工业用地不得用来建商业用地项目,就是说工业用地必须用于工业项目,这是土地法中规定的。但就你所说的情况,租来的厂房并没有重建,只是内部改造、装修,旧厂房还在,没有改变建筑物的性质;同时由于土地所有权没有发生转移,土地的固有性质也没有改变——仍然是工业用地。
关于你提到的经营体育项目属于商业范围的问题,就涉及到旧厂房利用能不能进行商业活动的法律规定问题。目前我国法律还没有细化到规定旧厂房利用中,哪些活动是允许的,哪些活动是禁止的,这样一个程度。所以这个问题既不能说合法也不能说违法。有待法律进一步完善,作出更详细的规定。
既然法律没有明确禁止,那么暂时就是可以做的。
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