1.核心主张
XXXX年X月（从起诉之日起倒推三年）以前的物业费，理论上来说，已经过了诉讼时效。
2.法律依据
按照现行法律规定，诉讼时效为3年，从应当缴物业费之日起计算。除非物业方面能够证明，他们在诉讼时效内，通过张贴告示或其他方法，通知、催告过我们。例如，2015年的物业费，至迟应该在2016年1月1日之前缴纳，则诉讼时效从2016年1月2日起算。2019年1月2日之前，如果物业没有催要，或没有办法证明曾经催要过，则2015年的物业费诉讼时效经过。余类推。
3.适用阶段
诉讼时效的抗辩不涉及反诉，开庭时当庭提出即可。
一般来说，这会是一个比较有力的反击点，所以一旦被诉，务必由业主主动、及时向法院提出诉讼时效已过。
4.关键点
（1）看对方能否提供证据来证明自己催要过物业费
物业公司往往会有专门的法务部门或顾问律师，所以也很可能会保留催讨过物业费的证据。如果物业公司提交了相应证据，我们要仔细审查，有的法院会认定物业的催讨物业费证据模糊不清，不予支持的。
（2）自己也回忆一下是否有签收过催收通知书，何时签收的，要的是哪一年或几年的。
如果这种签收的书面记录被对方保留或保存，会比较被动。
（3）逐年争取
物业费是一年一年交的，不是整体打包的，所以要一年一年的算诉讼时效。
（二）物业服务质量的反诉——服务有瑕疵，需要相应折抵物业费
1.核心主张
现在的房屋存在需要维修之处，一直没有得到妥善的维修和解决。
2.合同依据
请仔细阅读《物业服务合同》，看看物业对于房屋是否有维修义务。如果根据合同，物业有维修义务，则可以提出这一反诉主张，并努力举证。
3.适用阶段
这一主张应以反诉的形式提出。为了以打促谈，建议收到法院传票后就及时提出。就目前的情况看，这也会是一个比较有力的反击点，但是如果我们在一审时不提出，法院不会主动适用，二审时再提也不会得到支持。
4.关键点
（1）大力转变思路
虽然质量问题应该找开发商，但是，房屋质量有问题，当然也意味着存在需要修理的地方。而维修问题一般在物业服务合同里是有约定的，是由物业负责的。也就是说，找开发商的时候，我们说的是质量问题；而找物业公司的时候，我们说的是维修问题。但本质上，其实是一个问题！
（2）举证有一定困难
如果没有保留物业服务合同，或现有的物业服务合同对维修的责任义务约定不明确，或房屋目前没有明显的需要维修的痕迹，对方在交涉中也不认账的，则可能有一定难度。
温馨提示：答案为网友推荐，仅供参考