区别：
1.产权收益不同：小产权房没有房产证，不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房手续齐全，具有合法所有、转让、处分、收益等权利。
2.房产证有无：购买小产权房拿不到国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。
3.法律保护不同：小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，小产权买卖不受法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
4.按揭贷款不同：买小产权房不能从银行办理贷款，不能使用公积金贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。
风险：
1.城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，是不能登记发证的。
2.小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。因此也不能合法的过户，对其升值空间产生较大的影响。
3.购房合同不受法律保护，买卖双方容易出现纠纷，如果遇到国家征地拆迁，也可能无法得到拆迁补偿。
4.想要申请银行贷款进行抵押时，小产权房是没有经过主管部门批准而建造的，购房者无法提供合法产权证明，因此也就无法办理抵押贷款。
扩展资料：
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
参考资料：
区别：
1.产权收益不同：小产权房没有房产证，不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房手续齐全，具有合法所有、转让、处分、收益等权利。
2.房产证有无：购买小产权房拿不到国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。
3.法律保护不同：小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，小产权买卖不受法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
4.按揭贷款不同：买小产权房不能从银行办理贷款，不能使用公积金贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。
风险：
1.城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，是不能登记发证的。
2.小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。因此也不能合法的过户，对其升值空间产生较大的影响。
3.购房合同不受法律保护，买卖双方容易出现纠纷，如果遇到国家征地拆迁，也可能无法得到拆迁补偿。
4.想要申请银行贷款进行抵押时，小产权房是没有经过主管部门批准而建造的，购房者无法提供合法产权证明，因此也就无法办理抵押贷款。
扩展资料：
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
参考资料：百度百科.小产权房
1.小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，小产权买卖不受法律保护；而商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护。
2.购买小产权房拿不到国家颁发的办理房产证、土地使用证、契税证；而商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证。
3.小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利；商品房具有。
4.买小产权房不能办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。
扩展资料：
产权区分
国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
参考资料：
本回答被网友采纳一、小产权房：1、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，个人并没有实际的产权。2、个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。3、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。4、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。二、大产权房：1、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。2、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。3、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
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第一就是村委统建楼，这类房子是村股份公司以建房分配给村民住的名义而建，这类楼盘通常比较大型，有些楼盘甚至比商品房还大，品质没的说，这类楼盘可以村委证明，也就是说村委过户，或村委统一做绿本，这种是最好的小产权房，价格也最高。目前已取消了绿本。
第二就是开发商集资房，这类楼盘有大有小，大的跟村委规模大，小的可能是单独一栋，这类楼盘是开发商也就是某公司向村里买地然后建房出售，这类楼盘合同就是跟开发商签出自建房合同然后做律师见证。这种是不错的小产权房，价格比村委统建楼会便宜些。
第三类就是个人宅基地房，此类住宅就是个人向村里买地兴建的房屋，由于个人财力有限，所以这类房屋通常都是单栋的，签合同就和这个房东签，一般都是签出资建房合同或房屋转让合同然后做律师见证。这种是比较便宜的小产权房，适合经济有限的购房者。
