第1个回答 2014-06-05
3.1 港澳地产国内研究现状
香港和澳门都经历了特殊的政治经历，被占领、割让，在不平等条约框架中被强“租”脱离祖国百年和几个世纪。在上世纪的最末，香港澳门回归了祖国，国内学者在面对国内房地产建筑业所面临的问题解决方案选择时，都会情不自禁的把目光关注下港澳地区，港澳地区经济和地产业虽然有着自己的问题，但对于内地建筑地产业来说还是有着借鉴价值的。
1997年,香港回归，这也是香港发生历史性转变的一年，很多专家深度分析香港房地产资本结构,被英国占领过的香港经济经过一段长时间的缓慢增长,第二次世界大战后也经历了几次经济转型,优化经济结构,香港现在已经发展成为一个世界著名的国际金融中心,最重要的运输和通讯中心和最繁忙的经济中心[13]。
在中国改革开放的过程中,香港经济的扮演了不可或缺的角色。通过对香港的经济发展过程和它的功能在中国改革开放的过程中分析,讨论的位置香港在中国经济可能的未来,以及相应的功能。
3.2 港澳地产国外研究状况
香港和澳门出于特殊的历史政治缘故和地理位置条件，演变成为独立经济的、面向世界开放的经济构点，其经济特别是房地产经济有着与众不同的特殊。但总的来说,香港和澳门经济体制与市场经济的规则,其发展历史是清晰可见,未来发展方向也有记录。
由于历史原因，香港在资本主义体制中发展经济，使香港具有精简业务监管,政府廉洁高效,简单低税制,健全法律制度,产权概念,货币稳定,其他因素的优秀的品质。香港的开放经济,优越的地理位置,信息的自由流动和高效的设施和服务,都为香港的经济。香港地产业到达今天的地步，跟其经济发展紧密联系，同时也深刻的影响着香港经济的发展。
澳门是一个国际自由港,是世界上人口密度最高的城市之一,也是世界四赌城之一。其著名的轻工业、旅游、酒店和赌场,使澳门成为世界最发达的,富裕的城市之一[14]。但澳门市场规则总是难以捉摸,澳门的房地产业进入寒冷的时期。
4 地产与金融业的关系
说到银行和地产业,好像是毫无相关的东西,但事实上,银行与房地产行业之前管的关系错综复杂，在某些情况下看,地产界与银行是绑在一根绳上的蚂蚱。港澳地区的地产业购房主体早已变成普通工薪阶层，普通工薪阶层买房则需像隐形借贷，香港汇丰银行在2013年末经过数据统计，银行借贷款中的36.3%都是与电产业有关的贷款[15]，由此可见，购房对银行影响之深。地产产业中房地产比重尤为突出，下面以房地产为例，简要说明地产与金融业的关系。
4.1 港澳地区地产行业存在隐患
港澳地区房价增长速度过快，以香港为例普通公寓在2010年的价钱在1万——4万港元之间，2013年末已经涨到2万——8万港元.一个地区的经济快速发展时期,房地产的增速高于GDP的增长,随着GDP的增长,房地产逐渐增加的速度慢下来,直到低于GDP的增长速度,这样的轨迹被我们称之为倒U曲线。以港澳目前经济走向观察，它已经接近转折点的风险,即房地产的风险逆转,这必将引起人们的高度重视。其实这样的逆转现象早已在澳门发生，但是由于澳门其他经济发展迅速，地产业的对人们影响不深，因此人们并重视澳门地区的地产泡沫化。
4.2 港澳房地产的金融体
港澳的房地产金融机构经过几十年的发展,住房金融形成了银行和非银行金融普遍参与管理模式。在住房建设金融业务的一部分基本上以香港恒生银行为主。而经营性住房金融活动通则通过各种金融机构根据自己的特点和优势,共同参与竞争。虽然港澳地区住房金融业发展的十分迅速，但是其购房方式十分单一，大多都是一般个人住房抵押贷款。个人住房贷款是指贷款人向借款人用于购买各种各样的住房贷款。银行贷款,借款人必须保证,有能力偿还欠款，必须使用抵押抵押、质押或担保方式,也可以是两个或三个以上担保混合使用。当借款人不能按时偿还贷款本息的时候,贷款人有权处理抵押品或者由担保人承担连带责任偿还贷款本金。一般个人住房抵押贷款金额、期限和利率按照银行相关规定和借款人的还款能力判断。
