半岛全媒体记者 李珍 刘玉凡 孙桂东 尹彦鑫
一线连民意，普法解民忧。3月17日，半岛推出“问法热线”后，受到广大读者和用户的关注。3月18日，半岛全媒体记者就读者遭遇的问题，一一调查采访。当天上午，山东文康律师事务所
黄超律师来到半岛都市报社，录制房产纠纷法律知识的
短视频栏目《问法热线小课堂》。黄律师此次录制准备了四个问题，就买房时如何避坑等热点话题进行解答。
黄超律师
案例一：
购房者遭遇“一房两卖”，颐海蓝湾小区被亮“红牌”
购房本是一件大好事，而青岛市民綦先生在颐海蓝湾小区购买的房屋却出现了“一房两卖”的情况。綦先生告诉记者，他于2019年1月份购买了颐海蓝湾小区的房子，1月10日交了100万元的购房款，并签署房屋认购协议；在1月25日支付170万元的购房款后，2月27日又支付剩余的150万元购房款，共计420万元。开发商给綦先生开具了收据并签署购房协议及房屋买卖契约合同。合同上明确规定全款交付后领取房屋钥匙，4-6月份签署网签协议，具体时间以交易中心为准。但綦先生多次到售楼处询问
房屋网签情况，均未得到满意答复。
购房协议
半岛全媒体记者从綦先生的
购房合同上看到，他分三次支付了420万元的购房款。但准备网签时綦先生却发现，付款后开发商开始推诿，再后来就被告知所买的房源已经在2017年被网签过了，房主另有他人，这让綦先生难以接受。綦先生及其他几名购房者将青岛颐和海置业有限公司告上了法庭，并在2019年9月取得了胜诉，“到现在我们也没拿到赔偿，开发商没有任何回应。”
綦先生表示，他向法院起诉时，律师为他做了诉前保全，查封了颐海蓝湾号内12栋1单元103室、104室房产两处。但“胜诉后法院说无法执行，因为我申请查封的房屋不存在。”綦先生告诉记者。根据綦先生提供的
不动产登记中心审查建议书，记者看到，2019年6月份，法院发给不动产登记中心一份协助执行通知书，根据申请人綦先生的的要求，查封12栋1单元103室、104室房产两处。不动产登记中心向法院出具的审查建议书上显示，“房屋实际不存在，无法协助查封”。颐海蓝湾号内12栋1单元只有2户，即12栋1单元101、102户，没有103、104户。
进展：
颐海蓝湾小区被亮“红牌”
记者了解到，对于綦先生反映的问题，相关部门也做了答复，颐海蓝湾项目由青岛颐和海置业有限公司开发
建设，该项目于2014年4月开工，共30栋建筑单体，均为多层建筑。前期存在延期交房、一房多卖等问题。其中业主反映的18号02户房屋已于2017年网签完毕。
3月18日，根据
国家企业信用信息公示系统中的联系方式，半岛全媒体记者多次拨打青岛颐和海置业有限公司的电话，但多次拨打都无法接通。记者查询得知，2021年1月7日，
青岛西海岸新区住房和城乡建设局发布关于颐海蓝湾项目交易风险预警提示公告。
该公告提示广大群众，由青岛颐和海置业有限公司开发建设的颐海蓝湾项目，位于连江路939号。该项目存在销售已网签房屋等违规行为，区住建局已依照相关规定对该开发企业下达行政处罚，并对该项目剩余房源进行限制。购买该项目的房产存在极大交易风险，请购房人谨慎选择。再次提示广大购房者，在购买房屋前应仔细阅读售楼现场设置的《购房特别提示》，并通过“青岛网上房地产”网站等途径对选购
房屋产权、网签、抵押查封等情况进行充分查询了解，避免自身合法权益受损。
案例二：
38万元买商铺烂尾七年
2014年1月，刘先生在城阳上马汇海路188号五洲四海家具城邦，交了18万元首付并贷款20万买了两个小商铺。房子迟迟没有下来，后来得知开发商破产的消息，并且将会有法院指定的新管理者入场，而刘先生的房子也将会被算做债权，然后解除购房合同。
项目一直未完工交房 (市民供图)
38万买商铺7年未见房
刘先生说，当时在这个地方买商铺，原本打算在这里做点小生意。房屋约定的交付日期是2014年10月1日，结果等到2014年10月份房子却没有任何进度，还是和前几个月一个样，并且没有一家商铺能够进入，于是刘先生就坐不住了，去问才知道目前这些房屋已经被法院查封了，不能交房开业。
