公寓不能落户是指购买公寓不能办理户籍迁入手续。公寓通常是40年产权的商业用房，是不能办理落户的。只有购买70年产权的住宅和居住用地的酒店式公寓才符合落户的标准，其他类型或者产权年限不达标的房屋不能实现落户、上学、划分学区的目的。
一：商品房和公寓之间有什么区别
1、产权年限不同：商品房也就是我们正常买来居住的房子，产权一般为70年，而公寓房一般只有40年左右;产权到期后是需要续费的，也就是说公寓房要比商品房多付30年的费用。
2、使用功能不同：商品房只有一个功能那就是居住，它不能用来办公或者其他目的;公寓房的功能除了居住以外还可以用作办公场所用来注册公司这一点是商品房绝对不具有的功能。
3、买房限制不同：购买商品房时会受到户籍和当地各种政策影响，受限越大买到的难度也越高，而公寓房不同，基本没有限制。
4、户型不同：我们一般听到商品房都是几室几厅几卫，户型会有大有小，一般都是在50_以上的住宅;但是公寓不同以挑高居多，内部没有做任何隔墙需要自己装修时去搞定而且商住两用的公寓是没有阳台的。
5、水电煤使用标准不同：商品房纯属于住宅，水电煤的单价是按照民用标准来的相对较低;而公寓是按照商用标准来算的，所以价格比较高而且一般公寓没有开通天然气这对生活上来说也不方便。
6、居住舒适不同：一般住宅属于封闭式管理，有小区环境，人员相对比较固定;公寓一般出租较多，人员流通较大，而且每一层会有很多户也没有小区环境，舒适度比较低;还有一点就是商品房大多都有配套的学区，一般公寓是没有的，即使有在转让之后也就没有了。
7、落户政策不同：商品房只要满足当地一定的政策要求是可以落户的;公寓就不一定了，公寓属于在商业用地上建起来的房子属于商业性质，所以一般都是不能落户的，也有极少数个别公寓现在可以落户但是较难。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十一条 【不动产登记申请资料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
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