开店选址的策略
“金角、银边、草肚皮”，这是围棋最基本的入门守则。落子于金角，少围
两边即可有更多目数，围合于银边，小围一边，皆可实现花少量的子围合更大的
天地。
其实，这一原则同样适用于商铺投资领域。因为一条商街制造的效益并不
是均等的，把“金角、银边、草肚皮”这句话翻译到商铺投资领域来说就是，街
角上的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们要立足时间长，因而街角商铺
财气旺。“边”是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、
有时间高密集度停留的地方。“草肚皮”则指中间部分，因客流分散、购物兴趣
下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重。根据位置的不同，从价值上说，它
们差别可能相差1 倍以上。
从商业地域辐射圈来说，一间商铺位于两条道路的交会处，可接纳两条道路
四个方向的客流，具有良好的展示，广告作用。一些便利店就抓住了这条选址规
律，把“金角”店列为首要建店选址。地处“银边”的商铺，它位于一条道路
一侧，拥有道路来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中最常见的临街
状态。选这类商铺投资时，还要看看马路的宽度。所谓“宽街无闹市，闹市不宽
街”，往往越宽阔的马路，由于过往通行不便，越不利于商业人流量的聚集。所
谓“草肚皮”，是指地处一条商业街中间或位于小弄堂里的凹陷式的商铺，门面
退后于两侧的商铺，产生视角盲区，当顾客看见商铺时已匆匆走过，商铺停留在
人们视野中的时间极短，受众关注能力差，所以是商业价值最小的商铺。
一旦决定在某地开店创业，就必须对所选地点作全面的考察，了解该区交通
状况、人口密度、人流量等等。商铺选址是一个综合决策问题，除“金角、银边、
草肚皮”这条规则外，投资时还要考虑其他问题，投资商铺需要对投资对象进行
技术分析，既不能跟着感觉走，也不能过度投机玩“短、平、快”，因为商铺投
资是一项周期较长的不动产投资活动，须按照投资的规律行事。
第一步：选好地段和店面
选择经营地段要把握以下几个关键：
△ 把握“客流”就是“钱流”原则
在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川
流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需
求，就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段有：
① 城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；② 车站附近（包括火车站、长途
汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；③ 医院门口（以带有住院部的大型医
院为佳）；④ 学校门口；⑤ 人气旺盛的旅游景点；⑥ 大型批发市场门口。
△ 利用“店多隆市”效应
我们不妨来听一听消费者的说法：某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户，经常要送花
篮花束给客户和朋友。她说，除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候
都是赶到体育场路上去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大；在某高校任教
的江女士每次要买服装，也总喜欢到服装店密集的地方去选购，她认为店多除了款式也多之
外，可以货比三家，还起价来也比较容易。因此别担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，
就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意必定反而比单枪
匹马更容易做。
△ 注意因行制宜
营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对
象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特
定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品
店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确
定最佳的开店地点，下表供作参考：
经营种类理想地段
小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、共用电话亭、物品寄存处等车站附近
书店、文具用品店、鲜花礼品店、洗衣房、录像厅、照相馆等文教区
米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺等居民住宅小区
洗车行、摩托车修理行、汽配商店、废品回收站、化工建材商行等三类地段店面
从上表我们可以看出，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制
宜。
在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析
后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况：
△ 店面本身的情况
开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积达15 平方米的店
面位于次繁华地段，每天的人流量也十分的可观，可是租金却非常便宜，每月只要800 元，
小罗以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了一万多元装修停当，隆重开张还不到一个月，
一纸《拆违通知书》把他打了满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了
个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，剩了个箍儿让小罗来套。所以，在租店面之前，一定要
对店面的情况作一番仔细的调查了解。
△ 房东的背景
有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的
店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带
来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有
者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假
如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈
成功，也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。
△ 同业竞争情况主要是经营业绩的情况、商品的价格水平
考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而
考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。
△ 客流状况
“客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且
还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。
客流状况主要考察这些内容：①附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；②过往人群的结构特
性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；③客流的淡旺季状况。比如学
校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车
站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。
第二步：作进一步的考察
在初步选定开店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析
后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况：