此事就这么拖延搁着了，几年下来也都没有协调好，直到2021年3月1日，青岛龙海城实业有限公公司宣告破产，法院通知了刘先生随后会有法院指定的新的管理人入场，建议像刘先生这样所购买商铺的业主们在管理人入场时去申报债权。刘先生很是生气：“在这里买房子并不便宜，我是交了十几万元的首付之后买的这个商铺，有许多业主是全款买的，七年了到现在没开业，一分钱没赚到还得搭上好多钱，且自己有
网签合同，维修基金在2014年也交过了，
房管局也能查到网签备案信息，觉得自己合理购买的房子怎么能算债权，要为自己的权益做保障。
项目一直未完工交房 (市民供图)
开发商陷多重纠纷 商铺2014年就被法院查封
跟刘先生一样，张先生在2014年8月2日以全款94万元的价格购买了5号楼一楼的两处商铺。当时并未签订预售合同，只是得到口头承诺将于10月1日交付。但是，到了当年10月1日，开发商并没有交房。很多业主去找开发商询问，被告知配套设施没有完成，才导致无法交房。据媒体报道，直到2015年4月份，由于商铺迟迟无法交付，业主们来到青岛
城阳区房管处反映情况，经过房管处了解，早在2014年9月17日，五洲四海家具城邦的5号楼商铺被青岛市中级人民法院查封了。原因是开发商青岛龙海城实业有限公司与另一家公司有借贷纠纷。而很多业主买商铺的时候，已经被查封。
2021年3月18日，记者拨打了刘先生提供的开发商电话，对方回复自己不清楚，也并不了解情况，有什么事直接去问法院那边。
进展：
律师提醒走法律程序
公开资料显示，五洲四海家居城邦的地方原先是一片这废弃的滩涂，总的占地面积达400多亩。社区利用其中的217亩，建起了一期建筑面积达17.5万平方米的五洲四海家居城邦。五洲四海家居城邦是由社区控股的建材家具
商业综合体，集名品零售、品牌展示、仓储及物流配送、电子商务及商务休闲于一体，是山东省最大的建材家具一级总部基地，将成为辐射山东省的家具中转中心和集散地。开业运营后，每年可为社区增加1500万元左右的可支配财力，而且将带动1000人就业。
记者又拨打了刘先生提供的上马街道相关负责人孙先生的电话。孙先生说，因为开发商破产导致项目
难产，业主的商铺还是建议走普通债权程序，来保护自己的权益。记者随后就此咨询了山东文康律师事务所的黄超律师，黄超律师介绍，由于开发商破产了，所以刘先生所购的商铺要走债权，如果有贷款的话，那就先把贷款这部分抵消，然后到法院申诉走债权。
案例三：
暖气片破损新房泡了水，事发一个多月了没人赔偿
刚买的新房，第一个供热季暖气片就出现破损，热水很快将家里泡成一片狼藉，甚至热
水都流出了门外。近日城阳区千禧国际村的业主徐先生遇到了这样一件烦心事，更让徐先生上火的是，房子承建方一句“这不是产品质量问题是装修造成的”把责任推得干净，自己遭受的损失无人理赔。物业方面相关负责人表示，目前业主和开发商未能就问题达成一致，破损原因需第三方鉴定。
房屋漏水（市民供图）
2018年4月份，市民徐先生购买了一套位于城阳区惜福镇街道千禧国际村的房屋，该房子2019年11月30日交付，徐先生将房屋装修后对外出租。“2021年1月31日，租户回老家探亲期间，因房屋质量问题暖气片管件脱落漏水，长时间浸泡，导致地板、家具、租户衣物和邻居墙体等被泡，损失大概有两万元左右，多次和物业开发商沟通无果。”
“当时物业的人给我打电话，告诉我家里的水都流到门外了，我赶紧去看。”徐先生非常奇怪，新房怎么会出现这样的问题。“打开门后，发现家里整个被泡了，进一步检查发现，漏水点在卫生间的暖气片位置。”徐先生告诉记者，暖气片下部的一个零件脱落是漏水的直接原因。“漏水的前几天，青岛出现极寒天气，供热的温度相应提高，后来气温降下来后供热温度也就下降了，
热胀冷缩造成了零件的脱落，这明显就是质量问题。”
