换房需要交纳哪些税费

Question

如题所述

Answer 1

1）普通住宅
未满5年：全额个税1％或差额20%，差额营业税5.55％
满5年且唯一一套住房：个税/营业税全免
满5年不唯一:全额个税1%或差额20%
交易手续费：面积×2.5元
购买方的税费:契税(首套购房，面积90平米以下的缴1%，非首套购房为1.5%，90平米以上的全部缴1.5%)
交易手续费：面积×2.5元
2）非普通住宅
未满5年：全额个税2％或差额20%， 营业税5.55％
满5年唯一：差额营业税(卖出价-买进价)
满5年不唯一： 全额个税2%或差额20%，差额营业税5.55％

手续费:面积*2.5元
购买方的税费:契税3%,手续费:面积*2.5元

但是个税是可以退的，退的比列照你买的房子比列来算！

实际案例：

卖出一套售后公房，价格为500万，产证上4个人的名字，分别为ABCD四个人，该房屋为非普通住房，满5年非唯一一套。

一年内他们家买进一套120万，89平的普通住房，产证上为3个人的名字，分别为ABE其中A为19岁，A的名下除了上面那套房子外还曾经和其父母购买过另一套商品房，其他就没别的住房了，B的名下除了上面那套房子外还有另外单独购买过的一套商品住房，E的名下还有一套单独的别的商品住房。请问：

1、上次他们出售房屋的时候需要缴纳的个税是多少，此次他们买房可以退回多少个税？

2、此次他们需要缴纳的契税是多少？

答：

第一步：计算两次买进卖出的可退的份额

卖出时，每人的份额是500/4=125万，两人重复，则份额为125*2＝250万

买进时，每人的份额是120/3＝40万，两人重复，则份额为40*2＝80万

取两个数字中的最小值，为80万。故此次买进卖出可退（可抵）的份额按最小值80万计算。

第二步：计算出售房屋时所需缴纳的个税

因为出售的是售后公房，满5年非唯一一套，按政策规定，正常须缴纳的个税为全额的1%，即为500万*1%＝5万。

第三步：计算退个税的额度

因得出其中80万的份额可以退税，即凭借保证金发票及相关其他退税资料，可以在交易过户后退出80万*1%＝8000元的个税。（计算退税的比例遵循缴纳个税的比例同等计算）

第四步：计算在无退税情况下此次购房正常需缴纳的契税（按人头来分别计算）

因A年满18岁，且此次购买的房屋为90平以下的普通住房，因A的名下除了上面那套售后公房的房子外，虽然还有过其他的房子，但是是曾经和其父母一起购买的，所以按缴纳1%契税的优惠政策规定，A应该还是属于第一套住房，而B的名下除了上面那套售后公房的房子外还有单独的一套商品住房，故应该算作第二套住房，而E的名下有过一套单独的别的住房，故也应该属于第二套住房。

