社区商业基于居住小区为载体，城市核心区域以老城区的居住更为密集，社区形成年代更久远，老龄化比例也更为显著。但同时，老城区的街区商业及住宅区配套商业大多数较为陈旧，空间利用率受到强烈的制约，例如老小区内没有地下停车库，而地面的停车位明显不足。现行的大部分设计规范、规划规范等，也只适用于新建的建筑主体，对于老建筑很难满足所有规范指标，这就导致了旧建筑、旧小区的改造具有难度，此难度来源于时代的落差。
周边居住环境及人口分布
街道辖区面积及户籍人口，这些数据都是可以在信息公开网进行查询的，通过人口总量和人口密度来归纳商业综合体的功能和预估体量，是项目定位阶段要做的基本准备工作。
周边商业环境及交通关系
已经存在的商业配套设施应该在本项目的规划中尽可能进行规避，差异化的业态定位才能稳定长久发展。主要调研的配套服务业态可以包括日托、餐饮、康复、家政、心理、文娱等等，地理区位关系和如何到达，则关联到可步行半径范围内的服务人群，和驾车可达范围内的服务人群的不同。
既存建筑的主要形式
占地面积、结构形式、业态分区、原定功能，这都是决定商业综合体使用功能的参考因素。例如，三层建筑的规划，主流思路是一层为农贸市场及衍生商业，二层为社区配套服务，三层及二层局部可以作为超市。
选址的思考
居民日常生活离不开的商业有：农贸市场、超市、小吃、日杂、邮政、家用电器等，社区级商业要求不仅对本小区内部开放，还应具备对外的交通便利条件。这就要求项目选址的通达性，并且最好能够兼备一定的室外活动空间。
要规划好社区型农贸市场商业规划设计综合体，首先肯定建立在社区已成型，或社区即将成型的前提下。有社区、有居民、有使用主体，社区配套商业的价值才能体现。社区型的市场商业综合体的规划思路，必须有严谨的逻辑。
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