以房屋买卖作为借款担保，还款能要回房子
一、关键词:房屋买卖，借款担保，合同无效
1.典型案例:
2011年，老杨夫妇因生意需要向小王借款70万元，约定2014年还清。2013年，因老杨夫妇眼看无法按约定还款，应小王要求，老杨夫妇与小王签署房屋买卖合同，约定将房屋暂时过户给小王，待3年后由老杨夫妇再赎回此房。如老杨夫妇到期无力赎回，小王有权另行处置房屋。缔约后，老杨夫妇将房屋过户给小王。2015年，老杨夫妇还清全部欠款本息，但小王却拒不将房屋返还，老杨夫妇遂将小王诉至法院要求小王将房屋变更登记至自己名下。
2.法院判决:
法院经审理后认为:老杨夫妇与小王订立的房屋买卖合同系夫妇二人对小王借款的让与担保，双方并非真实的房屋买卖合同关系，因此该房屋买卖合同不具有法律效力。此外，买卖合同中约定的价格即双方借款的本息，因为老杨夫妇已还清全部欠款本息，因此老杨夫妇关于要求小王将房屋变更登记至自己名下的主张于法有据，应予支持。
二、懂法重点:
1、让与担保的效力如何?
让与担保，一般是指债务人与债权人关于将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将财产返还给债务人，债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的约定根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条的规定，上述约定应属无效。本案中，老杨夫妇与小王订立的房屋买卖合同即有让与担保性质，故被依法确认为无效。
2、让与担保与一般房屋买卖有哪些区别?
实践中，面对不断高涨的房价，债权人为获取超额利润，往往辩称双方系真实买卖而非让与担保。因此债务人树立证据意识，妥善订立合同极为必要。一般而言，让与担保与房屋买卖有如下区别:有无关于担保债权的约定;有无交接房屋的约定及履行行为;是否实际支付购房款等等。总体而言，作为债务人有必要认清二者区别，留存证据。
3、被迫签订让与担保时债务人应如何寻求救济?
一旦遇到纠纷，债务人可从民间借贷纠纷和房屋买卖合同纠纷两个思路寻求救济。其一，民间借贷纠纷，此时债务人依约还清借款本息即可，诉讼中可一并要求将房屋变更登记至本人名下;其二，诉请确认房屋买卖合同无效。除可以前述会议纪要为据外，债务人还可依据《民法典》第一百四十六条关于以虚假意思表示实施的民事法律行为无效的规定，诉请确认房屋买卖合同无效，拿回房屋。