我要够买的那套房子在房管局网站状态显示为期房可售。和开发商签购房合同时是签订什么合同（需要详细的合同名字）？具体流程是怎样的呢？网签之后一般什么时候可以在房管局网站查询到备案信息呢？付定金时找开发商要发票还是收据？付定金就可以网签了吗？签完纸质合同才可以付全款对吧？除了五证，我还需要看开发商的什么证件，和房屋有没有通过验收相关的，谢谢！
问题补充：
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是这样的：我在一个已经建完不久的小区打算买套房，开发商售楼顾问说里面楼盘已经全部售完，不过其中有个住户由于急需钱打算转卖，但是他的房产证什么的全部都没办，据说此人是开发商的关系户，和开发商认识，所以当初交房时他虽然全部付款了但没着急办那些证。我从房管局网站查询到的该套房状态为：期房可售。我打算买这套房，买主要求一次性付钱房款。虽然这套房在房管局网站查询到的状态为期房可售，但实际上这个并不是在建楼盘，早就已经建好了的。房子里面的水电气什么的设施已经全部完善，可以说就是那种装修就能入住的现房。所以说这里就比较疑惑像我这样的情况到底是和开发商签《商品房预售合同》还是《商品房买卖合同》。第二就是售楼顾问和我说为了稳定房主（怕他以为我不买然后把房子卖给别人），让我先付2万的定金，我的疑问就是这个定金售楼中心只给我开收据没什么问题吧？第三就是一般的商品房买卖那个资金好像是直接打入房产交易中心监管帐号里面。但我这个开发商要求是先把钱全部打给他们，他们再把钱给买主。这个应该不会出现问题吧？
不好意思，可能是我的问题没有说清楚，我已经重新补充问题，麻烦您再帮我看看，谢谢！
追答答复楼主：
通常在房产销售时，内部人员或有业务往来的客户，可能会有预留一部分房源
在销售情况良好的情况下，会以赚取转手费的形式赚取差价
其实是一种变相的福利
甚至可能这个买家就是他们内部领导
不过只要您和他们签订正式的商品房买卖合同，留好发票，您的权利和房产都能得到保障的
谢谢您的答复。销售顾问说让我先交2万的定金，之前就应该是网签，网签之后到底是和开发商签《商品房预售合同》还是《商品房买卖合同》呢？这个不是很清楚
追答《商品房预售合同》是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
预售只是交纳定金和部分房款的书面协议而已，就是通常的买房协议，付定金
《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
这个是您实际要签订的合同，需要去房管局备案，然后凭合同和其他材料进行过户手续
希望对您有帮助
如果您觉得满意的，请采纳
我说下我理解中的交易流程，麻烦您再帮忙看看有没有什么问题，谢谢了！
1，先和开发商签订《商品房预售合同》，支付定金，拿定金收据
2，和开发商网签
3，网签备案可以到房管局网站查询到时，再和开发商签《商品房买卖合同》，付余款，收发票。
不是的
您现在已经是现房了，那直接签订的就是 商品房买卖合同 ，不是预售
商品房买卖合同签订之后，由开发商去房管局办手续，备案网签公示
至于什么时候付全款，通常在买卖合同签订时，当然也可以是在准备过户之前
只要是正规合同的，都有法律保障
涉及现金的，必须要对方现金和发票同时交付
特别是您这样有些违规的房子
我还是有很多不明白的地方，比如您说我这个房子有些违规，不知道具体指的是哪方面呢？另外您又是怎么看出来的呢？这个我很想搞清楚。另外我这个如果是现房的话为什么房管局网站先的又是期房可售呢？http://xx.yyfdcw.com/NewHouse/NewHouseBuilding.aspx?ID=188&Bid=842我买的是这个楼盘，您能不能帮我看看还能看出什么问题不？非常感谢！
追答不知道您想买的是哪一间？
如果确实是期房可售的
就是没有办理过合同，没有备案过，实际没有交易记录的
房产公司内部可能有口头的或者定金支付行为
但是不受法律保护
这个转手费其实是缺少法律依据的
假设甲方是房产公司，乙方预订，（预订照理应该是认购状态）而您丙方想接手的
其实乙方压根没有想最后拿房子，不过是要借房源拿转手费
乙方不过户，实际上只是他和甲方撤销合同
您还是直接和甲方买的
具体您愿不愿意，自己考虑
再次感谢您的回复，我要买的那个在里面状态显示为期房可售，这样应该可以不用担心已经被别人买了或者我买来之后在办理房产证有再无任何纠纷了吧？（我担心的是怕到时候房产证又会和那个买主产生纠纷）。另外您下午说的“特别是您这样有些违规的房子”让我心里七上八下的，因为我不明白您是怎么看出我要买的房子哪里不正规或者不正规在哪里，这个能不能麻烦您再指教下呢？真的很急，因为明天就要给开发商定金了
追答主要是售楼处的言语太不实在
基本上不会有大问题
如果您满意的 请采纳
