第1个回答 2021-04-07
根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见：第七条：不满六周岁的儿童、精神病患者，应当认定其为无行为能力人。已满六周岁，不满十八周岁的未成年人，应当认定其为限制行为能力人。
第八条：法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权，受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。
如果到房产办过户，到那里就是办理买卖交易，孩子不足18岁，不具有完全自然人法定权利，很麻烦的。一个办法就是到公正出办理公证，需要一个赠与手续，就是他人自愿将房产赠与孙子，需要有书面赠与书，要签字的。可到公证处咨询具体手续。为保险起见，可以请律师在书面馈赠合约材料上加注见证人印鉴，而且确保在他人清醒的情况下进行。这是具有法律效力的。等孩子稍大点再办产权变更。
但也有的说，孩子出生报了户口就有身份证号码，到当地所在派出所办张身份证就可以到房产局过户。过户时要把有用的证件带齐了就可以办理。
第2个回答 推荐于2018-06-30
根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见：第七条：不满六周岁的儿童、精神病患者，应当认定其为无行为能力人。已满六周岁，不满十八周岁的未成年人，应当认定其为限制行为能力人。
第八条：法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权，受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。
如果到房产办过户，到那里就是办理买卖交易，孩子不足18岁，不具有完全自然人法定权利，很麻烦的。一个办法就是到公正出办理公证，需要一个赠与手续，就是他人自愿将房产赠与孙子，需要有书面赠与书，要签字的。可到公证处咨询具体手续。为保险起见，可以请律师在书面馈赠合约材料上加注见证人印鉴，而且确保在他人清醒的情况下进行。这是具有法律效力的。等孩子稍大点再办产权变更。
但也有的说，孩子出生报了户口就有身份证号码，到当地所在派出所办张身份证就可以到房产局过户。过户时要把有用的证件带齐了就可以办理。本回答被网友采纳
第3个回答 2021-04-07
房子过户未满十八岁孩子如何办理？
1．房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场（如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字）。
2．申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。
3．房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。
4．房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。
房子过户未满十八岁孩子如何办理？房子过户注意什么？
房子过户注意什么？
1．若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件。
2．若非住宅转移，还需提交土地使用权证书。
3．若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件。
4．房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明。
5．若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书。
6．若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。
7．非普通住宅交易时契税按房价5％缴纳，无论取得产权满不满五年，都要按规定缴纳营业税．土地增值税．所得税．万分之十的印花税。房屋交易手续费按房价1．9％交纳，其它不变。
第4个回答 2012-06-14
未成年人的房产如何处置
律师对该问题的解释：
一、区别不同情况，有以下几种不同可能
1.孩子已满18周岁且精神正常，不需要，所有权已经发生转移，所有权人为完全行为能力人
2.孩子年龄在10周岁以上（包括10周岁）不满18周岁时，为限制行为能力人，房屋出售合同效力待定，这就需要监护人的追认才使得合同生效。
3.孩子年龄在10周岁以下时，为无行为能力人，出售合同无效，无法出售房屋。
二、监护人和孩子的名字的房屋产权证；证明该产权归属监护人和孩子共同所有；因此监护人同时具备2个身份，即：所有权共有人和共有人的监护人。故：对于这个共有的房产，监护人有权处理。
根据物权法相关规定，处分共有财产，应当由全体共有人共同为之。
但是小孩未成年，因此需要征得监护人的同意，监护人同意即可。
三、民法通则有规定：非为被监护人的利益，监护人不得处分财产。
卖房只需证明无损监护人利益即可。
公证实例
案例简介：五月的一天，一位妇女心急火燎地来到公证处，说自己孩子名下有一房产，现因孩子病重，缺乏资金治疗，需要卖掉该房产，用卖房款继续给孩子治疗，因孩子尚未成年，不能随意处置，故其作为孩子的监护人，来到公证处，要求做个承诺书公证。
