有一驾校旧址该用地为20亩，可用于房地产开发，容积率为3，建筑密度为35%请你研究第一方案写出可性报告。

Question

房地产第一开发方案，可行性报告。论文形式。

Answer 1

　　商业大厦开发可行性报告

　　一、总论

　　（一）项目背景

　　1.项目名称：商业大厦

　　2.承办单位概况

　　承办单位是四川省##实业有限责任公司，注册资本200万元，开发资质为单项目一次性开发。

　　公司的经营宗旨是：

　　为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；

　　为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现的社会价值；

　　为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高金荷人的工作生活质量；

　　为股东创造回报--以长远利益回报公司股东。

　　3.可行性研究报告编制依据

　　（1） 政府批复文件

　　（2） 国家及成都市颁布的相关法律、法规、政策

　　（3） 成都市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要

　　（4） 成都市2003、2004年国民经济和社会发展统计公报

　　（5） 成都市城市总体规划大纲（2000—2020年）

　　（6） 新都区的经济和社会发展规划

　　（7） 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

　　（8） 成都市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

　　（9） 投资项目方签订的协议书和意向书

　　(10) 其他有关依据资料

　　4.项目提出的理由和过程

　　房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司决定规划、开发金荷商业大厦。

　　新都区是四川省确定的重点工业开发区之一，是西部人才、技术、高新技术产业的源头。目前工业区产值上千万元的企业已达百个，西南石油学院、四川音乐学院、成都医学院近在咫尺。

　　近两年来，成都市各级政府认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的成都人居新城的奋斗目标。

　　（二）项目概况

　　1.拟建地点

　　拟建于新都大件路与电子路交汇处。

　　2.建设规模和目标

　　自有资金为4000万元，金荷商业大厦项目规划总用地7981平方米，建筑面积4.3448万平方米，其中住宅2.35万平方米，商建1.3万平方米，配套车库0.6427万平方米。总居住户数220户，规划总居住人口800人，绿化覆盖率35%。

　　3.主要建设条件

　　（1） 供水

　　现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

　　（2） 雨水、污水排放

　　现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就近排入。

　　（3） 供电

　　拟采用双路供电，考虑留有余地，变压器容量3200千伏安。

　　（4） 供气

　　通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套已完成，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地已达到“五通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

　　4.项目投入总资金及效益情况

　　本项目投入自有资金4000万元，再加上房屋预售款，共投入总资金7000万元。

　　本项目完成后，预计销售收入为11000万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加、所得税后，预计利润为2500万元。

　　5.主要技术经济指标

　　技 术 经 济 指 标

　　项目单位数量

　　占地总面积平方米7981

　　总建筑面积平方米43448

　　居住建筑面积平方米23500

　　商业建筑面积平方米13500

　　地下车库建筑面积平方米6427

　　居住局数户220

　　平均每户建筑面积平方米100

　　平均每户居住人数人3.6

　　绿化率%35

　　住宅栋数栋2

　　平均层数层25

　　地下车库面积平方米6427

　　停车位个200