能不能麻烦您说说你感觉哪些地方不实在呢？您一说感觉有点不正规，我心里就没谱了，本来买这个房子我就感觉比较担心，因为我是第一次买房，不瞒您说，买房的钱大部分也是借来的，万一出什么差错，真的就差不多要倾家荡产了，所以一再麻烦您，还望您见谅！
追答转手费问题
也就是存在关系户套现
或者是房产公司套现
就是需要现金，不可以贷款
其他没影响
http://xx.yyfdcw.com/NewHouse/NewHouse.aspx?ID=188这个是要买的那个楼盘信息，能不能麻烦您最好再帮我看看这个开发商证件什么的是否齐全，或者说我买他们这个房子到底靠谱不靠谱，因为明天就要和开发商去签合同了，而且第一次买房，不懂的地方实在太多，非常感谢！
追答国土、规划、预售 基本齐全
不好意思，可能是我的问题没有说清楚，我已经重新补充问题，麻烦您再帮我看看，谢谢！
追答售楼部的人骗你的，这套房根本就没买，如果签了合同那状态为已签订，如果是已拿去备案的话，状态为已备案。可售是可以销售，他所谓的购房人最多是交了订金而已
追问你确定是骗我的吗？怎么看出来的呢？我也一直感觉怪怪的，因为售楼部说别人付了全款但我在房管局网站查到的又是期房可售。
追答现在签订的都是商品房买卖合同，只在里面的条款标注期房或现房。合同有规定达到什么条件交房(例五方主体验收合格)管他要相关文件
我也是做房开滴，哈哈哈
那个销售顾问说我去签合同时，让我说是买主的亲戚，不要当着开发商的面说是倒买房子的。这个里面有什么玄机啊？难道说销售顾问说的买主真的就根本不存在吗？可她又说的有模有样的，说到时我们三方直接当面建议，先把那个买主的付款收据收走，再给我重新开票
追答这个真是配服那个销售员了，正常的捂盘买卖给她搞得像毒品交易一样！买主哪怕真有其人也是她找来的~~！买卖不动产是一件很严肃的事，房子易主怎么可能开发商不知道
如果不是房开在后面支持，销售人员不会这样做的。这只是一种销售手段而已，
如果房子价格合适，要件齐全，没有其他问题，也不用在意这个的，很多时候捂盘留下的都是好房子。
还有购房款肯定是进房开账户的，所谓的监管账户也是房开的账户。所有交款尽量通过银行转账，保留底单，这样就稳妥了。
http://xx.yyfdcw.com/NewHouse/NewHouse.aspx?ID=188 这个是要买的那个楼盘信息，能不能麻烦您再帮我看看这个开发商证件什么的是否齐全，因为明天就要和开发商去签合同了，但是这个里面点评感觉似乎有点不好，点评里面提到开发商还被要求整改过，非常感谢！
追答2013年1月21日完成《单位工程竣工验收会审表》，2013年1月29日完成《建设工程消防验收》等】这些做完就应该差不多了的。至于评价，我看了，业主的评价有些是合理的，有些是不合理的。预购合同中户型图之内增加的面积且增加值在3%以内的，业主愿意承担相应房费，但因此产生的契税比例的增大和契税的增加由开发商承担。这个业主要求在法律无依据。 2、房屋未在合同约定的日期（2012年12月30日）之内完成验收，在约定的时间根本不具备收房条件，实属开发商违约，开发商须对业主予以经济赔偿，这个可以支持。3、业主有意愿将房屋的土地使用年限由50年更改为70年，要求开发商办理，业主愿意承担相应的费用。这个不是房开能做的事情，土地性质是在拍卖的时候就规定好了的，不是业主有意愿；出钱就能改的，这涉及到国家控规。 4、由于开发商设计变更，导致北面楼道窗户与住户阳台相连，住户的安全得不到保障，要求开发商必须解决。 5、北面住户防火门过小，导致人员出入不便和大件家具无法进入，要求开发商必须整改。这些如果房开是依图施工，建规委也审批过的图纸。只能成立了业委会以后提出来，费用由业主承担。 6、1#、2#楼合同中约定建筑层数为地上27层，实为地上28层。开发商未通知业主，擅自加层和变更设计，扩大了容积率，增加了小区的环境容量，所有27层及以下楼层的业主分摊了第28层的地价。开发商违背合同约定内容，属开发商违约，必须给予业主经济赔偿。这个查清开发商是否无公示，有无在相关规划部门备案了，如无，可支持。 7、开发商有义务协助业主办理房屋相关证件，办证费用里0.5%的其他费用不应收取。这个费用是可以收取的，但要求房开出具物价局批示。如不想给这个费用可自己自行办理，让房开配合给其它材料。物业费必须是在解决所有房屋纠纷，并且业主收房再免三个月之后才开始收取。未装修入住的业主物业费只应收90%。 这个没有法律依据。虽说物业也可能是房开商开的，但已经是损害到第三方的利益。这个不支持。装修入住的业主物业费只应收90%。这个要看当地物价局有没有规定。如没有，不支持。
追问非常感觉您的回答，今天我去和售楼顾问鉴定了《认购协议》书，交了2万的定金。然后售楼顾问说过几天让我把剩下的那个余款打给买主。我的要求是是开发商财务必须首先收回原买主的购房付款收据，然后重新给我开票，接着网签，之后如果在房管局网站可以查询到房子的备案信息是我的名字，我再付余款，返回销售顾问把合同和发票给我。请问这样有什么风险吗？因为销售顾问直接说了钱要直接全部打给买主。