改革开放以来，我国城市住房工作取得了明显成效，但当前住房仍存在许多突出问题。今年以来，各地继续贯彻落实两个“国八条”和“国六条”，正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨。取得了一定的效果。当前的房价问题，一定程度上是经济社会发展中深层次矛盾的综合反映。
中国住房改革的5大问题
改革开放以来，我国城市住房工作取得了明显成效，但当前住房仍存在许多突出问题：主要是住房保障覆盖面小、措施不到位、制度设计不合理。
1、政府的作用逐步弱化，职能不明确。过分强调效率优先，忽略了住房的公平性、保障性。结果公共财政、资源配置，公共住房政策措施等弱化，城镇廉租住房制度覆盖面低，经济适用住房政策措施调整不到位，租赁市场不健全。目前全国有145个市没有建立廉租住房制度；全国400万户中人均10平方米以下的低保家庭住房困难户仅解决了26.8万户，占低保家庭住房困难户的6.7%。廉租住房制度尚未覆盖到其他低收入家庭住房消费需求被边缘化。据调查测算，除低保家庭外，其他低收入家庭住房困难户还有588万户。经济适用住房制度的供应对象逐步缩小。缺乏适应低收入家庭需求的住房租赁市场，新参加工作职工和部分特殊群体住房成为夹心层。住房公积金制度覆盖面低，政策性住房金融发育滞后。从世界各国和地区的经验来看，住房作为特殊商品，仅靠市场机制难以有效解决低收入家庭住房问题，需要政府提供保障和支持。
2、住房改革成果惠及低收入和最低收入家庭较少。主要是，中等以下收入群众住房支付能力下降。据对35个大中城市分析，1998年以来人均可支配收入年均增长9.1%，高于商品房销售价格增速(8.18%)。但收入增长分化，中等偏下、低收入和最低收入家庭收入增长(7.1%、6.0%、4.6%)低于房价增速，其中困难户收入增长仅3.6%。特别是北京、广州、深圳等中心城市和福州等省会城市，外来人口购房比例高，房价涨幅继续保持高位，当地普通居民改善自住住房的压力持续增加。
3、引导合理住房建设和消费政策措施存在误区。经济政策手段引导方面过多强调购房，强调超前消费，没有随着市场消费情况变化而变化。新建住房套型偏大，建设模式粗放，资源消耗高。住宅消费方面存在追求面积增加、忽视功能完善，重拥有产权、轻租赁使用的消费观念，以及超前消费、过度消费的倾向。
4、城镇化过程中流动人口住房的政策缺失。住房政策固守于户籍政策，对外来务工人员、人才流动，人口向中心城镇集聚带来的住房需求变化应对措施弱。导致部分城市供求矛盾突出，房价上涨压力加剧。目前在城镇的流动人口约有8880万人，占城市人口总数的30%。2010年城镇化率预期为47%；预计每年有1000～1300万农村人口向城镇转移。这类群体的住房需求在房改政策中没有或考虑很少，增加了住房问题的复杂性。
5、财税、土地、金融及规划等调控政策导向目标不明确，社会和群众消费预期不稳定。如房地产税收集中在流通环节，保有环节税负低，对住房消费的调控作用有限；租赁环节名义税负高，相当部分租赁行为未纳入管理，影响租赁市场的规范发展。房地产开发资金渠道单一，住房资金过度依赖银行，缺乏分散风险的产品和机制。房地产统计指标设置不尽科学，指标体系不完善，信息发布不充分。
今年以来，各地继续贯彻落实两个“国八条”和“国六条”，正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨。取得了一定的效果。
但近期房价涨幅呈现出持续上升态势。今年4月份以来，全国70个大中城市新建商品住宅各月价格指数同比分别上涨6.2%、6.2%、7.4%、8.1%，涨幅均高于2006年底的5.5%，且呈现出小幅攀升趋势。北京、深圳等重点监测城市房价持续高位增长，连续多月房价涨幅在10%以上;长三角地区的上海、南京、宁波、杭州等主要城市出现回升态势；长春、石家庄、南昌、成都、乌鲁木齐、蚌埠、北海、徐州等城市房价也开始走高。7月份70个大中城市中，房价涨幅超过10%的有5个，超过9%的有8个，超过8%的有12个,拉动了70个城市整体房价的上涨幅度。
是什么促使房价快速上涨？