△ 店面本身的情况
△ 房东的背景
△ 同业竞争情况主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。
考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而
考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。
△ 客流状况
“客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且
还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。
客流状况主要考察这些内容：①附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单
位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；②过往人群的结构特
性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；③客流的淡旺季状况。比如学
校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车
站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。
第三步：尽快拿下看中的店面
一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，
很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面？谈判自然是
至关重要的。
△谈好房租价格
对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东侃价之前，你自己心里首先
应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：①你觉得自己是有把握负
担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；②预算
一下，估计是有钱可赚的；③再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比
较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进
行侃价谈判，就比较容易成功。
△谈好缴付方式
缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房
东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算
的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下
一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理
想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转业的意
向，就不会损失保证金了；还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够
的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免
除门面半途被别人高价挖走之虞，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门
面的房租总体是呈上升趋势的。
△谈好附加条件
与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开
支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然
后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的
设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求
房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。同时，你可以通过
谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的，虽然这钱最终是要还
给你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在了那儿，对于资金紧张的创业者来
说，这也是一个不小的“包袱”，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，还可以通过谈
判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待一段时间生意走上正轨后，再按标准支付，
并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听，并能主动限定延期期限，
有些通情达理的房东是会答应的，这也可以为创业初期减轻不少经济负担。
浅建：小吃店选址
人的惰性是永远无法满足的，只要在眼前能得到的，一般人是不会舍近求远去别处寻找。
这句话在开店之前是一定要考虑的，而如何据此来选址也是很关键。
以沙县某小区门口的两家小吃店为例就可以说明问题。其中A 家小吃店就开在紧挨小
区门岗边上的第一个店面，小区内的住户一出门就能看到这家店，很习惯一出门就拐进去用
餐。而B 家小吃店就在不远处的斜对面，距这个小区门口也就是50 米左右，但是位置却在
这个小区的围墙外，又是个急弯路口。这两家店的地段位置相近，食品味道也相差无几，但
是奇怪的是A 家店门庭若市，经常是座无虚席；而B 家店却门可罗雀，食客寥廖无几。我
很纳闷两个店铺的风味相近、老板待人接物的举止也都很礼貌、店铺卫生也都比较清洁，可
是为什么B 店铺就是没什么人光顾，大多数时间店内很冷清。“天时、地利、人和”各要素
双方皆具备，为什么就区别那么大呢？后来B 店铺老板新推出“送餐上门”服务，给居住
附近的人家都留下联系方式，需要订餐者只要打一个电话就可以送餐到家。这一新举措给大
家提供了很多方便，渐渐店内的生意就好转了。
由此可印证了前面的那句话“人的惰性是永远无法满足的”，在选择店铺时尽量靠近人
群密集的居住区，尽量给顾客提供最方便服务，才能生意兴隆财源广进。
你能开什么店？店怎么开？可不是一念之间就能搞定的，
1．为什么想开店
一感性创业者。多属感情用事型，常被某些经营成功的店面吸引，店内的温馨气息及井
然有序的节奏，常使其情绪受到鼓舞，对开店过于乐观。
二理性创业者。又可分为两类：一是水到渠成型，这类人拥有专业技能，科班出身，从
基础做起，经历公司各项营运阶段，实力强；二是停、看、听型，他们不急于投入，心中对
开店仍存疑惑，想通过各种渠道进行了解，找寻最好的方式。
三就是以上两种综合的的创业者，带着浪漫理想主义的创业者。
2．开店成功率有多高
美国对于开店成功率曾进行过调查，结果显示，加入加盟体系开店成功者约为80％，
独立开店成功者比例约占20％。专家认为，店面经营成功之道，“技术”是基本生存条件：
真正能让店面落地生根，充足的竞争力是不可或缺的；留意市场讯息，关注新形态消费文化
及特性，才能在消费者偏向理性思考的情形下，免于落入削价竞争的恶性循环中。
3．开什么样的店
倘若问你到底想开什么服装店时，你能马上答吗？要是还没个谱，一会儿想开外贸店，
一会儿又想开品牌加盟店，一会儿又想开个童装店心中像有15 个吊桶般地七上八下的话，
以下的建议，提供给你做参考。
①若你浑身充满创造力，内心热情如火，外表光芒万丈，可考虑经营时尚先锋店创造流
行趋势做个时尚先驱。
②若你酷好精致有品位的物品，二手精品店、精品服饰店品牌专营。
③若你极度敏感，有爱家、恋家情结，童装店是个好的选择。
④若你常常跟着感觉走，时时设身处地地为人着想，外贸服装平价服装店会是一个好的
选择。
另外，还须思考个人性格特征、兴趣，清楚手头上握有的资金数目后，进一步了解你所
要开设的店面，是否因为业态属性不同，需有特殊能力，如：业务开拓能力、表达能力，并
对即将投入业种的适应度做逐一评估，如工作时段、工作时间长度及工作进行方式。建议在
尚未决定开店业种时，应多参与加盟业者举办的说明会，听听不同业种的声音，并亲自听听
开店的酸甜苦辣。
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