小产权房是什么房？

Question

如题所述

Answer 1

市国土部门表示：小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，实际上没有真正的产权。这种房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土部门也不会给予备案及登记。“也就是说，就算你和开发商签订了购房合同，但是这房子本身建造时就属于违法的，对于相关管理机构来说，本身就是不予承认的。 ”

1、为什么不合法
因为没有国家挣到钱。在商品房的价格构成中，地价（国家收取的土地转让金）和税费约占60%到70%。而小产权房“屁股下面”的土地，是所谓是农村集体土地，在变成建设用地的时候，没有经过国家征地环节，没有让政府拿到钱，所以政府说它不合法。
而来自土地的收益，目前已经成为地方政府重要的财源，这些钱除了用来养活公务员，建办公楼，还用来建市政设施、学校，成为拉动GDP增长的重要力量，也是地方政府还债的重要资金来源。
2、存量有多大
目前没有特别准确的数字，但总面积超过70亿平方米是肯定的，而全国城镇合法住宅的存量大概是210亿平米。也就是说，小产权房占城镇住宅总面积的25%，是合法建筑的三分之一。
但是部分城市，小产权房甚至超过合法住宅。比如在深圳，小产权房建筑面积约4亿平方米，建筑超过35万栋，大概是合法住宅的1.5倍。在北京近郊，小产权房的存量也非常大。此外，广州、东莞、佛山等经济发达城市，小产权房也很多。
3、还有什么原罪？
除了没有“交税”，小产权房还大量侵占了耕地，特别是城市郊区优良耕地。中国由于多山地丘陵，耕地面积只有18亿亩，而人口只有中国四分之一的美国，拥有28亿亩耕地。从人均占有耕地面积看，中国的世界排名非常低，如果不保护耕地，将来中国的粮食安全会有问题。
随着住宅供应逐步趋向饱和，绝大部分中小城市房子已过剩，新建小产权房的动力在减弱。只有大城市，特别是一线城市近郊，建小产权房的冲动还非常强烈。
4、有正面作用吗？
当然有，而且非常巨大。由于中国公共资源高度集中在大城市，因此在城市化过程中，直辖市、省会城市、副省级城市这些“有权力”的城市，就吸引了数量巨大的外来人口。小产权房扮演了天然的廉租房、安居房的角色，比如深圳，1800万人口中，只有300万户籍人口。剩下的1500万外来人口，超过半数居住在小产权房里（主要是城中村）。小产权房低廉的租金，降低了城市的营商成本，增强了城市的产业竞争力。
现在有些城市，拆除城中村的同时，大建安居房。由于安居房位置太偏远，没有人愿意去住。这种做法，完全是背离市场规律的，也浪费了资源。
5、为什么屡禁不止
腐败是最大的原因。以深圳为例，每次政府出台文件要求查禁违法建筑，反而最终成为刺激小产权房增长的动力。街道和村里的很多干部，带头抢建。查违法建筑的工作人员，受贿后睁一只眼闭一只眼。最终，小产权房越查越多。所以，全国小产权房能增长到70亿平方米这样的规模，各地政府有很大责任。正因为政府有过错，所以不能将小产权房一刀切式的拆除。
6、会被拆除吗？
这要看房子处于什么状态。如果小区面积大，大多数房子售出并住了人，拆除就非常困难，因为产权高度分散，居住的又多是低收入群体，他们耗尽半生积蓄购买了房子，政府很难下手。但是如果正在建设，或者刚刚建好还没有入住，就可能被拆除。但总的来说，目前已经存在的这70亿平方米小产权房，绝大部分已经不可能拆除了。
7、转正会造成不公吗？
当然会。这对于购买商品房，缴纳了土地使用金和各种税费的人来说，非常不公平。但是，如果换一个角度，那些享受了福利分房的公务员、国企员工、事业单位员工，以及购买了安居房的市民呢？他们不同样避税了吗？（至少绝大部分税费没有交）
如果不让小产权房转正，购买者其实将享受更大的福利：第一，他们将来不用缴纳房产税；第二，转让的时候全免税；第三，占用的土地事实上没有使用年限；第四，将来这些房子会长高（违法加建）。
8、问题最终会怎么解决？
只能分类解决。首先，要控制住增量，对于正在建设中的，政府要坚决拆除。如果还是选择性执法，那小产权房问题永远无解。
对于存量小产权房，在全面登记信息后，视不同情况补交地价。收入低、是惟一住房的，建议免税；那些购买多套牟利的富人，就要多补地价。该补交地价、有能力补交，但长期不补交的，强制拍卖。
至于那些占用了国家必须征用土地的小产权房，国家在适当补偿建筑、装修成本后，也许会拆除。小产权房用地违法，但土地上的建筑物是私人财产，还是应该给与合理补偿。
9、买小产权房还有什么风险？
除了政策因素，还有三大风险不可忽视。首先是建筑质量没有保障。比如沿海地区的小产权房，广泛使用没有处理的海砂，将来钢筋可能被腐蚀。其次，这种房子没有“养老金”，而合法商品房都有建筑专项维修基金。其次，水电煤气的配套和价格，可能也存在陷阱，也许是工业用途的价格。
10、小产权房不能贷款吗？
正规金融机构不承认小产权房的合法性，所以买的时候不能按揭，未来也不能作为资产抵押。但是在民间，特别是一些银子银行的金融活动中，小产权房还是能获得某种承认。但由于没有产权证，可能会产生纠纷。

Answer 2

一般来说，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，它没有国家房管部门颁发的产权证。小产权房只能在村集体内部转让，不能出售给村集体以外的人。

Answer 3

小产权房

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小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

Answer 4

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

Answer 5

一般是利用集体所有土地建起来的房子。没有取得土地使用权，产权亦不受法律保护。