未成年人拥有一处或多处房产，在经济发达地区，不在少数，并呈发展之势。一些父母认为，房子以后终究是要留给孩子的，早点署孩子的名字，省去办理过户手续的麻烦。尽管目前我国尚未开征遗产税，但不少父母都考虑到了日后国家征收遗产税的可能性，于是为了避税，往往现在就直接把房子登记在了孩子的名下。一些生意人以子女的名义购买房屋，将资金进行转移，则是考虑到做生意的风险，一旦自己破产，能为孩子和自己都留条后路。一些夫妻为避免万一离婚时发生财产纠纷，也习惯直接将孩子的名字写在房产证上。父母将自己的房产送给自己的已成家的子女，考虑到婚姻的不牢固性，也宁愿将第三代作为房屋的主人，如果儿女要离婚，房子也不会落到对方手上。
以本案为例，孩子的父亲于前些年死亡，死亡后其名下有一拆迁安置房。在办理继承的时候，孩子的母亲考虑到就这么一个孩子，房子以后终究是要给他的，不仅自己放弃继承，还把自己的一份也给了他，最终整套房产都落到了孩子名下。
但未成年人拥有房产，其中也存在不少法律隐忧。
根据我国目前法律的规定，未成年人取得房产后，该房屋便成为其个人财产，父母无权擅自处分。即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房产，父母也须提供合法证据。否则，日后一旦孩子提出异议，认为父母侵犯其合法权益，不但可以要求父母承担赔偿责任，而且相应的部门也要承担连带责任。我国《未成年人保护法》明确规定，父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，未成年人所有的房屋不能随意转让、交易。有关房屋的处置行为必须有利于未成年人的利益，如未成年人出现重大疾病需要治疗、孩子需资金出国留学等，方可出售。且出售所得款项必须全部用于抚养未成年人。
另一方面，未成年人作为房屋权利人却又不能真正行使某些权利，因为未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力的人，许多事项仍然需要其监护人来完成。其实，父母不要说将房屋完全登记在子女名下，即便他们自己也是房屋共有权人，在处分房屋时仍会遇到很多麻烦。比如在办理抵押时，我国法律明确规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。虽然司法解释规定，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。但这仍然不能解决未成年人房产所遇到的问题，因为规定中的“同意”、“提出异议”应以当事人具有完全民事行为能力为前提，而未成年人不具备完全民事行为能力。
由此可见，一旦将房产过户到未成年子女名下，父母就只能充当监护人的角色，而无处理子女财产的权利，如果监护人要在子女未成年时将房产出售或抵押出去，程序上会相当困难；如果夫妻离异，则有可能会在财产分割问题上遇到法律纠纷。
由于处置未成年人房产存在一系列的法律风险，在过去相当长的一段时间内，相关部门不允许监护人处置未成年人房产，未成年人房产的处分只有待该未成年人成年时自行处分。由此也衍生出不少社会问题。
《物权法》实施后，建设部在《房屋登记办法》第十四条中明确规定：因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。各地方的房屋登记实施细则也在纷纷制定中，在不少征求意见稿中，地方政府还要求上述书面保证应当经过公证。这就为未成年人房屋的处分打开了方便之门。
公证处在办理此类公证时对监护人身份的把握上不会有太大的问题，但对“为未成年人利益”的审查难度不小。笔者认为，办理此类公证虽不能实质上达到确保未成年人利益的要求，但公证时也不能仅凭监护人的只言片语而为其办理公证，公证员应站在保护未成年人利益的角度，要求监护人提交相应的证明材料，达到“为未成年人利益”需求。从可操作性的角度出发，笔者认为近期有三种情况可以尝试：未成年人重大疾病需要治疗；未成年人需资金出国留学；为未成年人购置更大更好的房产。笔者认为，只要当事人提供了充分的依据，如医疗证明、出国留学协议、购房合同等，公证处就可以为其办理。在本案中，从当事人提交的医疗证明及医疗记录可以看出，未成年人沈某确有重大疾病需经多次化疗，因其父早年亡故，其母被逼无奈才处置沈某的房产，以筹措资金，用于沈某的进一步治疗。在问清楚有关事实的前提下，笔者为谢某出具了声明书公证书，并要求其在声明书中承诺：保证房产出让资金专项用于沈某的治病和生活。
附：出让/抵押未成年人的房产是为未成年人利益的承诺书
出让/抵押未成年人的房产是为
未成年人利益的承诺书
未成年人姓名: ，性别： ，身份证号码: ，住址： 。
未成年人法定代理人姓名:（ ), 性别： ，
身份证号码: ，
住址： 。
我( ) 作为 ( )的法定代理人，代理 ( )办理座落在 （地号： 建筑面积： ，房屋性质： ）的、与我共有的房产出让手续,我知悉并明白《未成年人保护法》关于保护未成年人利益的法律规定, 现郑重承诺：本次出让/抵押上述房产是为了 ( ) 的（改善居住条件）需要,若我侵害了( ) 的合法权益，则我愿意依法承担赔偿责任。
承诺人（签名）：
承诺日期： 年 月 日