美国新移民在纽约如何租房买房

Question

如题所述

Answer 1

1、先列下买屋目的、选择地区、房产价格预算及要求(Define requirements)：首先要清楚您是要自住还是投资。接着要列出想要购买的房屋的基本条件，例如价格、所在地区、多少卧室和浴室、面积大小等。然后还要考虑如果不是用现款买房，那么必须先向银行申请贷款预先核准(pre-approval)，并且获得房屋贷款前置审批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的财政情况，综合考虑自己的经济水平，知道自己是否需要贷款。如果需要，可以承担的每月还款额是多少。

2、看房：自己或在经纪人的帮助下，看房并下Offer。您可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单，比如地理位置、价格区间、特别的需求。另外，在美国看房与在中国看房不同。一般在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，而别想着找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人认为这种行为意味着不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经纪人，那么没有人愿意尽心尽力做事。通常购房者会和经纪人签订代理协议，约定由经纪人代理购房事宜，并约定佣金。其中佣金支付条件条款需要引起注意，以避免日后纠纷。在纽约州，没有律师参与的地产合同无效，因此最晚在意向合同签署之前，需要找到一位持当地执照的律师参与购房。

3、书面报价(Written Offer)：找到满意欲买的房地产后应尽快行动，不要给太低价。不然屋主会认为您不识市价及没诚意。书面告知您的地产经纪欲买此房屋，并出示买价及如有其它的买屋条件。

4、签订合约：在您的Offer被卖方接收后，买卖双方将在各自的律师代表下，商谈合同条款。在纽约，双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据您的个案情况进行更改、删减或添加。比如，是否加入合同取决于贷款的条款。同时，买方律师还要进行尽职调查(Due diligence)审查关于房产的文件，告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，务必与律师商讨，充分理解当中的风险和义务。双方对合同、买方对Due diligence满意后，买方将签署合同，并一般支付房屋总价10%的房款作为定金。如果买方在此时终止交易，一般情况下定金是不能退回的。卖方收到合同后，签署，再寄还给买方。

5、贷款银行确定发放贷款：如果买方需要贷款，买方将与银行联系进行贷款事宜。银行同意贷款后，会为您出具Commitment letter。

6、产权报告：买方律师将以买方的名义购买产权报告(Title report)并审阅，看该房屋的产权是否存在问题，可不可以过户；调查房屋的历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用由买方支付，通常几百元美金。买方一般会购买产权保险(Title insurance)以保护自己的权益。

7、向管理处申请：如果您购买的是Condo或者Coop，那么您将在地产经纪的帮助下，向Condo/Coop管理处(Board)提出购买该房产的申请。Condo管理处有在同等条件下优先购买的权利，即管理处可以拒绝您购买Condo的申请。但是一般情况下会同意您的申请。相比之下，Coop管理处更难通过，更容易拒绝您的申请。

8、成交(Closing)：双方律师将收集Closing时的文件，协调各方，确认Closing时间并出席。一般是签订合同后的2-3个月。买卖双方在约定的过户日会面，办理交房手续。买方需带好自己有效身份证明(如驾照、护照或绿卡等)及现金支票，付清剩余房款和房屋过户。对贷款买家、现金买家所付房屋过户费用很少。买方会在1-3个星期内收到房契。

9、过户后的费用：拥有独立产权公寓(Condo)，要付房产税和每月的公共费用；拥有合作公寓(Co-op)，要要付房产税和每月管理费。房产税是跟随楼寓的种类、地区和公寓面积来计算；而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关，可以是每月几百到几千元不等。一般情况提供多样服务的楼寓，每月费用较高。税或是物业税可于收入中扣除征收税款。如果是投资者，公共费用和物业税都是商业上的开支，所以是可以扣除征收税款。如果在美国有流动资产并有个人银行户头，购房过程通常需要两个月。因此必须提前准备，看房阶段就必须将资金准备好。如果需要房屋贷款，至少再加一个月时间。

Answer 2

买房流程这样：

序：兵马未动，粮草先行

无论您是现金购房还是贷款购房，资金准备永远是不可缺少的一步，而且也是最需要时间的。

如果计划现金购买：请您提前规划好尽快的将国内资金转入美国的银行账户 ,每人的年汇款额依旧为$50,000。另外美国是不可以刷卡购买房地产的，购买人必须在美国本土开有银行账户或可选择委托房产公司、律师存入银行监管账户，专款专用。

如果计划贷款购房：在美国有工作收入并符合贷款资格，您可以直接和银行或者贷款中介咨询贷款利率及事宜。如果是您在国内工作，也可提供国内的工资、资产与专做外国人贷款的银行或贷款公司联系贷款事宜.

