三部门严打经营贷进楼市房价要跌了？
3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，严打经营贷违规进楼市。
为何要严打经营贷进楼市？
通知提到，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。
在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，2020年疫情暴发以来，政府部门为稳定经济发展出台系列金融优惠政策，为中小企业减负。然而炒房者们利用规则空间通过经营贷支付购房款，热点城市出现了比较明显的过热趋势，并且出现了“市场过热”、“违规资金”入市之间的恶性循环，加大了房地产金融风险。
2021年初以来，北京、上海、广州、深圳等多地多地已经对违规挪用经营贷炒房的行为展开了“围剿”。
近日，北京银保监局通报，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元。另，广东相关部门排查发现辖内(不含深圳)银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元。
严跃进表示，“这是银保监会等部门首次系统对经营贷进行管控的政策，进一步体现了房地产市场从紧从严的导向。”
如何防止经营贷违规进楼市？
通知要求，一是要加强借款人资质核查。切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。
二是加强信贷需求审核，要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。
三是加强贷款期限管理，要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营，等等。
“此次政策明确了‘空壳公司’的概念，这也是首次明确无实际经营的小微企业的名称。”严跃进称，空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。类似空壳公司后续将面临较大的审查。
此外，通知还要求，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。
“这两年房产炒作过程中出现了一种做法，即先借款买房然后通过抵押来套取资金，这是一种很隐蔽的骗贷模式。当前对于此类抵押的做法进行规范，有助于打击‘买房-抵押-融资-再买房’的炒房模式。”严跃进表示。
如何预防银行内外勾结违规操作？
“整治银行内鬼是整治经营贷乱象的重要前置条件。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“经营贷能够流入楼市，授信层层审查能够通过，主要原因之一就在于银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介(小贷公司、私募基金、投资理财平台、房屋管家等)和房产中介合作，共同套取资金。”
为了防止银行内外勾结违规操作，通知要求银行业金融机构要落实主体责任，进一步强化合规意识和审慎经营理念，认真梳理经营用途贷款业务操作流程，扎紧制度笼子，切实强化内部问责。同时，银行要加强对分支机构经营用途贷款的监测分析。要加强员工异常行为监控，严防内外勾结，对相关违法违规人员依法严格问责。
同时，各银行业金融机构要制定各类中介机构准入标准，建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并将相关机构名单报送地方有关管理部门，对存在违法行为的及时移交司法机关。
违规挪用经营贷买房会受到哪些处罚？
通知要求，房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。
同时，银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理。银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
“强制收回”已有先例。深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果：已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。
通知也明确，各地住房和城乡建设部门建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。
中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行有关部门负责人答记者问表示，后续要将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。
楼市会降温吗？房价会下降吗？
根据通知，三部门要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。
“一季度，楼市升温，尤其一线城市的楼市升温明显，其中很重要的因素是经营性贷款流入房地产市场。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，严查经营性贷款流入楼市对房地产市场的健康稳定发展有积极意义。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来，政策旨在减少房地产投资性需求，推动房地产回归居住属性，有效防范房地产市场风险。政策还释放了房地产金融侧持续收紧的信号，房地产金融侧的管控将成为房地产长效机制中重要的组成部分。
“对经营贷违规流入楼市的查处从城市上升到了中央，将更有利于堵住漏洞，给一些城市过热的楼市降温。”潘浩说。
再出狠招！深圳按季滚动排查涉房信贷公积金也有新政
深圳楼市正在经历前所未有的变局！
3月30日，市场公开消息指出，深圳近日加码涉房地产类贷款资金监管，要求商业银行每季度将经营贷、按揭、开发贷、消费贷、信用卡等排查结果报送监管机构。按照银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称《通知》）要求，深圳银保监局第一时间联合市住建局和人民银行成立工作机制，制定排查方案，印发排查通知，组织全市银行开展防止经营用途贷款违规流入房地产领域专项排查。
据悉，此次专项排查范围为截至3月末的所有存量企业流动资金贷款、个人经营性贷款、小微企业主贷款等经营用途贷款，排查内容包括贷款“三查”管理情况、银行内部管理情况、中介机构管理情况、信贷资金流向情况等方面。
此前，为持续强化房地产领域信贷监管，严守信贷资金不得违规流入房地产领域的监管红线，深圳银保监局建立了房地产信贷政策执行情况及信贷资金流向按季滚动排查机制。深圳银保监局表示，滚动排查范围为截至报告期末的所有存量业务，包括房地产对公和个人信贷业务、经营用途贷款、消费类贷款、信用卡以及理财、投资等表内外融资业务，其中经营用途贷款是排查重点，排查结果于每季后5个工作日内上报。对于上述消息，记者尝试联系深圳银保监局，有工作人员表示暂不知情，但并未否认上述消息。