但是，对于徐先生所说的暖气片的质量问题，开发商的承建方却不认同，这也就导致了事发一个多月了，徐先生的损失没有得到赔偿。“我找了物业，物业找了开发商和承建方，前几天进行了面谈，承建方的一个杨工告诉我，这个暖气片我装修的时候拆下来过，可能是重新安装的时候拧得太紧了导致出现脱落、漏水的问题。”
徐先生觉得，承建方的回复明显是在推卸责任，毫无道理。“谁家装修都会把卫生间的暖气片拆下来，按照他们的这种说法，那岂不是只要出现问题，都是装修时候操作不当造成的？”徐先生告诉半岛记者，并且暖气片上这个零件脱落的原因，他们怎么能简单的就说是拧得太紧了造成的？“不是他们安装的他们怎么知道是拧得太紧了？”徐先生告诉半岛记者，事情已经过去一个多月，到现在开发商、承建方都没有想要承担责任的意思，自己的损失也没人管。
3月18日，半岛记者联系上了千禧国际村物业的相关负责人王经理，她表示事情发生后物业方面一直在积极协调，但是由于双方意见不一致，导致事情陷入僵局。“漏水后，我们物业的工作人员积极去清理积水，徐先生找到我们后我们也联系开发商和承建方坐下来协商。”王经理告诉半岛记者，目前承建方就是认定不是质量问题。“如果是质量问题，肯定同批次产品都会有这种问题，但是目前只有徐先生的房子出现这样的问题。”王经理表示，下一步只能通过第三方鉴定才能确定责任，如果实在协调不成就只能走法律程序。
提醒：
买房时如何避坑？
学习这些房产小知识
1.如何买商品房不上当？
山东文康律师事务所黄超律师： “ 我接听问法热线，发现有很多人反映烂尾楼问题、产证几年十几年办不下来的问题等等，如果规避呢？我的建议就是——尽量买存量房（二手房），这样所见即所得。”黄超律师认为，我国目前实行的是“商品房期房预售制度”，所谓的期房预售，就是说，开发商在拿地之后，没动工之前就开始销售。
“我们对着沙盘、样板间、听着销售比较夸大的描述、通过我们自己的想象，就决定，买了人生中最大的一项资产——房子，我们买商品房时就是在赌！”黄超律师认为，“我们签约、交钱、贷款、还款，一顿操作之后，房子还没有影呢！除非选择有实力、重视品牌经营的开发商，否则，确实很容易入坑。”
2.有人说，我有“新房情节”，只能买新房，不买二手房，作为房产纠纷律师有什么好建议吗？
山东文康律师事务所黄超律师： 首先，认真看清签订的《商品房预售合同》，觉得坑特别多的，要果断弃坑。比如，要看清楚1.交房时间。2.交房条件。3.逾期交房有什么违约责任？4.办证时间。5.逾期办证有什么违约责任？6.合同附件中的房屋平面图是什么？7.房子的具体座落、位置等与销售口头承诺的有没有出入。8.如果特别关注的房屋的特有卖点，比如，是不是海景房、是否赠送面积等，必须要在合同中有明确约定。
其次，尽量选择大开发商开发的房子。大开发商的房子，虽然不见得质量就会非常好，而且价格也相对较高，但是考虑这些开发商的资金实力、比较注重品牌形象等，再出现问题后（比如资金链断裂、烂尾、其他员工风险），大开发商往往能较好的承担责任，给一个比较好的解决方案。最后，提前确认“五证”。
3.明白你买的到底是什么房子？法律予以规范和保护吗？
山东文康律师事务所黄超律师：第一、法律上对房子的分类非常简单，就是2种，一种是商品房，一种是存量房。前者我们通称一手房，后者我们通称二手房。
第二、现实生活中的房子，比法律的分类复杂了很多。
比如，设计政策性的、法律根本无法处理的：军产房、校产房等等
比如，房改房、小产权房、经济适用房、公房、拆迁安置房等等，这些有的可以处理，有的在等待政策后可以处理，非常复杂，无法简单界定。
4.法拍房能买吗？
山东文康律师事务所黄超律师：现在法拍房受到了越来越广泛的关注。他有明显的优缺点，优点就是价格远低于市场价格、可以从网上公开拍得、缺点就是税费负担问题、清户问题、涉及其他纠纷问题，需要专业人士的尽职调查。
山东文康律师事务所黄超律师表示，.有句法言法语，叫做：无财产这无人格。有恒产者有恒心。“房产是我们老百姓的重要生活资料，是我们的刚需。我们多听听别人踩过的坑，多听听律师的建议，祝大家都能选择并入住称心如意的房子。一旦遇到纠纷和问题，及时咨询律师。”