预收物业费实际上是没有法律依据的。很多买了房的业主们都会碰到这样的情况，在验房时物业公司会要求业主预交一段时间的物业费，实际上，这样的做法是没有依据的。按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。
物业费预收一年的法律依据是基于《民法典》的规定签订的《物业服务合同》，即如果你所在的小区没有与业主签订《物业服务合同》，你可以要求物业公司出示与开发商签订的《前期物业服务合同》，从合同中查找明确的约定。
一般物业费从房屋交付之日起开始收取 。对于房屋未达到交付标准的，业主可拒绝收房。一旦收房就标明已接受现在的交房情况，就需缴纳物业费。
例如:
2019年6月18日交房，物业费从2019年6月18日开始缴纳。如果合同中是按年缴纳的，下一年度2020年6月18日缴纳物业费。 如果2019年6月18日交房，物业公司收取2020年6月18日之后年度的物业费，即跨年度收费，这样是不合法的。业主有权拒绝缴纳，可向主管部门投诉。
案例
2011年8月23日，魏X在《业主交房资料签收表》签名确认接受交房，房号为1号楼2单元1001号。2017年10月19日、2019年12月24日、2021年1月8日被告向原告交纳水费。魏根成提交的不动产权证书载明的涉案房屋建筑面积为164.18平方。2016年10月1日，广安物业公司在天安裕景小区向全体业主张贴公示，载明于2016年10月10日开始接管小区物业服务，服务标准参照《枣庄市住宅物业等级服务标准》提供三星级服务，收费标准按照原物业公司收费标准执行，物业费:0.6元/平方/月，电梯费:0.4元/平方/月。
2016年12月16日，XXXX物业管理有限公司(XXXX小区前物业服务公司)发布通知:本公司于2016年10月底已撤出本小区物业管理，现移交给广安物业公司进行物业管理，且已将2016年11月至12月的预收物业费划转至广安物业公司。2018年3月30日，枣庄天安房地产开发有限公司(甲方)与广安物业公司(乙方)签订《天安裕景物业管理服务协议》，约定:甲方委托乙方对天安裕景小区提供物业管理服务，协议自2018年4月1日起生效，2018年7月1日失效。协议执行期间物业服务企业与业主委员会协商签订服务协议，签订后本协议自动失效。本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按原物业费价格执行。
2019年12月22日，原告授权山东XXX事务所董岩律师向被告出具律师函，对被告拖欠物业费进行催收，被告亦认可确实收到该律师函。
法律规定
《物业管理条例》
第二十一条:在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十条:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十一条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民法典》
第四百九十条:当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。