目前全国各个城市已经有47个城市展开了限购商品房，也就意味着大部分城市的房价都会继续增长，而小产权房的价格相对于商品房价格便宜了40%-60%的价格，在很大的程度上吸引了国内众多需求人群。
我做小产权房销售已经有五年了。对这个行业有深刻的认识。小产权房作为中国房地产行业中的灰色地带，一直以来不被法律认可，许多客户在面对小产权房时也是战战兢兢，总担心小产权房会被拆除，拿不到赔偿款。起初面对这些问题，我曾经也有同样的疑惑，时间长了，对小产权房有了更多的了解，现在我可以这样说，对小产权房，我是很认可的，也会一直做下去。
深圳小产权房由于特殊的历史发展进程，已经有一套完整的交易流程，深圳小产权房有自己的特殊性和合理性，由于深圳经济发展迅速，早期的深圳只是一个毗邻香港的小渔村，经过多年的发展已经变成如今的国际化大都市，深圳由于早期建设大量外来人口涌入深圳，住房问题油然而深，那时候商品房概念还不成熟，于是人民就从村里买地然后建房子，然后出租或出售。
由于深圳小产权房数量庞大，占全市房屋住宅面积的45%左右，所以深圳小产权房是非常安全的，涉及人数无法估量，所以小产权房的拆迁都是有赔偿的，深圳拆迁这一块有较为详细的补偿标准。其实很多不了解小产权房的人对小产权房有所顾忌，其实深圳小产权房从某种方面来说，比商品房更有投资价值，简单来说说就是，价格相对商品房来说便宜很多只是商品房的三分之一，租金回报率却比商品高。
那我们小产权的房子保障在哪里呢？
我们小产权的房子主要是由历史遗留回执和合同所组成，再由律师事务所做见证。我们的合同一般分为合作建房合同和房屋转让合同为主。
那什么是历史遗留回执呢？
整个回执单的作用就是因为深圳小产权太多太多，但是政府也希望做一个统计方便日后一些改善型的政策方便落实，所以想建立一个类似商品房一样的数据库，输入一个编码就能知道这栋房子位于什么位置，有多高，面积是多少，原业主信息等等。直到2009年12月深圳市政府由各区域街道办为主的普查登记开始，只要能提供早期房屋的证明材料，如村里盖章的批地证明，镇政府盖章的报建证明，县政府盖章的施工证明，收据等一系列可证明的材料，一经核实补交点象征性的罚款就可以办理历史遗留回执单。
那什么又是合作建房合同和房屋转让合同呢内容是什么呢？
不管是合作建房合同或者房屋转让合同都是一个意思，合同的内容包括了房屋的土地性质，房屋分割后的所有权，房屋后期遇到政府或者开发商征收拆迁所给与赔偿的受益权。
很多人会质疑合同的合法性质。
在中国的法律有一句名言“私权利法无禁止即可为，公权力法无授权不可为”意思就是老百姓做的每-件事只要法律法规没有明文禁止都是合法的，相反政府做的每一件事都必须有明确的法律授权才可行动，如果没有就是犯法，根据我国《合同法》“第52条规定，只有违反法律及行政法规的合同才会导致合同无效”相反之我们合同没有违反国家的法律及行政法规，视为有效合同。那我们再来看下合同内容是否有触犯国家法律法规，国务院办公厅早在1999年就规定农村宅基地不得出售给城镇居民，2004年再次强调城镇居民不得以任何理由购买农村宅基地，看到这里很多人会疑问小产权不就是宅基地吗?其实这是大家的一个误区，在早期办理宅基地证件时，都要分开办理，一个是宅基地使用证，还有一个就是房屋所有权证，说明房和地不是一起的，在中国所有的土地都是国家的，不管是个人或者集体都只有土地使用权，没有所有权，所有一旦遇到拆迁宅基地有一笔宅基地的赔偿款，房屋有房屋的赔偿款。按照《物权法》第142 条规定“建设用地上的建筑物，结构物及附属设施的所有权都归建设者所有”说明地可以是你的，房子可以是我的，而我们签署的合同都是合作建房或者房屋转让，说明这个房子的建设我都是属于参与者，必然会享受到未来房子带来的受益，再者说如果违法律师敢做见证，知法犯法牢底还不坐穿，老板花上几百上千万买下这房子是为了赚钱，如果那么高的风险，他会傻到自己拿出这么多钱来犯罪?所以说放心的买。
如果遇到拆迁怎么办？整个拆迁流程和赔偿又是怎么算的呢？
第一步就是拆迁调查，会专门在设一个办公点，主要调查土地的性质，建筑物的归属，环境设施，交通，公共服务，地质等等，这里其中就包括了了解房屋归属，比如这-栋有多少个人买了，大家意愿如何等等，第二步就是项目预算，开发者要预算下整体造价，工程核算，以便让资金快速流入项目进行运转，第三步就是上报材料审核，上报相关土地批复，建设施工，拆迁计划，安置方案等材料到政府等待审核，第四步政府部门发放证件正式启动拆迁工作，第五步针对拆迁的组织或者个人评估调查选取最终方案，第六步方案和补偿协议最终确定，相关政府部门下文公布，第七步被拆方正式签订房屋及建筑物的拆迁补偿安置合同，也开始发放补偿金，如果你选择要钱签完合同直接- -笔到位， 如果你选择赔偿房子，因房子综合情况而定，有些的矮层就赔偿比例高点，高层的赔偿比例会低一点，第八步正式搬家腾房交钥匙。
深圳小产权房市场存量越来越少，如果想要投资深圳小产权房可以联系我。
那什么又是商品房呢？
商品房分为两类：
1、内销商品房
内销商品房就是由房地产开发、政府主管部门审批建成后，主要是在中国大陆境内出售或出租的住宅、商用房等建筑物。 复式住宅虽然是经济型房屋，但是也属于内销商品房的一种。
2、外销商品房
外销商品房是房地产开发商在政府外资主管部门的审批下，通过土地批租而建造的房屋形式，主要是用于向境内出售或出租的住宅、商用房等。
商品房就是开发商通过竞标买来的土地，政府批地是住宅用地，然后兴建商品房住宅，房子建好后取得商品房预售许可证就可以对外出售了，目前深圳购买商品房门槛也比较高，并且价格也高，手续繁多就不一一讲解了。
总体来说，商品房纵有千般好，唯一一点硬伤让许多人无法接受，一个字，贵！我从来不会跟客户说商品房如何如何不好，其实小产权房行业存在的一些弊端，商品房一样存在，比如二手房一房多卖，烂尾楼等，遇到开发商资金链断裂，商品房一样烂尾，这和它是不是小产权房没有关系的。
现在购买深圳小产权房将来等城市更新拆除赔偿也是不错的投资项目，像有些有钱人，早在几年前就开始对小产权房进行投资，他们是一栋一栋的买深圳城中村的农民房，再进行简单的装修，然后进行出租，待以后拆迁时，能拿到许多赔偿款。如果你没有那么多钱，一套两套也是可以的，自己住也可以，出租也可以，等几年涨价了卖掉也可以，一直住到以后拆迁赔偿也是不错的选择。