自建房开超市？

Question

老房子旁边修路，正好把我家让出来变成临街房了（老房子两层自建房），我想把一楼腾出来一间或者两间开个小超市。
所以想了解一下，第一这种老房子能不能开超市，如果能开需要办什么手续，第二，开超市房屋产权是不是由住宅变成商业的了，对房产有什么影响。第三，这种小超市投入大概需要多少钱。

Answer 1

近年来，随着乡村经济的快速发展，许多农村自建房改扩建后用作饭店、旅店、超市等经营场所，这些自建房往往缺乏专业设计，施工不规范，安全隐患突出。哪些房屋属于自建房？自建房有没有产权？建设自建房应当履行哪些的手续？在使用用途上又有哪些限制？

什么是“自建房”？其是否具有合法的产权？

严格地讲，“自建房”并不是一个法律概念，实践中是指拥有土地使用权的单位或个人，为满足自己的生产生活需要，自己组织并通过雇佣他人施工而建造的房屋和建筑，具备自建、自住、自管特征，一般可以分为居民自建房和农民自建房。

自建房是否能够拥有合法的产权，要看其是否履行了规划和审批手续，对于未取得规划和审批手续建设的房屋，应属于违法建设。

自建房应当履行何种的规划审批手续，需要提交什么材料？

按照我国城乡规划法规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料；在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定，需申请并取得《乡村建设规划许可证》。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

自建房在建设过程中应当注意哪些问题？

依照我国土地管理法、城乡规划法、建筑法及《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》的规定，自建房有以下几个问题需要注意：

农民自建房不准修建高层房屋。可建设层数由各地根据情况自行规定，一般不允许建三层以上房屋。以北京为例，目前只允许建二层及二层以下的房屋。

建设高层房屋的住宅承建方需要具有相应建筑从业资质。“自建低层住宅”是指两层（含两层）以下住宅，农民自建两层（含两层以下）的住宅承建方可不需要建筑从业资质。而三层（含）以上的住宅，承建方必须具备相应的建筑从业资质。同时，还要注意以下几点：

不准未批先建。建房前，应先由建筑公司或专业施工团队出具施工图纸，并向所属政府递交申请，经过审批后才可以动工，不得边批边建。

不准超面积标准建造。在城市、镇规划区内建房的，应当严格按照审批面积建房。对于农村自建房，实行“一户一宅”原则，各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。

不得少批多建。不得超出审批的范围占地建设住宅，否则将被相关行政机关按照土地管理法的规定认定为违法建设，若不自行拆除将会被强制拆除。

不准随意翻修翻建房屋。翻修翻建旧房、危房时，需要向城乡规划主管部门或者村委会递交申请，审批通过并获得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证后才可以动工。

不得违反国家有关工程建设标准，不得违反相邻建筑物的通风、采光和日照。

自建房的使用用途有哪些限制？

民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。土地管理法也明确规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。所以自建房仅仅是房屋自建，依然不准擅自改变用途。比如在宅基地上自建的房屋，其设置的目的是保障农村集体经济组织成员基本居住需要，仅限于建造个人住宅，不允许以建自建房的方式改变用途，比如在宅基地上建设工厂、“小产权房”或经营性用房。

非本村村民可以购买宅基地上建设的自建房吗？

宅基地是法律为了保护本村村民基本的居住条件而设定，非本村村民不得购买宅基地用于建造房屋，这是法律严格禁止的，除非其依法将户口迁入该村，并取得了该村集体经济组织成员资格。

由于违规对宅基地上的自建房进行翻建扩建，导致邻居房屋产生安全隐患，应该如何维权？

此种情况属于相邻关系纠纷。民法典第二百九十五条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。如果协商不成，可以向法院提起诉讼，由法院进行启动司法鉴定程序，对损害的成因和损失的金额进行鉴定后依法判决。

Answer 2

在小区自己的住房开超市，如果没有相关许可就是违法的，可能会构成非法经营罪。非法经营罪非法经营罪侵犯的客体应该是市场秩序。客观方面表现为未经许可经营专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品、买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件，以及从事其他非法经营活动，扰乱市场秩序，情节严重的行为。主要是未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品。为了保证市场正常秩序，在中国对一些有关国计民生、人们生命健康安全以及公共利益的物资实行限制经营买卖。只有经过批准，获取经营许可证后才能对之从事诸如收购、储存、运输、加工、批发、销售等经营活动。没有经过批准而擅自予以经营的，就属非法经营。所谓限制买卖物品，是指依规定不允许在市场上自由买卖的物品，如国家不允许自由买卖的重要生产资料和紧俏消费品、国家指定专门单位经营的物品，如烟草专卖品、外汇、金银及其制品、金银工艺品、珠宝及贵重药材，等等。1. 强制拆除行为是否由街道办所实施。

2. 如果强制拆除行为系街道办实施，那么该强制拆除行为是否违法。

根据我国法律规定，行政机关对违法建设实施强制拆除前，应当依法履行违法建设调查、制作限期拆除决定、催告、听取陈述申辩及制作强制拆除决定等法定程序，实施强制拆除时亦应当依法履行通知当事人到场清理有关物品、当事人拒不清理时制作财物清单、制作现场笔录及摄制录像等程序。

本案中，街道办开展集中清理整治活动，并组织人员强制拆除张某的房屋已是客观事实。街道办虽辩称是张某自行拆除，但无证据证明，故认定是街道办实施了拆除行为。且街道办在强制拆除张某的房屋时，并没有履行上述法定程序，故，属程序违法。

Answer 3

首先，不管自建房还是商品房，最好办齐两证（土地证、房产证），但是有的农村由于镇、村政府的自身原因，可能不允许办证的也有，自建也就住，有无两证影响不大；其次，你说的超面积，可能你们当地村里对你们每个村民应该拥有多少居住面积有标准，算算你家的人口，比如一个人35平米，你家4人，就只能建最大140平米的房子，超了就不给建，建了也不给办证，所以要交罚款了；最后，如果在我看来，办证有必要，因为虽说农村自建房子自住为主，但是现在农村拆迁也很普遍，如果有两证，拆迁时的赔偿和补偿不一样的，而且有两证谁也不能随便收和拆房子的。补充一点：你开超市是要办个体营业执照的，卖烟酒还要办烟酒销售许可证