案例:世联地产写字楼是固定资产还是投资性房产?

Question

背景：
世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

（资料来源：http://baike.baidu.com/view/670367.htm#1）
2008年7月28日世联地产预先披露招股说明书披露： 截止2008年3月31日，世联地产合并资产总额为29780.28万元，其中投资性房产972.03万元，固定资产12955.00万元。固定资产与投资性房产二项资产占总资产的46.76%。其中：固定资产主要为两栋写字楼，分别在2007年2月和7月在北京和天津购入，共计11,347.84万元。对此二项固定资产，公司声称：1. 2007年2月公司购买北京朝阳区建国门外大街甲6号C座6层、7层，建筑面积共计2,687.06平方米，购买总金额为7,142.06万元。公司 已经取得了相应的房产证和土地使用权证。该处房产原值 7,142.06 万元已作为长期借款的抵押。公司在北京购买的写字楼主要是给世联北京办公用，只有少量面积（376平方米）租赁给世联评估公司北京分公司作为办公场所用。 因此公司将在北京购买的写字楼原值6,142.67万元在固定资产中列示，原值999.39万元列示在投资性房地产中。  2. 2007年7月公司购买天津信达广场 9层、10层，建筑面积共计3,180.14平方米，购买总金额为4,205.78万元。对此固定资产公司在招股说明书中无任何使用说明。
其它信息：
2007年，公司及下属子公司员工总数为2,775人（截至2008年3月31日，公司有正式员工2,688人）；其中母公司人数为716人，母公司在深圳是租用办公楼，租用面积为3908平米，人均租用办公面积为5.5平方米；

合并范围内有二十三家子公司，注册资本规模相差不大，包括世联北京在内的绝大部分为一百万元人民币左右，按平均算，每家子公司有90人左右，世联北京 也应该差不多人数。
问题： 1.你觉得世联地产把两座办公楼确认为固定资产是否值得商榷？为什么？ 2. 如果不确认为固定资产，应该确认为什么样的资产比较合适？

Answer 1

世联地产写字楼是固定资产。1、固定资产报废转入清理后
借：固定资产清理（计提完折旧，是净残值）
累计折旧
贷：固定资产
2、报废后的固定资产卖出
借：银行存款
贷：固定资产清理
3、固定资产报废时的清理费用
借：固定资产清理
贷：银行存款

拓展资料
如何确定是固定资产还是投资性房地产？
一、持有目的不同。
投资性房地产的持有目的是为了投资，如出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。
固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。

二、物质形态范围不同。
投资性房地产仅包括房地产；
固定资产既包括生产经营办公用房地产，又包括其余如机器设备等为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计期间的资产。

三、核算方法不同。
投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算；
固定资产只能采用成本模式核算。
从增值税抵扣进项税额的购进固定资产的角度讲，固定资产是指：
1.使用期限超过一个会计年度的机器、机械、运输工具，以及其他与生产有关的设备、工具、器具。
2.使用年限超过2年的不属于生产经营主要设备的物品。（07年新会计准则对固定资产的认定价值限制取消，只要公司认为可以的且使用寿命大于一个会计年度的均可认定为固定资产，按照一定折旧方法计提折旧。）
3.使用期限较长。
4.单位价值大。

固定资产与投资性房地产差异。
首先，经济实质及持有目的区别。虽然投资性房地产与固定资产在物质形态上相同，但两者仍存在本质性区别：

其次，固定资产与投资性房地产持有目的不同。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；而投资性房地产则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物和房地产开发企业出租的开发产品。

最后，以用于生产经营管理为目的的房地产可划入固定资产的范畴，而以赚取租金或资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”的范畴。虽然投资性房地产与自用房地产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，这是投资性房地产不应作为“固定资产”核算的主要理由。

Answer 2

1、固定资产报废转入清理后
借：固定资产清理（计提完折旧，是净残值）
累计折旧
贷：固定资产
2、报废后的固定资产卖出
借：银行存款
贷：固定资产清理
3、固定资产报废时的清理费用
借：固定资产清理
贷：银行存款本回答被网友采纳