大连关于房屋赠予 买卖问题!

Question

本人在郊区有一处30万左右的房子,以岳母名义买的 !现在岳母的妹妹的儿子想买!
房子房产证1年后才能办好!是新房!现在新房买卖交易税费5.5的个税,3的契税,各项费用共计3万多!准备考虑以赠予的方式交易!该如何办理?税费如何?相比交易是否合算?

Answer 1

一、采用买卖的方式，对卖方来说，要交个人所得税、营业税、城建税、教育费附加，对买方来说，要交契税，还有双方都要交的印花税。采用赠与方式，卖方要交印花税，买方要交契税和印花税。两种方式不同在于赠与可以少交营业税和个人所得税。

对于个人转让5年以上住房，税法中有优惠的政策，具体如下：

1、营业税：根据《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》国税发[2006]74号文的规定，2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。如果符合免征营业税的条件，那么城建税和教育费附加自然也不用交了。

2、个人所得税：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发[2006]108号文的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

如果你转让的不是家庭唯一生活用房，那还是要交个人所得税，按照《个人所得税法》的规定，最正规的计算方法应该是：应纳个人所得税税额＝应纳税所得额×20％（应纳税所得额＝房产转让收入额－房产原值－合理费用。但是在实务操作中，基本上税局都会采取简易计税办法，按照房产转让收入额×核定征收率计税。（偷懒的方法嘛，人人都爱用）因为根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，对其实行核定征税，具体比例由各地税务局在住房转让收入1%—3%的幅度内确定。（现在转让普通住房的核定征收率，广州、北京规定为1%，深圳为1.5%）

关于印花税和契税税率的有关规定

1、印花税：根据国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号的规定，对商品房销售买卖双方各按0.05%的税率征收印花税。

2、契税：契税是由买方交的，法定税率为3%，但是根据财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 财税[2008]24号的规定，对个人购买普通住房，在法定税率基础上减半征收契税，也即是1.5%。在这里需要注意普通住房的界定，如果你要出售的房不符合普通住房的条件，那契税是不能减的，对此各地方具体的规定有一些差别，在广东省，以建筑面积144平方米为界限，北京和浙江等省规定为140平方米。

5、实际办过户交易的时候还有其他一些诸如公证费（如果赠与要做赠与公证）、登记费交易费什么的杂费，金额不大，在这里就不说了。

二、根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》 国税发[2006]144号 的规定： 对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。 可见，即使是直系亲属之间的房屋赠与，受赠人也是要交契税的。

至于法定继承房产是否可以免交契税，似乎税法规定有自相矛盾自处。

首先，根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》国税函[2004]1036号规定：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。而非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。可见，根据这个规定，继承房产是不需交契税的。

但是，在《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》 国税发[2006]144号文中，首先在加强个人无偿赠与不动产营业税税收管理问题中解释了个人向他人无偿赠与不动产包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，然后在关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题中明确规定对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，言下之意，即继承房产也是要交契税的。

那么，这两个规定放在一起，应该执行哪一个呢，我找了很久，也没有找到关于国税函[2004]1036号文已经废止的通告，在大连市地方税局2007年税政指导第1期中查到的是该地仍执行国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）文件规定，即法定继承行为不属于契税征收范围。看来只能看各地方税局如何具体操作才行了。

总结：自从2006年国家加强二手房税收政策调控以来，为了避税，炒家可谓伤透了脑筋，以赠与方式进行避税正是这种大环境底下的产物，更有甚者，有些二手房炒家想出了“典当避税法”——买卖双方签订一份典当合同，并约定如在回赎期内卖方未赎回，房屋所有权将归买方所有；回赎期一过，双方就可到房交所过户。此途径可“省”下营业税，只需缴纳过户的契税和印花税。但是，正所谓"你有张良计，我有过墙梯"，国家税局为了封堵这些税收漏洞，很快也出了相关的文件，《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》国税发[2006]144号文就对赠与方式中涉及到的个人所得税、营业税、契税和印花税作出了很详细的规定，其中关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题中规定：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。就是说，如果你受赠了一套房产之后，在5年内想以50万元的价格出售，将不能适用1%的核定征收率征收个人所得税，交500000×1%=5000元个税，而是要交将近10万元的个税（500000-受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）×20%，这样的税负是任何个人都忍受不了的。所以，我认为对于炒家来说，走这样的避税途径风险较高，只有真正是想把房子赠与自己的亲属，赠与之后也只是打算用来自己居住的人，才适合这样去筹划。

Answer 2

非直系亲属赠与和买卖收的税差不多的