《物权法》第195条规定，当债务人未能履行债务或符合约定的实现抵押权条件时，抵押权人有权与抵押人协议以抵押财产折价或通过拍卖、变卖获取价款优先偿债。若协议损害了其他债权人的利益，其他债权人可在知情后一年内请求法院撤销。若无协议，抵押权人可直接申请法院拍卖或变卖抵押财产。抵押财产折价或变卖时，应参照市场价格进行操作。
第196条指出，当债务履行期满、抵押人破产或撤销、当事人约定的实现条件满足或抵押物对债权实现有严重影响时，即使债务未到期，抵押权也可能实现。第198条说明，抵押财产折价或拍卖、变卖后的多余部分归抵押人，不足部分由债务人偿还。
相关法规《担保法》第56条规定，对于划拨的国有土地使用权的拍卖，抵押权人在缴纳相应出让金后享有优先受偿权。《担保法解释》第74条和第75条详细规定了抵押物折价或拍卖、变卖的清偿顺序和多个抵押人责任的分配原则。
一般而言，抵押权实现需满足四个条件：合法有效的抵押权、债权已届清偿期、债务人未清偿且非债权人原因、以及实现方式的协商或法院裁决。实现方式主要包括拍卖、变卖和折价。拍卖是首选，变卖则在拍卖受限时适用，而折价需经过协议或法院判决。
流质契约，即债务人提前将抵押物所有权转让给债权人，是法律禁止的行为，因为它可能导致不公平，特别是对债务人权益的侵害。因此，《物权法》禁止流质契约，以维护民事公平原则和债权人与债务人之间的利益平衡。
除了上述方式，理论上允许其他协议实现抵押权，如通过抵押物收取孳息或托管经营。例如，金融机构可能会通过出租抵押房产或运营抵押物来抵还贷款。在国际项目融资中，对于大型设施的抵押物，以拍卖方式变卖可能困难，允许境外债权人接管并以收益抵债的情况较为常见。
房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。