第1个回答 2022-07-12
近日，某开发商地产出现流动性困难，停工状态已经严重影响即将收房的广大购房者的信心，购房者普遍担心开发商将不能如期交房，甚至担心开发商因为欠债被其他债权人（银行、承建商等）起诉进而被法院强制执行，那么购房者买的房子该怎么办？
网上流传着一种说法：如果业主是全款购房，或者是贷款购房后，在交房前已经支付了全部房款，那么开发商破产，撤离项目的情况下，业主是可以要求拥有优先清偿权的。貌似只要购房人全款购房，开发商即使破产，业主的购房款也可以在其他债权人（银行、承包商等）之前全数获得赔偿。
这个说法没有法律依据。
原因是，实践中，如果开发商真的发生不能偿付到期贷款或欠款等情况，那么债权人（银行、承包商等）一定会通过诉讼固定债权债务关系以及债权数额，接下来就会在执行程序中申请法院执行开发商的财产，包括查封广大购房者购买的未办理产权登记的房屋。此时，对于购房者而言，可不是说付清全款就必然取得争议的房屋所有权，或者必然排除其他债权人申请法院的强制执行行为。
首先，房屋不动产所有权的标志是不动产登记中心的登记簿上登记的权利人（注意：不动产所有权甚至都不是业主手中的不动产权证）。所以，在没有将争议房屋登记到购房者名下之前，争议房产的所有权并不属于购房者，认识到这一点非常重要。
此时的法律状态应当是，购房者花钱购买房屋，让开发商给盖房子，其实是对开发商拥有一笔支付购房款的债权，而开发商所负的债务是如期交付合格房屋的行为（注意：不是支付货币）。而其他债权人，无论银行也好，还是各级承包商也罢，都对争议房屋的建造付出了成本和代价，对开发商当然也拥有债权。
既然法律上债权原则上都是平等的，那么除非有法律特别规定，购房者的购房款与银行贷款、承包商的建设工程欠款性质上都是一样的，法律不能厚此薄彼。
购房者经常想不明白这个问题，认为法律不公。请换位想想，站在银行的角度，假如银行借给开发商的钱不还，还不能执行开发商的财产，包括未办理产权登记的在建房屋，是不是也一样会质疑法律不公？对承包商也是一样的道理，自己垫资盖房，结果收不回成本，也当然会对开发商的财产采取查封等保全或者执行措施。
毕竟，居住权作为生存权的一种，价值应当强于其他债权人的债权，包括建设工程款优先受偿权以及有抵押物担保的债权。
因此，根据司法解释规定，如果购房者满足以下三个条件，可以向执行法院提出执行异议，要求解除查封措施，才可能在未来将争议房屋确权到自己的名下：
当然，以上规定在司法实践中也会出现很多争议，以后慢慢讲。
最高人民法院对此的意见是：
1）争议房产必须符合“用于居住”的真实目的这包含两种情况：一是购房者名下根本没有房屋；二是原来有房，但为了适当改善，又购买了争议改善型房屋。
2）“买受人名下”的范围买受人名下包括购买者本人、配偶以及未成年子女。
3）“无其他用于居住的房屋”争议房屋的地域范围是指同一设区的市或者县级行政区（不包括设区的市的“区”）。
通俗点说，如果不是自住，设区的市内只保护首套房，二套房不受保护；但如果在市管县城有房，但在该市市区又买房自住，那么所购新房仍然受保护。
只有购房者符合法律和司法政策规定的购房者，在司法实践中才可能受到司法保护，那些买房搞投资的，比如为了增值买二套房或者买商铺、写字间这种投资型房产，都没有优先受偿的权利。
因此，如果开发商真的欠债甚至破产了，投资客即使付清全款，只要没办理过户登记，那么争议房屋也可能沦为开发商的一般债权人而失去法律的优先保护。而届时，面对承建商的建设工程款优先受偿权，银行的抵押担保债权，投资客的债权都会处于劣势，无论是否解除购房合同还是要求继续履行，都会困难重重。
1）对于自住或者具有改善目的的购房者而言，如果发现所购房屋被法院查封，应当尽快向执行法院提出书面异议。
2）根据民诉法规定，法院会自收到书面异议之日起15日内审查，如果异议理由成立，法院会裁定中止对该争议房产的查封；如果理由不成立的，法院会裁定驳回。
3）如果购房者对上述裁定不服，认为法院的执行依据（原判决、裁定）有错误，那么就走再审程序；如果法院的执行依据没有问题，购房者应当自驳回的裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。
对于投资房产的购房者而言，“房住不炒”，投资房产的好时代真要翻篇了，买不好是要亏本钱的。