则此次买房他们应该缴纳的契税为：

A缴纳 40万*1%＝4000元。

B缴纳 40万*1.5%＝6000元。

E缴纳 40万*1.5%＝6000元。

共计 16000元。

第五步：计算此次可抵扣的契税额度（按人头来分别计算）

因A、B两人曾经都出售过一套售后公房，按政策规定，他们两个都是可以享受退契税的优惠政策的。可退份额的额度与上面计算方式相同，为80万，每人各占40万。

A可抵扣 40万*1%＝4000元。（计算抵扣契税的比例遵循缴纳契税的比例同等计算）

B可抵扣 40万*1.5%＝6000元。（计算抵扣契税的比例遵循缴纳契税的比例同等计算）

故此次他们在缴纳契税前可以一共可以抵扣的契税额度为10000元。

第六步：计算最后他们此次购房需要缴纳的总契税额度

为正常需缴纳的总额16000元－可抵扣的契税总额10000元＝6000元。

Answer 2

换房手续的办理：
交换房屋夫妻双方带《身份证》《户口簿》《结婚证》（未婚的要提供《单身证明》、配偶死亡的要提供《死亡证明》、离异的要提供《离婚证》或《离婚裁定书》）《房屋所有权证》《国有土地使用证》到当地房屋产权登记部门办理（现在一般地区都有政务大厅，一站式办公，非常方便。）
税费标准：
一、互换房屋价值差额部分按正常房屋交易办理；即税费如下：
1、契税；140平方米以下按房屋价值1.5％缴纳，超过140平方米按3％，90平方米按1％缴纳。（买方承担）
2、 销售不动产营业税：卖房人取得产权满5年出售的免征销售不动产营业税，卖房人取得产权未满5年出售的按房价款5.5％缴纳销售不动产营业税。（卖方承担）
3、土地增值税：卖房人取得产权满5年出售的免征土地增值税，卖房人取得产权未满5年出售的按房价款1％缴纳。（卖方承担）
4、个人所得税：卖房人取得产权满5年出售的免征个人所得税，卖房人取得产权未满5年出售的按增值部分20％缴纳。（卖方承担）
5、 房屋交易手续费：买卖双方按房屋建筑面积个承担3元∕㎡。
6、房屋产权登记费：80元由买方承担。
二、等额部分只缴纳房屋价值 1％的契税和按件收取房屋产权登记费80.00元，
三、您还得向税务机关提供互换房屋的《房屋估价报告》，为此，你还要向评估单位支付房屋评估额千分之五的评估费。

Answer 3

签合同时需缴纳的税费主要有两组：第一组税费是契税和印花税，第二组是在办理按揭贷款时产生的银行按揭费用。

第1组税费：契税和印花税

■契税：按购房款的1.5%收取

据西安市财政局契税处工作人员介绍，目前西安市个人购买自用普通住宅暂按法定税率（3%）减半征收契税，相当于按购房款的1.5%收取。
据了解，享受减半征收契税优惠政策有几个标准：个人购买、自用、普通住宅。购买非普通住宅、商铺以及房屋赠与、交换等，均不能享受减半征收契税的优惠政策。

很多购房者认为，“办理房产证的时候再缴纳契税”其实是不准确的。据有关人士答复，按照相关规定，购房者应当自房屋交易合同签订之日起10日内，向房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

普通住宅指同时满足以下三个条件的住房：

1.住宅区建筑容积率1.2以上；

2.单套建筑面积144平方米以下；

3.实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下。

实际执行中，房屋交易合同签订在2008年1月1日之前的，交易价格在4290元/平方米以下，并同时满足其他两个条件的住房，可以享受优惠政策。房屋交易合同签订在2008年1月1日以后的，交易价格在5728元/平方米（城六区及开发区范围内）或5456元/平方米（其他区县）以下，且同时满足其他两个条件的住房，可以享受优惠政策。

■印花税：按购房款0.05%收取

关于是否缴纳印花税，由购房者还是开发商缴纳，不仅是购房者，就连一些资深的业内人士也不是很清楚。昨日，记者向西安市地税局12366纳税服务热线咨询得知：签订购房合同的次月，购房者应该到房屋所在地税务部门报税，印花税按购房款的0.05%收取。印花税是办产权证前应缴纳的，否则就会影响房产证的办理。

■调查：多数人不知如何缴印花税

为了弄清楚西安的购房者购买一手房是否要缴印花税的问题，记者着实费了一番周折。

关于购买一手房如何缴纳印花税，记者咨询了一些开发商。万城地产一位主管营销策划的工作人员开始说是要缴纳，后又改口说印花税大概从2000年起就取消了。田园国际公寓（查看地图）一位营销主管咨询了公司的资深财务人员后告诉记者：“个人不需缴纳，由单位缴纳。”

任何一个款项交不齐，都可能会影响房产证发放，房管局应该比较权威了吧？记者随后又拨打了房管局交易管理中心的咨询电话，一位工作人员先说印花税只有购买二手房的时候要缴纳，买一手房不需要缴纳。随后这位工作人员又改口称，他也说不清，让记者再去税务部门咨询。

