小区地下停车场不让业主进入怎么办？

Question

如题所述

Answer 1

小区地下停车场不让业主进入，涉及停车场的归属和收费，要依法维权，主要依据如下：
1、小区地下停车场占用住宅用地。依据《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十二条的规定，房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行，建设项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。国家标准《城市居住区规划设计规范》中明确：居住区用地（R）是“住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称”，住宅用地中包括配建居民汽车停场（库）的用地。
2、小区的征地费用、建设费用计入住宅成本、构成房价。按照《住宅价格管理暂行办法》第五条的规定，住宅小区的征地费用与建设费用，应计入住宅成本、构成商品房售价。因此，开发商转让住宅，应当遵守《城市房地产管理法》第三十二条的规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；并遵守《民法典》第三百五十六条“附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，要按《商品房销售明码标价规定》第十条规定明确标示与商品房价格密切相关的“车位配比率”（车位数量/居民住户数）。
3、国家标准强制住宅配建的附属设施，包括停车设施、人防设施等，开发建设单位及物业公司不得改变住宅配建设施的用途，住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库归业主共有，住宅建设单位应当依法移交物业共用设施，整体转让小区配建的停车设施、人防设施等共用设施；按照《民法典》第二百七十一条的规定，业主对“共有部分享有共有和共同管理的权利”。
4、建设单位出售所建住宅，接受政府主管部门指导监督，依照法规、行业规范提供前期物业服务，移交“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权”；按照《物业管理条例》第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”；建设单位与选聘物业服务企业未履行相关法定义务，属于不按规定提供服务。
5、按照《物业管理条例》第五十四条的规定，停车服务收费业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金。依照《物业服务收费管理办法》第四十三条的规定，以及国家有关规定，执行前期物业服务合同期间，由建设单位委托物业服务企业承担停车服务，依法约定收费等有关事项，应当载入临时管理规约；按照《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。
6、不能依法有据证明业主违规、违约，不让业主进入小区地下停车场的行为，属于扰乱社会治安；依据《民法典》第二百八十六条第三款的规定，行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
依法依规提出建议，希望采纳、能帮助朋友。详情见本号“住宅配建居民停车位、车库问题”、“按国家规定共享共有车位的收益”、“如何理解前期物业服务的责任与期限”等文章。