交易无房产证二手房怎样避免风险？

Question

如题所述

Answer 1

一、建议不要购买无房产证的二手房。
二、买无证二手房将面临的风险：
1）二手房买卖合同无效之风险　　
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。　　
2）房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定　　
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
3）房屋质量难以保证　　
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
4）“一房二卖”不可不防　　
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。　　
三、二手房交易十大注意事项：
1、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
2、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
6、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
7、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
8、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
9、中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
10、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

Answer 2

成都地铁1号线淘房团26号出发，赶紧报名吧！案例：无房产证二手房的尴尬杜先生打算购买的商品房是毛坯房，由原业主于2008年从开发商处购得，并在银行办理了按揭贷款，同时在房产中心办理了备案登记。交易总价、首付款及买卖双方承担的费用均已谈妥，但因为房主没有办理房产证，现在双方在付款方式上出现了分歧。杜先生说，这套房子目前存在两个问题，首先是正在抵押按揭中，其次是未出房产证，这两个问题的使得这套房子要先赎楼、且要等到房产证办妥之后才能交易。杜先生给出的意见是：在双方签订《购房合同》后，由买方支付首期款，卖方用上述首期款加上自筹资金将剩余按揭款结清，待卖方办理了房产证之后再过户，之后，他再办理公积金贷款向卖方支付未付房款。而卖方给出的方案是：由买方将其银行剩余按揭贷款结清，待卖方的房产证办出后办理过户;或由买方交付首期款后并继续以原业主名义为其每月偿还按揭款，待原业主出证后再办理过户。杜先生认为，按照原业主的方案，他的购房成本将增加。而卖方则认为，按揭款数额较大，自己无力自筹资金将其结清。律师解析：弄清无法办证原因，谨防毁约带来的风险案例中杜先生遇到的情况绝非个案，针对这种情况笔者咨询了房产律师，律师分析说，杜先生实际无需纠结于是否需要代付按揭款的问题，以及先付款后办证的风险，问题的实质在于原业主反悔的风险，以及商品房本身无法办证的原因。由于原房主未办理房地产权证，无论购买该房采取何种付款方式，均只能待原业主办证之后才能办理过户手续。也就是说，商品房在原业主未办理房产证前，交易双方是不能完成全部买卖手续的。无论买卖双方签订何种形式的购房合同或者协议，也无论在合同或协议中作出如何的约定，都无法保障买方在日后能顺利办理房屋的产权过户手续。出现此类情况下一般会有三种类型：1.次新房，房本在办理过程中2.开发商五证不全，无法办理房本一个合法正规的房地产开发企业，必须具备齐全的五证、二书。所谓五证，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》;二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是法律对销售方的基本要求。其中，《国有土地使用权证》和《商品房销售预售许可证》尤为重要，但在实践中，有些开发商为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，总是说正拿着相关文件在报批某项手续。而消费者对五证进行验证的环节又相当麻烦，所以导致一些手续并不齐全的楼盘在日后办理房产证的过程中遭遇难题。据了解，这种情况一般存在于2006年之前销售的商品房之中，因为从2006年开始，商品房开始网上签约，一般不存在五证不全的情况。3.未达到原产权单位限制的房屋出售年限市面上还有一类次新房是某些单位为职工所建的公房，也是属于福利的一种表现形式，单位规定职工必须住够规定的年限后方能出售，所以房屋的产权也只有在住满规定年限之后才能办理。1. 二手房买卖合同无效之风险卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。本回答被提问者采纳

Answer 3

因为没有 房产证，无法证明房屋产权属 于谁，因此很难维 护自身权益的。
房产证 ：
房产证（PremisesPermit）购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。
即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。
房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。