当前的房价问题，一定程度上是经济社会发展中深层次矛盾的综合反映。主要表现在：城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求;国际性和国内资本流动性过剩，除股市、房市以外，适合居民投资的渠道狭窄;购买了公房的家庭随着收入的提高，改善住房条件的愿望越来越强烈;居民收入差距拉大，低收入家庭收入增长赶不上高收入家庭收入增长;市场中住房供应套型过大、价格上涨过快，中等及中等以下收入家庭的住房支付能力相对下降等等。
当前部分地区房价上涨较快的主要原因是供应关系偏紧。房价上涨都与当地市场供求关系偏紧甚至阶段性失衡有高度关联性。其基本特征，就是商品住房批准预售面积、套数总体上呈下降趋势，小于同期实际销售面积和套数。全国40个重点城市商品住房批准预售面积(12114万平方米)、套数(113.7万套)远小于实际销售面积(13985万平方米)、套数(125.9万套)。供求关系进一步趋紧，加大了房价上涨的压力。
从住房供应方面看：一是土地有效供应不足。一些城市住房建设用地已连续几年完不成供应计划，对住房后期供应产生较大影响。同时，很多开发商对已取得的土地普遍采取分期开发模式，或有意延缓开发进度，导致相当一部分土地也没有进入实质性开发。而受产权责任纠纷、债权债务不清等众多历史遗留问题等因素影响，处置盘活闲置土地往往难度很大。
二是新开工面积总体下降。一些重点城市商品住房新开工面积已经连续多年出现较大比例的下降。去年6月1日起实施新建住房结构比例政策后，出于规避政策和观望的目的，不少地方新开工项目的审批及项目施工许可证的核发数量又明显下降，直接影响了新开工项目的数量。三是，住房供应结构性矛盾突出。尽管结构调整出现了好的开端，但由于效果的显现客观上还有个过程，从当前住房市场供应情况看，结构矛盾仍很突出，大户型、高价位住房供应比例偏高，与居民自住需求相适应的中低价位、中小户型住房供应明显不足。另外，保障性住房供应不足，住房二级市场和租赁市场发育滞后，也加大了商品住房市场的供应压力。
住房需求方面：一是住房刚性需求持续旺盛。职工工资和城镇居民可支配收入持续增加，相应提高了居民的住房消费能力。据统计，全国35个重点城市自1998年以来，人均可支配收入增长9.1%，高于同期商品房销售价格增速(8.18%)。我国城镇化、工业化的快速发展，还带来了外地(含境外)机构和个人的购房需求持续增加，这在一些中心城市表现得尤为明显。一些城市销售的商品住房中有1/3以上为外地投资者购买。
二是股市与楼市相互影响，投资性购房需求依然强劲。尽管通过禁止期房转让等措施，基本遏制了短期炒房现象，但由于缺乏其他投资渠道，社会投资基本集中在房地产和股票市场。在流动性过剩及人民币升值预期的整体金融环境下，楼市与股市出现一些新的变化。据搜狐网对2800多位投资者网上调查：近期选择买房作投资的占30.91%，略低于选择买股票作投资的37.73%,其中21%的人选择既买房子又买股票作投资；65.14%认为房价将持续上涨，高于股市的30.09%；面对再次加息，股市振荡，有32.24%的投资者表示要投资楼市。一些老股民追求落袋为安，开始将股市获利的资金转投到楼市，股市财富的外溢效应初步显现。
三是信贷、税收政策对住房需求调节作用不够明显。从人民银行的统计数据，2007年以来，个人购房贷款增长逐月加速，到6月末，个人购房贷款余额高达2.6万亿元，同比增长23.9%,增速比上年同期加快了8个百分点。而在住房保有环节缺乏必要的税收调节，住房使用成本过低，难以从根本上抑制大套型、高档住房的消费需求，也难以有效控制投资性需求。
四是社会预期刺激需求提前释放。社会上大多数预期房价将继续上涨，特别是高档住房、别墅稀缺性的社会预期，也促使部分住房需求提前释放。
此外,土地成本、建材成本、住房品质的提高，以及小区配套设施、环境的不断改善，也在客观上增加了开发成本。尤其是地价的不断攀升，在带动高档住房开发的同时，拉动了新建商品住房价格上涨。
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