选择投资一个城市的房产，肯定关注的是该城市的房产年租金回报率，以及房子的未来升值空间。但这两者其实跟城市的经济文化大环境密不可分，也就是核心的城市对于人口的吸引力的问题。
伦敦的城市实力，专业机构早就已经帮我们测算了，2019年CGPI全球城市实力指数，伦敦排在第一，而这个“第一”伦敦已经连续拿了8年。而评估依据是综合的，就是根据城市的经济、研究/开发、文化/交流、居住、环境以及交通/出入这几个方面来排名。
我们来逐一具体看伦敦的表现：
经济上，从体量上来看，伦敦是全世界最成功也是最国际化的城市之一，放在整个欧洲，经济体量比巴黎和马德里要大三分之一，比慕尼黑要大一倍。伦敦是全球金融和科技中心， 伦敦的办公时间和占到全球生产总值99%的国家和地区有重叠，根据德勤的调研统计，有40%的世界顶级企业把欧洲总部设在伦敦。多元文化的伦敦拥有全球 336个海外企业的欧洲总部，可用语言达233种。全球29家金融科技独角兽，其中9家在硅谷，7家在伦敦，伦敦最快今年就会成为第一。金融科技产业每年对英国经济贡献超70亿英镑。
经济增长方面，从2011年-2016年每年3.7%的增速，是任何一个欧洲或者北美城市无法相比的，这也反映在创造工作的速度上，每年新增3%的工作岗位，让伦敦位居欧洲之首。
人才储备方面，据德勤报告，伦敦是欧洲的高技术人才中心，也是全球人才的聚集地，有37%的劳动力是出身于海外的。总人口上，伦敦人口数为867万人，是整个欧洲人数最多的城市，其中有180万的租屋人。2029年伦敦人口预计会增长至1000万，即在未来的12年内会增加200万人口。
教育上：在世界排名前100的大学中，伦敦拥有5所世界最负盛名的高等学府。国际学生占到所有学生的26%。在欧洲排名前20的大学中，英国占了8所，伦敦占了4所，是全欧洲乃至全球顶尖教育资源最集中的城市。伦敦一共有40个高等教育机构和超过40万学生。
环境上，伦敦是世界上绿化程度最高的城市，8座大型的皇家公园，城市有40%的绿化面积。
交通上，伦敦享有其他城市无可比拟的交通优势：有270个地铁站，366个火车站，每天伦敦地铁运载量达480万人次，2018年将落成新的地铁线总长136公里；4％的工作者以自行车作为通勤方式，每年有1.35亿的旅客来到伦敦机场。
因此，伦敦一直具备超强的投资吸引力，持续是投资入驻的焦点城市，2016年欧洲吸引外资的投资金额是亚洲的1.3倍，北美的1.8倍，而其中英国占欧洲的25%，伦敦又占到英国的37%，可见一斑。
伦敦历来作为全球富人最喜欢的城市，一直位列第一。而伦敦核心地段的房产买家有三分之一来自于海外。所以伦敦房产也是非常受海外买家青睐的一个城市，李嘉诚百亿英镑投伦敦，张松桥十亿英镑投伦敦等例子屡见不鲜。据统计，伦敦有一半以上的prime london property（黄金地段房产）都是由海外买家买下的，其中的中国买家更是大半天。
海外买家倾向伦敦房产也是因为英国的房产政策基本面有很多优势。比如永久产权、精装带家电且无公摊、无外国人房产税、贷款利率低（最低可以到年利率1.69%，还可以只还本不还息），伦敦透明且成熟的房产交易体系也做着良好的背书。
由于伦敦的城市引力，伦敦的刚性住房一直处于供不应求的状态，在2018年6月-2019年6月，新建房产数量约为17.4万，依旧远低于政府设定的每年30万套新房的目标。需求大于供应，这也是为什么房价和租金每年也在上涨的原因。
英国蓝莎置业
曼城是出租房生意的首选