关于一个印花税，就有这么多种说法。地税局是印花税的收取单位，他们的说法应该是最权威的，记者随后 又 拨 打 了 纳 税 服 务 热 线12366，5906号话务员听了记者的疑惑之后，她表示将查实相关文件后答复。5分钟后，5906号话务员给记者回了电话，她明确表示：没有关于印花税免税的文件，最新的关于印花税的文件是：《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》，文号为：财税[2006]162号。文件第四条明确规定：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。合同双方即开发商和购房者都要按总房款的0.05%缴纳印花税。

第2组费用：银行按揭费用

如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，分为住房公积金贷款和商业贷款，收费项目稍有差异。
■商业贷款

据了解，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别。这里，记者以建设银行的收费标准为例，供购房者参考。

1.抵押登记费：80元/户。

2.保险费：房产价值×年费率×年限（保险费率：1~5年为0.07％，6~10年为0.06％，11~15年为0.055％，16~20年为0.05％，20年以上为0.045％）。
2.天然气初装费：1518元

目前，西安的天然气初装费是1518元，其中包括工程材料、天然气表和卡，用气按立方米计费，目前西安市的收费标准是1.75元/立方米。住户在领房屋钥匙时，由开发商代收天然气初装费用。

3.有线电视初装费：370元/户

目前西安有线电视初装费是370元/户，收视费168元/年；数字电视是在有线电视初装基础上做的，初装费不再单另收取，收视费300元/年。据了解，开通有线电视时，可由住户直接向陕西广电网络交相关费用，也可由开发商代收。

4.物业费：预交不超过3个月的费用

物业费是购房者入住新房之前要向小区物业公司交纳的费用。记者就此问题咨询西安市物价局房价处时，一位姓周的工作人员介绍，西安市按照各小区的物业公司等级以及物业成本核算收费，物业公司共分三级，一级最高。

西安的物业公司以二级为多。一般说来，二级公司的收费为高层、小高层住宅1.2元/平方米，多层住宅为0.6元/平方米。

5.权属登记费：80元

权属登记费就是办理房产证的费用。西安市收费标准是每套房屋80元。

小结 ：如果购买一手房，以一套90平

方米小高层房子、总价36万元、商业贷款30年为例，签合同时要交纳费用是：契税为购房款1.5%，即5400元；印花税为购房款0.05%，即180元。办理按揭时：要交抵押登记费80元，保险费为4860元。交房时：要交房屋维修资金，小高层交购房款的3%，即10800元；天然气初装费1518元；有线电视初装费370元/户；物业费为324元；权属登记费80元。共计23612元。

Answer 4

以我的理解，楼主的换房指的是房屋产权的置换吧？如何能遇到让双方心仪的房源，置换房屋无疑是各取所需的好方法。

置换交易是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于它可保证买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换服务是买和卖的双向服务，一次置换成功，相当于两次交易，即卖掉您的原来住房， 再买进一套您需求的住房。

1.根据<中华人民共和国契税暂行条例细则>财法字[1997]52号第十条第一款的规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

2.个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。

参考资料：百度百科http://baike.baidu.com/view/394754.html?wtp=tt

Answer 5

回答即使错了也要简洁意明。
楼主所说是换房，不是卖房。我理解为房屋产权置换。程序是双方签订产权置换合同到房管局办理即可。

房屋产权置换主要交纳的契税按照房款差价部分的市场评估值，由房屋总价低的一方缴纳。比方说评估你的房子是100万，他的是120万，那么差价就是20万，再乘上税率，按2%算，那么你只要交4000元契税就行，其他登记费工本费都是小钱。

置换房屋还需满足几个条件：1.依法取得房屋所有权证及国有土地使用证；2.房屋产权清晰，无抵押、查封等瑕疵；3.房屋本身无司法、拆迁冻结等法律禁止交易的情况；4.房地产管理部门规定的其他情形。

不知理解的对不对，回答完毕