这样的回迁房能买不
我们附近有个云路裕庭小区，是属于政府批准的羊甫家园回迁项目，目前已盖到8楼，共33层，承建的是干杉建筑公司，说是有一部分卖，但有一部分对外销售，价格是4880元每平，3880的房价，外加1000的土地出让金。相对周边6000-7000的均价，算很便宜的。但这个房子不能贷款，要求首次交60%，盖到20层时再交40%，说会有房产证。我交了10000，对方开了个延期缴款申请给我。让我十多天后再交二十多万。听说到时迁的合同不是购房合同，是合作建房协议。
现在疑问极需高手专家解答：
项目部的买楼的人说房子的土地使用目前是集体所有，保证两年后变更为我们自己的，这个可信吗？
这个房是不是小产权房呢？能买卖吗？这个买卖合法吗？
首次交60%，盖到20层再交40%，为什么会有这么个规定呢。总共33层，会不会盖到20层后就盖不下去呢？房子完全盖好后我们应该怎么去拿房产证呢？希望有这方面操作或熟悉的大师能给予指点。
所谓土地出让金是什么呢，交了这个，有没有可能得到房子的产权和土地使用证呢？
最后一点，我交的钱还能去找他们退回来么？这个受法律保护么？我现在手头上有打款的小票，以及对方给的延期交款申请，里面注明已收10000，几月几日前再缴19万。
在线等答复。
非常感谢！
我可以通过什么方式来知道他到底是什么地地使用权呢？总有一些东西能看出是集体所有制的土地还是回迁房划拨吧？这是项目部给的发改局的批复文件
我的收款的单子上就是写的延期缴款申请，也没写是房屋定金，只说收了1万，其余19万24号前交，如果没交，地产商可以把房屋卖给其它人
要求先付60%,盖到二十层后付余下的40%,不能贷款。项目组的人说是回迁房，说多余的拿出来卖，房费里有1000的土地出让金。这个房子可以买吗？我已经交了部分定金，跪求高人指点。收定金的是云南恒沃房地产，但盖的章又是湖南干杉建筑工程有限公司云南省分公司云路裕庭项目部，可是售楼的给我们看的资质又是云南大磊房地产开发有限公司。出示的证明文件里有“昆明市官渡区发展和改革局”关于同意小板桥街道办事处羊甫社区“羊甫家园”大羊甫组团项目立项的批复。房价比较便宜，但会不会拿不到房产证和土地使用证呢？
第二，你与开发商约定什么时候签合同呢？若签的是“合作建房协议”，那么办产权证的时间对方以什么作为保证，是在合同上写清楚条款吗，若逾期按什么比例作为滞纳金吗？另一个情况，合作建房办理房产证是比较难的，需要办齐所有手续(建设用地许可证、规划许可证、开工许可证、验收合格证、监理证明、纳税证明等）才行的。而这些，开发商有吗？从这个推断出，这个房子是集资房的可能性更大,集资房是没有产权证、土地证的，那也就推断出开发商没说实话，因为任何一个房子只要交土地出让金就一定会办理土地证。而办理土地证的前提是此房有产权证。（言而有信的开发商）
第三，对方给你提供的资料是比较混乱的，若真的出现什么问题，由谁负责，到时候你应该找谁解决问题等情况都要考虑周全。
第四，有时，机遇与风险并存，就看你是否有那个胆量。
没房本的回迁房那么便宜，却不建议买？专家告诫：都是教训！
回迁房 是完全不同的！
回迁房 是国有 划拨地 一般5年后补 出让金就可成商品房了！
集体地 根本不允许对外卖 他的所有保证都是没有任何意义的！将来是否有证 得看国家政策 等国家房改才可以！可不是他说了算的！
你们所有买卖协议 都无效不受 保护！追问
晕死呃，那我的钱还能找他退回来吗？
追答按法律他都不允许销售 绝对应该退的 。 但实际看你自己的本事了！
另外你这个---典型的皮包公司！看注册才500万 最多只能办4级开发公司！最低级的。 根本不允许开发超10W面积 33层楼更需要1级建筑资质 看你模型图 明显超过N倍！ 用500万资金去投资 N亿的项目？？
另外你给的图也没用，营业执照谁都可以办！看公司 关键得看他 开发资格证 销售得看他5证！ 你这里有用的证一个都没有！
价格上别人6000多他4000多也基本不可能的！ 根本没那么多利润！ 他不可能亏本卖！同意不可以贷款 也充分说明 它不合法 没有价值 银行不认可！
首先、按你描述的情景他们拿的这块地及城建方面都很有问题，后期国建如果出台什么政策的话，这种房子你也没有维权的能力了。
其次、他们很有可能像皮包公司，如果后期工程资金链断掉的话，负责人很可能携款走人。
再次、不要去贪小便宜，既然他们的房子没有什么问题为什么会那么便宜呢，背后肯定有我们无法了解的原因。
天上不单单会掉馅饼，也有可能是个陷阱哦。
个人建议，望参考。
祝你好运。
建议你去和开发商谈条件，不要按他们的步骤走，那个房款要按你的要求去付，签了合同付多少（订）金，房子盖好付多少比例，住进了来了付多少比例，房产证办出来了付多少比例，这样每项分开，关于房产证这个环节最少要压开发商30%以上。
你交的这个钱要看怎么写的，一般的(订)金是可以退的，但是要是（定）金可能就没有的退了，你可以拿上面的条件去谈最后假装谈不拢让别人退钱给你。
这是我了解的一点点，希望能帮到你