法律问题求解

Question

据了解，陆云有位于某市古城路的一套26平米的房子，在2010年9月的同一天，分别委托两家中介将这栋房子以50万元和51万元卖给了刘某和李某，并将房子过户给李某。意外的是，两个买房人认识，在发现购买了同一套房子后，找到了陆云。刘某将陆云告上了法庭。
问：两个合同是否都有效？本案如何处理？法律依据是什么？

Answer 1

只有一个合同有效，就是最先签订的李某。如果刘某支付了钱，可以要求其赔偿违约金，如果陆运拒绝赔付，可以向法院起诉，要求其赔偿违约金。如果那时陆运仍拒绝赔偿，此案将进入司法程序。相关依据是合同法。诈骗罪与合同诈骗罪！答案满意吗，记得采纳

Answer 2

两个合同均有效。
《民法通则》对买卖标的物的财产所有权转移时间，作了一般原则性规定。《民法通则》第72条规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。一般认为，这里所指当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定；法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。
　　就本案来说，陆云和刘某之间的买卖未办理登记过户手续，不发生所有权转移，刘某不能取得房屋所有权。陆云和李某之间的买卖，因双方到房管部门办理了登记过户手续，房屋所有权发生转移，李某取得房屋所有权。
尽管刘某没有取得房屋所有权，但这是因未办理房屋过户手续造成的，而不是买卖合同无效的法律后果，如果买卖合同无效，即使双方已经办理房屋产权过户手续，也不能由买方取得房屋所有权，而应办理注销手续，况且，买卖合同无效，双方也无权主张办理产权过户手续。办理房屋产权过户手续是以有效的房屋买卖合同为前提的，而并不是买卖合同有效的必要条件。
　　最高人民法院 《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条规定：财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权的转移尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当责令继续履行；如果协议不能履行，给双方造成损失的，应当负赔偿责任。
　　这说明财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。这一规定同样适用于房屋买卖。在本案中，如果认定陆云和刘某签订的合同无效，刘某就无权请求陆云办理过户手续以履行合同，陆云也不必负违约责任，这对于刘某来说是极不公平的。因此，刘某虽不享有房屋所有权，但对于陆云与刘某之间的房屋买卖合同的不能履行，是因陆云的“一房二卖”行为造成的，所以陆云应当承担违约责任。