房屋拆迁如何认定为经营用房

Question

如题所述

Answer 1

在拆迁过程中，被拆迁房屋的性质很大程度上房屋补偿价值的确定，因此对被拆迁房屋的性质认定是拆迁工作是非常重要的环节之一，根据国家相关法规规定，经营性用房在进行补偿计算时，要包括停产停业损失，再加上经营性用房本身的价值要高于同等规格的住宅用房，这使得经营用房的拆迁补偿要远高于其他类型的房屋，那么房屋拆迁如何认定为经营用房?
各地区对于房屋性质的认定问题均有相应的规定，以南京为例，关于经营性用房具体的规定如下：被征收住宅房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，但未变更权属用途的，仍按住宅房屋进行评估，补助及奖励费用按住宅房屋标准予以支付。选择产权调换的，按住宅房屋予以产权调换。
除此之外，南京市还规定，对其实际用于经营的建筑面积，凭其合法有效的工商营业执照、完税凭证，依规定认定后，按照下列方式计算其停产停业损失的补偿：
对其实际用于经营的建筑面积，参照营业用房或者非营业用房进行评估，高于其按住宅房屋评估差价部分，作为停产停业损失的补偿。低于住宅房屋评估价的，对营业用房，给与不超过按住宅房屋评估价的8%的停产停业损失补偿;对于非营业用房给予不超过按住宅房屋评估价5%的停产停业损失补偿。
各地对于经营用房的补偿标准不一，具体可咨询当地的建设部门，对于拆迁范围内的经营用方，其房屋性质的认定主要从以下几方面入手：房屋产权证上所登记的房屋使用性质，应当作为确定房屋性质的依据;房屋性质发生变更的，房屋所有人应当向房管局申请变更登记;规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，并且实际用于居住的，应当按照住宅给予补偿安置;规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，但依法取得营业执照并用于商业经营的，应当按照住宅予以补偿安置，同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。