地产融资依赖银行信贷资金来源于地产业的巨大利润,2012年、2013年两年,港澳地区贷款银行贷款的始终保持在在35%左右,可见港澳地区地产业融资的比例结构具有明显的特点,对银行信贷的依赖, 商业银行是最大的资本提供者;地产行业又是银行利润的主要支撑者，所以金融业和地产业为自身利益，短时间内也不会降低对住宅的投资。
4.3 个人房地产贷款对银行信贷的依赖
随着时间的推移，居民消费观开始改变，人们对房地产投资越来越关注。加之政府的对地产业的支持和各大商业银行之间的互相竞争，让很多居民将购房当做一种储蓄投资手段。包括目前李嘉诚在内的香港富豪们，都是从房地产投资发家的。
4.4港澳地产业对金融业的潜在危机
相比其他发达国家和地区，港澳地球的金融业在地产业贷款的投放任然低于其他国家，而且还款不良用户之战总还款的0.61%，这并不影响其信用危机，加之今年房地产相关贷款不良率大幅上升的可能性不大，房价对银行影响深远,但近期无需过分担忧[16]。但是投资者通常低估了贷款风险、抵押贷款的款项作为优质资产,导致近年来金融业务过于单一,因为房地产行业在港澳的快速发展和快速上涨的房价,使得地产项目成为投资受益最大,收益有安全的理财项目,因此其也被认为是金融业的主要业务，这也导致银行过于依赖由放住房贷款带来的巨大收益。目前港澳地区住房抵押贷款主要来自银行,而地产业的发展、建筑和销等各个环节所需的资金,也基本上是来自银行,但是通过美国的次贷危机来看，银行将成为房地产风险的最大承担者。而一旦发生大规模的个人贷款违约，银行业将遭受重创。
2014年对于地产业的投资者来讲，心情如同做过山车一样，从年初的房价不稳定，到今天香港房价超过20%的下降，都是地产业海啸前的小插曲。但是，地产业是与我们生活息息相关的，如果地产业海啸将会引发社会的不稳定，因此政府也会进行相应的调控，让其平稳健康发展。最后，地产业将会回归合理水平，地产进入低成本运营时代。
5 CEPA对港澳地产的影响
2003年6月29日和2003年10月17日中华人民共和国商务部安民副部长代表中央政府分别与香港特别行政区财政司梁锦松司长和澳门特区政府经济财政司司长谭伯源共同签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》及其六个附件文本，目的是逐步减少或取消双方之间实质上所有货物贸易的关税和非关税壁垒；逐步实现服务贸易的自由化，减少或取消双方之间实质上所有歧视性措施；促进贸易投资便利化。并遵循“一国两制”的方针；符合世界贸易组织规则,既符合产业结构调整和升级的需要,促进稳定和可持续发展,实现互惠互利、优势互补、共同繁荣;克服第一个困难,一步一步前进[17]。
5.1对港澳地产的优势
CEPA作为一个媒介通内地与港澳的地产界。它将促进房地产行业,房地产在法律、金融、市场营销、会计和其他方面的统一规则,加强共同基金流动和人们交流,实现共同进步、共赢共荣。CEPA的签署后,自大陆和香港CEPA BBS和专业的房地产服务市场已经收到了广泛的关注。它将提供更多的机会对双方的房地产业务,特别是对香港和澳门与内地的联系跟家紧密[18]。
5.2 港澳投资内地地产业的需要解决问题
关于土地政策这一问题，大陆跟香港和澳门之前还收存在着差异的，这个也是港澳地产投资者必须正视和需要解决的问题。
5.2.1.将多头供地模式改为单一供地模式，确定土地为国家所有
5.2.2.将土地拍卖方式简单化，坚守中间环节，使土地买卖更加透明。
5.2.3.利用多种手段，实现合理竞争，让更多综合素质强的地产开发商入驻内地市场。
5.2.4.政府将积极捍卫市场开放,让市场安全稳定运行,有利于投资者获取合理回报;
5.2.5.开发人员应该特别注意当土地的总体规划,尽量不占用农田,没有或更少的占用建设用地;
5.2.6.是更多的投资在普通商品住房;
5.2.7.是关注土地法律的修改。
5.3 内地需要进行改革之处
