在美国，你可以选择住公寓，也可以选择独立房，可以住城中心，也可以住近郊，如果向往宁静注重隐私对土地有特殊感情，可以买个农场，如果酷爱高尔夫运动，可以把家安置在球场边上。有人喜欢古朴神秘的老房子，因为老房子的花园可能很美，有高大的树木及各种花草点缀；也有人喜欢现代时髦的新居，因为新居的户型通常很适用且内装饰很高档。有些人觉得只有一套自住房不过瘾，于是还会去风景优美的旅游胜地购买度假房。
这些不同类型的选择无所谓好坏优劣，因为每个人在人生的不同年龄段，需求可能会完全不同，未婚的年轻人可能喜欢城市里的公寓；结婚后有了小孩，可能偏爱独立房；退休后可能会羡慕老年公寓，因为这样的社区更安静，且具有为方便老人起居生活而配套的各种设施。
独立屋
独立屋这是美国最常见到的房屋类型。以纽约州为例在繁华的曼岛以外的地方这种房屋类型几乎占到了绝大的比例。独立屋也有不同的分类比如Attached Single Family Residence 和Detached Single Family Residence。
1、Attached Single Family Residence
Attached 独立屋就是我们所说的双拼房两栋房子有一堵公用的墙但是每家有自己的门牌。
2、Detached Single Family Residence
独栋别墅这种房子是独立院户通常有自家的车道(driveway)车库(garage) 和庭院(yard)。房屋主人拥有土地和房屋的 完全所有权的同时也有负责维护自家庭院和物业的责任。比如下雪天要对自家房屋的车道铲雪对自家庭院的花草也要及时浇灌或者修剪。
别墅的优势
别墅优势明显对地上的房产及所在的土地拥有永久产权。总的来说独栋别墅的供应较少但却是资金充裕的情况下外国人优先考虑的住房类型。
首先独栋别墅的居住环境最好拥有自家独立花园和停车库不用交物业费一切房屋外形、院落改善、设施建造等相关事宜均由房主自行决定。土地是稀缺资源独栋别墅独享其土地产权自然增值空间大。
别墅的劣势
不过独栋别墅也有缺点其价格较高对购房者门槛要求高。如果不自住别墅并不太容易出租经常处于“空租”状态因此独立别墅呈现负现金流。此外由于花园、车库、游泳池、地下室、房屋面积大等原因使得别墅维护成本较高。
因此别墅比较适合用来自住是资金实力较雄厚买家的首选别墅很难靠租金覆盖每月贷款。别墅也适合注重资产增值潜力的买家虽然中短期内为负现金流但长期来看别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。
联排别墅(Townhouse)
联排别墅从字面意思上我们就能看出是一栋或者几栋别墅share共同的墙组成的。每一栋房屋(家庭)都有2-3层的房屋空间水、电还有气都是与其他家庭完全独立分开这种房屋相当於house和apartment的结合。Townhouse的所有权归业主所有有的Townhouse会带有自己的庭院和车库但是有些却没有。
联排别墅的价格介于公寓和独栋别墅之间有一定面积的土地所有权业主拥有房屋所有权有一定增值空间。少数联排别墅可以做到租金收支平衡但总的来说租金收益率远不及公寓。
联排别墅类似于公寓的别墅化兼具两者的特征。价格适中带有部分土地所有权适合既想受益于房产升值又想获得一定租金收益的用户。
公寓(Apartment)
如果你是热爱城市生活的年轻人如果你不想生活在恬静的小村庄公寓就是你最好的选择了。在美国公寓的配套设施十分完善。大部分的公寓会有洗衣间供暖空调健身房游泳池停车场门卫甚至还有小教堂小区周边也有生活便利超市。住在公寓里面十分便利和省心。
公寓的所有权可以是公司和个人。以公司形式存在的公寓通常是由公司进行管理这一类的公寓不出售只招租。而个人形式的公寓就是个人通过买卖获得了公寓的所有权。这种房屋可以投放到市场招租或者出售也可以自己居住。居住在公寓需要自己缴纳每年或者每月向管理公司缴纳一定的管理费。
公寓的优点
公寓有不少优点首先是价格相对于别墅要便宜不少适合中产阶级家庭投资。然后主要的租赁需求都由公寓提供所以公寓容易找租客可做到“以租养贷”即每月用租金来还房贷。这也使公寓的租金回报率值得期待在国外通常能达到5%以上年租金回报率是一种正现金流的投资方式。此外公寓多位于市区或学校附近比郊区别墅生活更便利。
公寓的不足
不过公寓也有自己的弱点其升值空间相对带土地的独栋别墅要小且升值速度偏慢。其次还需要每年交物业费没有完整的土地产权只享有自己的那一部分。此外市区的公寓也容易碰到停车位不足等情况。
总的来说公寓更适合喜欢正现金流及利用杠杆进行投资的朋友。支付30-50%的首付就可拥有房屋完整产权靠每月租金填补余下房款房贷还完后每月还能赚取正现金流。
在房地产界有句名言“位置、位置、位置”locationlocationlocation这一说法在公寓上尤为突出。一般来说只要位于学校周边、市中心或公共交通站点8分钟步行距离以内的公寓是很具有投资价值的往往能获得较高的租金回报率及一定的升值空间。
康斗(Condo)
从外形上来说Condo和Apartment 没有区别Condo只是房屋产权形式并不是房屋类型。Condo的所有权属于个人(也就是业主)而不是房产公司所以每年业主需要缴纳房地产税。
所以如果是租Condo的话通常都是与屋主签订租房合同而不是房产公司。当然整栋建筑还是会有委托的物业公司进行日常维护。如果你居住或者租住在Condo里面, 你想对房屋的内部或者阳台进行改善必须经得物业管理公司的同意。
Condo和Apartment的区别
出租公寓和产权分售公寓的外形类似都是一栋楼里面有多个住户但他们到底有什么不同呢？在此也列举出两者的差别。
私人公寓Condo和出租用的公寓Apartment的差别主要在于产权的不同而非长相和外形不同。打个比方一整栋Condo 中每户人家拥有各自产权每套都有不同的房主而Apartment的整幢楼一般是一个主人可以归属于某个公司或个人一般房东用于出租不能单套出售只能整体一栋出售。
正是由于产权上的区别造成Condo和Apartment之间的其它细微差别。例如Condo的每一户人家水电都是分开的就跟国内的普通住宅小区类似各自有自家的水电表。而Apartment一般有统一的供水系统水费由用户平摊只是电费由各租户自行支付。