前些年棚改货币化，成片地拆老房子，然后，大把地发现金，人为制造出了很多买房需求，制造出了很多“土豪”。
县城地盘本来就小，房子也不多，原本供需关系是很平稳的。但棚改后，一下子就新增了很多买房的，盖新房又需要时间，供需关系一失去平衡，房价就瞬间被推高了，而且一旦涨上去后就很难再降下来。毕竟，谁都不愿意亏钱，只能博弈下去。
另外随着城镇化持续推进，农村人进城是大趋势，农村人口流失之后，农村开始“空心化”，留守的大多是老人。
青壮年外出务工，有了一定的经济能力，开始把小孩接出来接受良好的教育。能力强的，在大城市安家置业；能力不够的，基本就在县城买房了，然后把小孩接出来读书。
当然，有的是习惯了城里的生活，不愿意回农村生活了，也会在离农村最近的县城买房。还有的可能基于“面子”或迫于“压力”，别人都买了，你不买？还怎么在村里立足，还怎么讨媳妇？
原本这些人都是分散住在广大农村的，但在房地产的推动下，逐渐向城市集中，逐渐都去买县城的房子了。县城的房子，再也不只是原来住县城里的那些人买了，需求持续增加，意味着价格就会上涨。
还有就是，这些人的收入也是五花八门的，有的是老一辈的积蓄，有的是在大城市打工赚的钱，有的是做生意赚的，等等。总之，这些资金跟在县城拿工资的人比，显然要强太多！更为关键的是，还可以按揭，用银行的钱买。所以，用县城工资收入去评判县城的房价是脱离实际的。
有些县城，虽然没啥支柱产业，经济也很一般，但受地理条件限制，能盖房的地盘就那么大！这些地方只能盖那么多房子，但需求却一直在增加，自然就容易涨上去。
有些县城又是太喜欢传统的中心城区了，一到郊区，交通各种不便，配套设施各种不完善，治安可能还不好，郊区的盘没人愿意买，所以，中心区的价格一直很高。很多头部地产商都没有进入县城市场，尤其是落后的县城，这就造成了县城地产开发鱼龙混杂。
大地产商都是标准化生产线，集中采购，不仅产品设计合理，而且还有成本优势，同样的拿地价格，大地产商的卖价或议价空间可能更有优势。
小地产商，首先是融资成本高，不受银行待见，要钱往往只能走民间，而民间资金就意味着成本高，利滚利啥的，时间一拖长，很多地产商就要被拖死，一拖死就面临烂尾、下一家接盘，反复搞几次，不卖高价怎么赚钱？
其次是难以集中采购，材料进价可能更高；再次是管理费用，班底临时组建，零工的价格往往比长工的价格贵；最后是试错的成本高，大地产商什么都是现成的，拿来就能用，但小地产商有些环节没干过，可能还要去试错。基于上述原因，造成了很多县城虽然经济很落后，但房价并不低，甚至比地级市房价还要高！