来自英国官方Land Registry的数据显示，2010-2015年租金收益率（rental yields）最高的依然是曼彻斯特，以6.02%的年租金回报率领跑。其次是利物浦，卡迪夫，考文垂，外伦敦等等。
目前英国住房自有率正处于30年以来的最低点。在过去10年中，个人租房市场增长迅猛、规模空前：每个月新增1.75万个租房需求，租户数量超过了2,000万。有专家预测，在英国，20-39岁的人群中有近60%的人会租房到2025年，而曼彻斯特对中国投资者的吸引力在于，这里的年轻租房人口比例要高于英国的其它地方。”
曼彻斯特作为英国除伦敦以外经济上的最大城市，不仅高校众多，生活便利，经济发达，球队众多，物价较伦敦低很多，而且对华人生活尤其方便：中国城，中餐馆，曼城直飞北京的航班等等，应有尽有。这些条件综合起来，来曼城求学和工作的年轻人，自然带动了当地的租房市场，这也是曼城近6年来，一直英国租金回报率最高的原因。
由于曼城房价低，比伦敦市区低了将近一半，对于在英华人搞投资或大陆投资者来说，相对容易。很多中国留学生的家长都先买下房子，孩子自住的同时还能出租，或买下后直接交给中介，中介收取一定租金，每月按时付款，也是很省心的。
房价升值首选的则是伦敦
买房投资除了租金收入，更多的还是期待房价的升值。衡量房产升值多少的就是资本收益率（Capital gains），年增加值除以投入的资本，就是年资本收益率（annualised return），下图为2010-2015年英国年均资本收益率最高的前十名地区和具体回报率。
不难看出，上榜的大多在伦敦或伦敦周边，经济发展好的地方。也就是说，在伦敦买房，围着伦敦买房，基本就能保证房产的稳步升值。毕竟，伦敦在世界上有着无法比拟的地位，经济实力，技术力量，文化中心，教育中心，政治中心…… 全球很难找到像伦敦或者纽约之外的第三个城市来媲美这两个了。特别是2008年全球经济危机之后，伦敦平均房价已经翻了接近一倍。
**专家预测伦敦房价还会升
据英国国家数据统计局预测，英国的总人口将会从2014年的6,400万增长到2027年的7,000万，而伦敦的人口数量将会在2022年从现在的830万增长到940万，2036年突破千万，到2050年预计为1,127万人。这意味着：2016到2022年间，有一个伯明翰的人口搬入伦敦。这会对伦敦住宅带来巨大的需求。
另外，2014年伦敦人口出生率位居欧盟之首，达17.7‰，而欧盟平均水平仅为10.4‰，届时的婴儿潮也会推高需求；作为首都及全国经济中心，伦敦对本国人也充满吸引力，光2013年，就有20.4万人口从英国其它地方搬进了伦敦；外来移民更是喜欢落脚伦敦，牛津大学研究机构数据显示，伦敦有着全英最高的非本国出生人口，约达300万人。与此同时，全英36.9%的外国移民的目标城市为伦敦。
最重要的是，伦敦预计将会有巨大的就业增长。伦敦改造计划（FALP）预测，到2036年，伦敦可提供580万个工作机会，而牛津经济研究更指出，此前官方预测的到2050年就业机会达630万的目标有望在2026年提前完成。
另外，来伦敦求学的人也在不断增加，伦敦的高等教育机构目前拥有36万名学生。最新的报告指出：2025年伦敦的学生数量将翻倍；而过去十年间，伦敦欧盟外国家留学生人口已然增加了一倍。与人们猜测今后伦敦人口增长主要在郊区正好相反，英国国家数据统计局预测，到2039年，伦敦金融城 The City of London 的人口增长速度最快，可能达到50% ，而Tower Hamlets，Barking and Dagenham两个区域紧随其后，预计增长三分之一。