于同村村民。司法判例中，法院对于关于涉及小产权房的案件，判决关于房屋买卖合同的效力也是以认定无效为原则，以认定有效为例外。处理原则主要为：第一，要尊重 历史 ，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和 社会 效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。
如果是我不会买小产权房，怕房价大涨后卖房后悔不愿意过户，好像这种集体土地的小产权只能在本村集体中转让；有一朋友的父母在2000年左右成都购买一套拆迁户的小产权房，当年房价几百一平米，现在房价1万多一平米，卖房的早就消失不见，房你住就是不配合过户，买房的也不知道产权到底下来没有，多层这房都要拆迁了，以后拆迁也是个麻烦事，扯不完的皮，最好不买，买个偏僻一些小的房子都行，不要买小产权房；有些打着商品放实为小产权！有以下特征：必须全款不能贷款的；过分便宜的；不能网签备案的，同时具有以上几点就危险了。
完全可以买，存在即合理。违建？能拆掉吗？显然是不能拆也不可能拆，那为什么不能买？小产权房解决了多少人刚需，贡献巨大，功不可没。