就在3月26日，《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》发布，《通知》指出，将联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去商业银行对一些抵押充足的贷款，根本没有去做实质性的审查，造成了很多资金违规使用的情况。《通知》下发后，银行严查贷款需求将成一项基本工作。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于贷后检查本来就应该常态化，需要定期去对借款人的资金使用状况、偿债能力等方面进行检查。
舆情汹涌之下，各地也陆续公布了自查结果。3月23日，北京银保监局发布消息称，辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，占业务总量的0.35%。广东银保监局近期消息称，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，其中广州1.47亿元。而深圳银保监局最近的通报则显示，自2020年4月以来审批的1771.73亿元经营贷中，仅有5180万元涉嫌违规，占比约为0.03%。
深圳楼市情况如何？
那么，严厉的调控到底给深圳楼市带来多大冲击？
以二手房市场为例，距离深圳“2·8二手房参考价新政”已经超过一个半月时间，整体市场有所降温。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周（3月22日至28日）深圳二手房网签1049套（含自助网签），环比上升2.2%。从连续4周的网签量来看，深圳二手房每周的网签量维持在1000套左右，3月份二手房网签量大概维持在4600套左右，虽然与预期中的3月小阳春行情有较大落差，但从历史数据对比来看，4600套的网签量也并非很惨淡。
“现在感觉价格更难以摸透，要到门店才能问到业主实际的放盘价，我担心不同中介经理的报价会有出入，所以微信添加了好几个平台的中介经理，发现价格还是会有些小差别。”王丽（化名）最近打算换房，但却感觉头疼，“不少业主的真实报价并没有出现大幅下调，银行发放的贷款却大幅调低。此外，目前优质地段和优质学区房的房价仍然非常坚挺，一些业主的报价继续上涨。”
另据乐有家门店数据监控显示，截至3月28日深圳全市二手住宅挂牌价环比继续保持稳定，部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势，但基本处于合理的涨跌幅度。有市场人士认为，目前楼市陷入观望期只是政策作用，深圳实际住房需求只是被短暂压制而已。
此外，对于购房者来说，公积金是不少人选择的贷款方式之一。
3月30日，深圳市公积金中心就《深圳市灵活就业人员缴存使用住房公积金管理暂行规定（征求意见稿）》（以下简称《规定》），向社会公开征求意见。《规定》表示，在深圳市就业的个体经营者、自由职业者以及其他灵活就业人员可以申请自愿缴存住房公积金。灵活就业人员缴存住房公积金的，应当与公积金中心签订自愿缴存协议，约定住房公积金缴存基数、缴存比例、缴存使用方式、双方的权利义务及违约责任等内容。
据悉，灵活就业人员的住房公积金缴存比例不得低于10%，不得高于24%；缴存基数不得低于深圳市人力资源和社会保障部门公布的上一年度职工最低工资标准，不得超过国家规定的住房公积金缴存基数最高限额。
此外，灵活就业人员缴存住房公积金的，自住房公积金存入个人账户之日起按照国家规定的住房公积金利率计息外，在制度施行两年内，其缴存住房公积金符合自愿缴存协议约定，并且未办理提取和贷款业务的，可以按照0.5%的年利率再给予一次性利息补贴；可依据国家统一规定的税收政策，在其应纳税所得额中扣除。灵活就业人员如需在深圳购买住房，申请住房公积金贷款前首先要满足已连续、按时、足额缴存住房公积金12个月(含)以上，并且累计缴存时间不低于36个月，且申请时个人账户处于正常缴存状态，则可以向深圳市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，享受低息贷款利率。
深圳市住房公积金管理中心表示，考虑到灵活就业人员的就业和收入的相对不稳定，拟订《暂行规定》时充分赋予该部分群体更多的自主选择权，灵活就业人员缴存住房公积金的缴存比例和缴存基数由其在上限和下限之间自主确定；《深圳市住房公积金管理暂行办法》规定缴存范围之外单位的职工通过单位代扣代缴的方式缴存住房公积金的，职工可以在规定限额内与单位协商确定住房公积金缴存基数和缴存比例。
不过，多位购房者对记者表示，灵活就业人员可缴存使用住房公积金在一定程度上减轻了这部分人的购房压力，但深圳家庭申请公积金贷款最高额目前为90万元，而且已经是多年前的规定，在如今高房价的深圳显得有些“力不从心”。
近日，《深圳市住房公积金2020年年度报告》公布。2020年，深圳661.77万人缴存住房公积金812.27亿元；359.94万名缴存职工提取住房公积金620.86亿元；5.49万户缴存职工家庭申请住房公积金贷款372.65亿元。近3年，深圳市住房公积金个贷率稳步提高，2020年个贷率达70.70%，比2019年末增加5.39个百分点。个贷率是个人住房贷款余额与缴存余额之比，是体现住房公积金支持个人贷款买房力度的重要指标。深圳于2012年正式上线住房公积金贷款业务以来，仅仅八年时间个贷率超七成。
工行、民生银行等机构被通报，其背后的原因是什么？
工行、民生银行等机构被通报，其背后的原因是违规收取应减免贷款费用、强制捆绑销售、收取高额服务费和代理手续费等行为，抬高了综合融资成本，降低了小微企业获得感。
一、违规行为
中央和国务院对金融支持实体经济发展的高度重视，要求各贷款银行切实降低企业综合融资成本，有效缓解中小企业融资难融资贵问题。近日，根据国务院有关工作部署，银保监会消费者权益保护总局组织开展了小微企业融资收费专项检查。
这次专项检查通过国务院的监管平台，核查了群众反映的相关问题线索，并且国务院办公厅督查室对突出问题的暗访，在暗访中发现工行、民生银行等机构对小微企业违规收取贷款承诺费、投融资顾问费等“两个禁止两个限制”费用。
在已有抵押条件下，将保险费率较高的人身意外保险销售给客户，收取高额的代理手续费，强制捆绑销售保险，收取高额服务费，推高综合融资成本。
二、国家要求
为了落实国务院关于加强微型企业金融服务工作的政策精神，巩固和扩大微型企业金融服务工作成果，促进微型企业金融业务持续健康发展，银监会发布了《中国银监会关于支持商业银行进一步改进小型微型企业金融服务的补充通知》中，国家明确要求：
自收到本通知之日起，除银团贷款外，商业银行不得对小型微型企业贷款收取承诺费、资金管理费，严格限制对小型微型企业收取财务顾问费、咨询费等费用。
三、处理措施
保险监管部门将会同有关部门对检查中发现的问题依法严肃处理。国务院办公厅将密切跟踪有关工作进展情况，督促问题整改落实。