香港和澳门房地产开发商,必须快速熟悉大陆的政策法律法规,这是投资内地房地产市场的中最为关键一步。CEPA生效后,中国内地与香港、澳门房地产交易所将变得更加频繁,更积极的投资也能让这个行业变得更加正式。对大陆地产商而言，在CEPA生效以后，则要注注重自身实力的转变，从注重硬件像注重软件转变，更好地实现更层次的融合。内地要像香港学习地方有：一是学习香港土地管理的透明化、程序化,实现政府办公的透明化,加快市场化步伐;二是加快资产评估、法律服务、房地产透明、交易透明度。之前内地企业在香港上市,必须有两套资产评估和法律服务体系,未来内地应该加快收敛,加强学习。CEPA将使中国内地与香港、澳门从简单,实际资本进入全面合作的规则下合作,将会有一个共同市场和良好的前景。
5.4 港澳地产优势
跟内地地产行业相比，香港地产行业的优势主要体现在一下几个方面：
5.4.1由于经验充足，香港投资者对市场的发展有着很好的把握，可以准确的判断出市场的走势。
5.4.2营销策划、市场领先的思想强,市场策略为主的销售策略和操作,香港地产投资者更善于创造的氛围销,使用首选推广,建筑物内部认购等灵活的促销手段。
5.5 CEPA实行中遇到的困难
根据CEPA的安排,包括管理咨询、建筑和房地产在内的，共有17个行业将在世界贸易组织(wto)许可前进入大陆市场,在建筑和地产方面,内地对香港的开放将超过世界贸易组织的承诺,建筑和房地产公司可以自由从事参与内地地产业，或者有更高级的地产服务。
但是，真正实行CEPA还有几点困难和注意事项：
5.5.1为了更好地应对港澳地产行业入住内地市场，内地必须大力推行抵偿行业的资格认证书制度，今后，如果想要进入地产行业进行求职，都必须要有相应的从业资格证书。这就表示，任何一个人，无论过去多么辉煌，有着多么深厚的从业资格，他都必须经过各种考验、考试、取得相应的资格证书后才能进入内地地产行业。这样也可以筛去一些并不想要发展经济的人。
5.5.2内地的有关部门在确定港澳公司在内地分公司水平时，经常因为这些公司没有从业资格证书而拒绝其进入内地市场，从不考虑港澳母公司的大小、势力经验和专业人员的经验。要是只根据从业资格证书来判定港澳地产业公司，那么内地将失去大批优秀而的人力资源。
5.5.3限制在香港和澳门地产业入住内地另一个瓶颈是：中国大陆的税收问题。中国大陆税法规定职业管理公司必须缴纳5%营业税和企业所得税的33%。许多从业者认为税率偏高的香港和澳门,使管理更加困难。此外,大陆的税收体系也需要香港和澳门职工必须在港澳和内地交两份税收,它也间接增加港澳房地产公司打开内地市场的成本。由于税收的影响很广,显然是很不容易的解决方案。但可想而知,如果在短时间内无法解决这些问题,将很难吸引香港和澳门CEPA物业服务企业赴大陆投资。
5.5.4香港澳地产行业从上个世纪70年代便开始蓬勃发展，而内地的是从2000年以后才开始起步。因此满足香港市场的需求各种相关专业的房地产服务已经相当成熟,并在世界上有一定地位。内地与港澳地区差异，日益增大。
也从港澳过去几年的实践中,中国内地物业管理贸易也在像港澳地区学习,包括在销售时使用耸人听闻的排队购房政策。但是业内人士表示,这只照葫芦画瓢,只是港澳地产业管理的皮毛,但不是港澳地产的本质属性。
内地房地产行业必须在港澳地区做一些更灵活的制度安排,以便从根本上改善大陆地产经济。在评价系统中,会计制度等也落后与港澳。CEPA,大陆的制度环境将进一步与香港和国际社会接轨,统一会计,资产评估制度,不仅有利于缓解内地与香港、澳门之间的交易,也是更重要的意义在内地房地产企业在港澳的上市。
大陆的房地产行业是一个很大的市场,香港和澳门企业还有很大的发展空间。所以,只有尽快熟悉的法律规则的，香港、澳门企业才能尽快进入大陆市场。
结 论
地产行业就是像是大海，而地产商就像是大海中的小船，看似风平浪静的海平面下也许暗藏着波涛汹涌，在这样危险的处境下，地产商就需要依靠自身的判断，进行投资。政府也要做着相应的措施，维持宏观调控的政策，改善大陆与港澳之间的和最模式，改善港澳地区地产的供应模式，维持社会的平安稳定，保持地产业价格不会有太大波动，共同促进地产行业健康有序的发展。