土地价格评估涉及土地的未来纯收益现值，这一价值受多种因素影响，包括一般因素、区域因素和个别因素。然而，在特定宗地评估中，这些因素相对固定，土地用途成为决定价格的关键因素。不同的用途决定了土地所能产生的收益差异，比如现代城市中的建筑，从底层的停车场到高层的住宅，用途的立体化提高了土地利用效率。
然而，这种多样化的用途在土地出让时引发问题。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让年限根据用途确定，如居住用地为70年，综合用地为50年。如果一宗土地包含居住区，如果按综合用地处理，其70年的使用期会缩短，这可能影响开发商和购房者的利益。购房者可能不愿接受新房子的有效使用年限减少。
在基准地价的制定上，全国大部分城市避开了综合用地的定价问题，通常只针对商业、居住和工业用地。在北京，综合用地包括办公科研等用途，但不包括同时包含商业住宅的情况。这给综合用地价格的确定带来了挑战，需要采取分算法或合算法。分算法适用于包含居住用途的大宗土地，通过分别评估不同用途的分摊土地价值，明确各部分的使用年限。合算法则适用于土地用途区分不明显的小宗土地，将整宗视为综合用地，统一使用年限。
以两个例子来说明：在第一个例子中，政府出让的土地分为商业和居住两部分，通过分别计算并折算出综合地价；在第二个例子中，综合楼包含仓储、商业和住宅，通过计算各部分在总用地中的比例和年期修正系数，得出综合地价。这些方法有助于确保土地使用权出让的公正性和合理性。
综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。