STEP 1 找到你的BUYERS' AGENT

当您有购房意向或者想了解房地产的想法后，建议您花些时间与您的买方经纪人沟通，把自己对房源的所有想法、资金情况如实的告诉经纪人。

经纪人即 Buyers’ Agent会根据您提供的信息寻找适合房源，预约看房，协同看房，代表买家在房产咨询、交易过程中参与主导各种交涉、协商、谈判、推荐专业的律师，房源评估，房屋检测等。经纪人在整个房产交易的过程中起到至关重要的作用，所以挑选到一个专业满意的房产经纪人至关重要。

STEP 2 看房

当Buyer’s Agent 即您的经纪人找到和您提出相匹配的房源后就会按照您的时间预约、陪同看房，和卖方经纪人了解房源的相关信息 (是否已经有其他的购买意向，大楼管理会审核过程是否繁琐等)。

整个看房环节时间可长可短，平均来说为3个月。

STEP 3 看准了，出 OFFER

当您看到心仪的房源后，您的经纪人会为您调研市场，根据 (Market Comparable) 建议Offering Price。如果您认同，经纪人将会为您准备Purchase Offer Form 即购买意向填写好后交给卖方经纪人。

Purchase Offer内容一般含有 Legal Full Name, Contact Number, Current Address, Purchasing Price, Cash or Financing (Down Payment Amount), Attorney Information and Proposal Closing Date。

同时提供你的资金证明，如果现金购买需要提供 Proof of funds (银行Reference Letter 或 Bank Statement) 。如果贷款购买则需要附上之前提到的贷款批准信 (Pre-Approval Letter/Pre-Qualification Letter)。

STEP 4 在 OFFER 的基础上谈判，达成一致

卖方经纪人收到购买意向后会传达给他的客户，也就是卖方，如果卖方接受 Purchase Offer Form 上的条件，即 Accept Offer , 并会联系卖方律师起草购房合同，这个时候，也就进入了所谓的 In Contract 阶段。

在纽约，买卖双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据您的个案情况进行更改、删减或添加。例如是否加入合同取决于贷款的条款 (Mortgage Contingency)。买方律师还要进行尽职调查 (Due Diligence) 审查关于房产的文件，告知买方该房产可能产生的风险和不利因素。

合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，务必与律师商讨，充分理解当中的风险和义务

如果买卖双方对于合同有异议，可以反馈给各自的经纪人，进行谈判沟通，直到双方达成共识。买卖双方律师交流直至对购房合同各项条款无异议后，买方卖方签署购房合同。签约后，买方一般需支付房屋购买价的10%的房款作为订金（也就是常说的买房过程中首付）。

STEP 5 买保险、锁利率等最后的准备

签署购房合同并支付订金后，买方会在经纪的协助下准备Purchase Package。
买方律师方会以买家的名义聘请产权公司进行调查，出具产权报告和购买产权保险 (Title Insurance) 。产权调查主要会审查该房屋历史交易情况、贷款情况、付税情况、房契户主资料，

如果贷款买房，买方将与银行联系进行贷款事宜并聘请房屋估价师给房屋估价(Appraisal) 用于最终确定贷款的额度, 锁定利率。银行同意贷款，最终为您出具Commitment Letter。

在准备上述的同时，买方还可选择聘请专业Inspector对房屋做下全面的检查并购买房屋保险 (Homeowner Insurance) 。验屋费用在纽约一般是几百元至一千多美元，检验过程几个钟头，1-3天之后得出报告。虽然纽约的公寓 (Condominium) 房况良好，98%的情况下没有任何问题。如果验房后发现问题，可再与屋主协商，由卖方修缮、降价或中止交易。

STEP 6 公寓管委会批准

由买方经纪向公寓管理会 (Condo Board) 提出购买申请Purchase Application及买方的财政、信用、工作情况等组成的Purchase Package:

通常包含资金与财产证明表 (Financial Statement) 、税单、工作证明、私人推荐信等。Condo Board会仔细审核 Purchase Package的内容，在特定条件下，Board 有拒绝买家购买的权力，一般两周内大楼管理会会答复双方经纪人批准过户或者需要补交材料。

STEP 7 CLOSING，恭喜你，在美有房了！

买卖双方经纪拿到公寓管理会审批后，就会联系贷款银行、产权公司协商过户细节，核实过户费用及预约 Final Walk Through。在过户前1-2天，买房经纪会带着买方再次验房，以确定自上次看房到现在房屋无变化及损坏。

过户日的交房手续通常会在卖方律师的办公室，若贷款则可能是银行律师指定地点。买家要带好自己有效身份证明及银行支票 (Certified Check) 来支付剩余房款和房屋过户所涉及到的费用。再签署一系列文件后 ，一手交支票，一手交钥匙，正式成为户主。

通常1-3星期内会收到已经在政府登记后的正式房契 (Original Recorded Deed)。

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