住改非是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有缴纳的记录，这种情况下，依照我国的相关拆迁政策和法律文件的规定，可以根据实际经营情况给予适当的拆迁补偿，具体的规定由地方制定。
住改非房屋的认定
第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照可以直接认定房屋的实际用途。
第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。
第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。
第四、房屋实际使用现状。
第五、实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，某些地区出现临近拆迁前，被拆迁户将住宅用于租赁或是经营的情况，此类房屋不能按照“住改非”补偿。
住改非房屋的补偿
实践中，房产证上写的是住宅，而实际上用作经营的情况下如何补偿?
其主要依据
2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出的规定：对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。
另外，《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。
根据上述规定可以看出的是，法律并未对“住改非”房屋补偿作有具体的补偿标准。实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：
1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说更够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。
2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。
3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。
4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。
5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。
以上，仅仅提及了实践中常见的“住改非”房屋的补偿方式，具体操作上是根据各地区实际情况确定。而遇到“住改非”时，如若对补偿有异议的，一定要及时咨询专业拆迁律师（凯诺律所），避免自己权益受损。
现如今很多农民开始寻求农田之外的致富路径，如将农村住宅用于开办“农家乐”“民宿”进行“住改非”用于经营活动。特别是在很多景区附近，这已经成为一种较为普遍的现象。那么这些房屋遇到征收时如何补偿呢？首先，是现有法律框架内对参照情形的认定。在司法审查确认属于合法建筑的情况之下，对于认定农村房屋的实际用途，同样可以参照国有土地上房屋征收补偿的相关规定进行，应当审查:是否办理经营手续(营业执照、税务证照、组织机构代码证、卫生许可证)，是否缴纳税款(具有完税证明)，有无购销协议、发票，经营时间及场所情况等进行综合判断，等等。其次，对于被认定为合法的营业性房屋，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等时机情况给予适当补偿。最后，对于房屋的价值评估，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的。应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。总而言之就是为了公共利益征收集体土地时，要给予当事人公平合理的补偿，保障被征收人的生活水平不降低。
非住宅区的房屋拆迁补偿金怎么计算？