怎样看一套房子值不值得投资

Question

如题所述

Answer 1

房屋作为不动产，有着很大的投资价值，很多人都会考虑买房进行投资，而一套房子值不值得花钱购买，要看地段、购买时间、价格等多方面因素，那么怎样看一套房子值不值得投资呢？四线城市房产值得投资吗？下面就来一起看看吧。
怎样看一套房子值不值得投资
通俗的一句话叫“不能租出去的房子就不是好房”，房屋对于现在的人来说是刚需，房屋的投资价值不仅在于买卖，更在于地段、交通带来的价值，因此能租出去的房屋就保证了房屋本身的价值是较高的。
第一、刚需房保值价值大
现在投资买房时，最担心的就是大家都去买投资房而不是刚需房，这样的房子，在市场出现风吹草动的时候，常常抗风险能力比较低。
刚需房指的是这个房子能够比较方便、容易的租出去。这背后常常意味着位置比较好，或交通比较好，或小区周边的配套会比较好。
这样的房子，未来即使市场出现了流动性的不畅，甚至发生了局部房地产市场风险，一般来说保值性也是比较好的。
第二、地产空置率低的房屋
三线城市或者是四、五线城市，也包括部分二线城市的远郊区，出现了大面积的房屋空置现象。空置就意味着这个地方的房屋被过度投资了。一旦房地产市场发生风吹草动，这些房子的价格会率先跳水。所以如果说你购买的房屋能够方便地租出去，就意味着这个区域里面人们对房屋的有需求或者说空置率还没有高到一定地步。
第三、房产税带来的冲击影响
未来3到5年，房地产市场有个引而未发的政策工具叫“房产税”。房产税也许从征税的经济学道理上来说，并不一定会改变房地产市场长期的走势，但是它对目前普遍高位的房地产市场有可能会带来心理的冲击，出现一些意想不到的效果。
四线城市房产值得投资吗
我们通过以下三点的计算来判断四线城市的房屋值不值得投资：
1、房屋是否可以在8~10年收回投资
计算法则叫投资回收期法，它考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年之间。
2、房屋15年收益高于买入价
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年房产购买价，则该物业相对不宜投资。
3、房屋租金乘数小于12
房屋租金乘数法：这需要用到比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，即：租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入，如果使用这个公式计算出来的得数大于12，就要谨慎考虑是否要购入。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其数值较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
如果是符合以上计算标准的房屋，那么其价值是指的投资的，但是不动产投资仍然具有一定风险，还是需要谨慎。
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