在农村，“协议定产”的情况很常见。
由于该方法适用于农村自留山及自留地、祖传宅买卖等情况，因此常常被人们所忽视，以至于有些人认为“协议定产”就是“协议买房”。
那么，农村自留山、自留地和祖传宅买卖协议的生产在实践中是否合法有效呢？其中存在哪些争议呢？大家都很关心这一些列的问题，今天，我们就来一起了解一下农村“协议定产”。
一、协议定产的产生背景
在当前农村土地承包政策下，农民可以通过转让承包地取得经济收入，同时也可以通过宅基地使用权转让获取经济收入。
但是，由于承包地是集体资产的一部分，其所有权是农村集体所有，宅基地使用权也是农村集体成员的集体财产。
因此，转让承包地必须经过严格的法律程序才能生效。
而在宅基地使用权转让过程中涉及到宅基地上的房屋及其他不动产（如宅基地和自留山）如何进行买卖等问题，因此就产生了“协议定产”这种模式。
所谓“协议定产”主要是指农村村民与村集体签订土地使用合同，并由村集体支付土地使用权转让费及办理宅基地使用权证等相关手续。
二、协议明确房屋所有权，没有侵犯他人的合法权益
宅基地和房屋属于不动产，其使用权不能买卖，只能通过协议的方式明确房屋的所有权。
如果签订的协议中存在明确的房屋产权，那么将会导致其他村民对房屋享有优先权，有可能会侵犯其他村民的合法权益。
因此，签订的协议需要符合法律规定。
需要注意，实践中存在许多在房屋买卖时所签订的协议是无效协议，这是由于当事人之间并不存在买卖合同关系，该合同在客观上没有发生任何法律效力，因此该协议无效。
但此时法院在认定该房屋性质上会与一般房屋存在区别：比如房屋是否属于农村集体所有。
三、房屋买卖协议可以通过协议方式达成，也可以协议解除。
根据《中华人民共和国民法典》第565条的规定，房屋买卖协议应当采用书面形式，当事人应当采用书面形式。
《中华人民共和国民法典》第566条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。
在房屋买卖关系中，双方就房屋买卖合同能否解除达成协议，一方以房屋买卖合同解除后违约为由主张解除合同的，人民法院不予支持。
但是，因房屋买卖合同纠纷提起的民事诉讼中，出卖人已经支付全部购房款或者定金的除外。
”即房屋买卖双方可以通过协商达成房屋买卖协议。
四、法院支持买房人请求解除房屋买卖协议的理由
在法院审理中，虽然买卖合同的签订不是当事人真实意思表示，但法院也有支持买房人请求解除房屋买卖协议的理由。
比如:(1)协议中约定当事人之间订立《商品房买卖合同》时，出卖人已经按照《商品房买卖合同》向买受人支付了全部房款。
故该房屋买卖合同合法有效。
(2)合同约定出卖人交付房屋时所交付的土地使用权证是房屋登记机关核发，该房产已办理土地登记至买受人名下，且买受人已经取得了房屋所有权证。
在农村，因宅基地使用权登记不及时导致自留山（宅基地）及自留地使用权的权属发生变化的情况并不少见。
由于自留山及自留地和祖宅买卖涉及不动产登记政策变动，因此对于出卖人而言，若未在约定期限内办理权属变更登记，将会产生极大的法律风险。
因此为避免此类风险发生，出卖人在签订协议时应当与出卖人协商适当安排逾期办理权属变更登记的违约责任方式及违约责任承担方式。
当然，若有特殊情况且未在合同中约定违约责任方式及违约责任承担方式的，出卖人还应当按照合同约定承担相应违约责任甚至是解除合同的违约责任。
对于出卖人而言，如未及时办理权属变更登记或未能按照约定时间办理权属变更登记后就发生了合同义务履行不能或不完全履行等情况应承担违约责任或者相应的违约责任，若违约责任未明确具体也可参照上述规则约定。
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