第1个回答 2010-08-02
2)建设工程全过程监理招标,应当完成立项审批手续;建设工程施工阶段监理招标,应当完成勘察和设计工作;
3)施工招标,应当完成立项审批手续,建设资金已经落实,按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同;
4)材料、设备招标,应当完成设计工作,材料设备的技术性能已经确定,所需资金已经落实;
5)法律、法规、规章规定的其他条件。
公开招标工程应实行资格预审,邀请招标工程可实行资格预审,也可实行资格后审,但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的,招标人应当合理划分标段、确定工期,并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制,不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标,严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包,如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的,必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构(单位),均不得参加该招标项目的投标。
招标方式:开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式:
(1)公开招标
由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告,公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式,由于参加投标的单位较多,所以审查投标资格及其标书的工作量较大,招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审,当资格预审的潜在投标人过多时,由招标人通过随机方法从中选择投标人,且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目,以及采购数量多,金额大的物资设备、材料的供应。
(2)邀请招标
招标单位不公开发布招标通告,而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函,然后根据各单位回函答复情况,确定投标对象,请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数,世界各国都有规定,我省在有关规定中,明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任,所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期,也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标,这种招标方式限制了竞争范围,有可能失去优秀的投标者。实行邀请招标工程可实行投标人资格预审,也可以实行投标人资格后审。
(3)协商议标
由建设单位直接选择投标单位,就工程的工期和造价等条件,双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多,面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少,招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性,在造价上一般都偏高。
招标投标基本程序
招标工作由开发公司主持,没有组织招标和编制标底能力的开发公司,可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质,具有法人地位,经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。
(1)工作程序
审查招标单位的资格;
报批招标申请书;
编制招标文件,编制标底并送审,指定评标、定标方法;
发布招标公告或招标邀请书;
审查投标单位资格;
分发招标文件及有关技术资料、图纸等,组织投标单位现场勘察和招标文件答疑;
编制和寄送投标文件;
开标,公开标底,审查投标书和保函;
评标、定标、决定中标单位;
发出中标通知书,招标单位与中标单位签订承包合同。
招标申请书应当包括以下主要内容:项目名称、情况、概算;开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称;资金来源及落实情况;图纸、场地等情况是否具备招标条件;招标方式。
(2)应注意的问题
工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出,除另有规定外,一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底,并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格,须审核批准。此外,一个招标工程,只能编制一个标底。
为了保证招标的公正性,应当以招标单位为主,约请有关部门及专家成立评标领导小组,进行评标、决标。对于大中型建设项目,招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会,对各投标方案作出评价。在此基础上,推荐一、二个投标企业,供评标领导小组审定,确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时,政府主管招标投标的部门,有权予以否决。
投标单位在提交投标标书的同时,必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后,如果拒绝承担中标的工程任务,招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。
签订承发包合同时,必须严格履行标书的各项条件,不得修改和变更;双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。
招标单位和中标单位签订合同后毁约,对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的,还应补偿履约保证金的不足部门。
应提交的招标资料目录
1)招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)
2)招标备案登记表
3)经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)
4)招标公告或投标邀请书
5)投标报名名单(公开招标)
6)资格预审文件
7)资格预审评审报告
8)招标文件
9)购买招标文件登记表
10)答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执
11)标底(工程预算书)及市建设工程项目造价咨询核准证(如有标底)
12)评委名单
13)招标人评委委托书:
14)开标会签到表
15)招标记录一览表
16)投标函及投标函附表
17)评委评分表
18)评分汇总表
19)评标报告
20)招标投标情况书面报告
21)中标通知书及中标公示证明
22)办理建管手续联系单
23)合同备案表
24)行政事业性收费、基金缴款通知书及收据
25)建设管理收费认定表(共2份)
26)安全和文明施工开工验收合格证
房地产项目开发流程全过程(五)
招标投标的管理
1)施工企业资质管理:
筑施工企业可分为工程施工总承包企业,施工承包企业和专项分包企业三类。
按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等,将工程总承包企业资质登记为为一、二级;施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前,施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批,二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批,经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》
(1)施工企业资质的动态管理
企业资质动态管理是指由于情况变化,当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时,由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理,主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级,由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模;通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。
(2)工程总承包企业的管理
随着加工管理体制改革的不断深入,出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业,称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理,1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月,建设部出台文件,废止《工程总承包资格证书》,对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。
工程建设项目组织实施方式目前有两种方式:
其一是工程总承包方式,即指从事工程总承包的企业(以下简称工程总承包企业)受业主委托,按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业;分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种,即设计采购施工(EPC)/交钥匙总承包、设计—施工总承包(D-B)、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求,还可采用设计—采购总承包(E-P)、采购—施工总承包(P-C)等方式。
其二是工程项目管理方式,工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托,按照合同约定,代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同,但可以按合同约定,协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同,并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式,即项目管理服务型或项目管理承包型,项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定,在工程项目决策阶段,为业主编制可行性研究报告,进行可行性分析和项目策划;在工程项目实施阶段,为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行(竣工验收)等服务,代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定,除完成项目管理服务的全部工作内容外,还可以负责完成合同约定的工程初步设计(基础工程设计)等工作。对于需要完成工程初步设计(基础工程设计)工作的工程项目管理企业,应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。
2)工程建设管理:
工程建设阶段,指房地产开发项目从列入年度施工计划起,到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收,达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有:在取得土地使用权后,向计委申请列入年度施工计划;同时,与“四源”供应单位签定供源协议,按规定支付有关费用。此后,向建委提出申请开工报告,填报建设开发审批表;到市招标投标管理办公室,办理招标批准手续,选择施工单位;到工程建设质量监督总站(站),办理质量监督注册手续;到建委申领建设工程开工证。项目竣工后,及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。
五、申办《施工许可证》
1、施工许可证申办范围:在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当依照本办法的规定,向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程,不再领取施工许可证。
2、施工许可证办理机构:建设局
3、施工许可证办理程序:
1)填写《建筑工程施工许可证申请表》,并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。
2)提供以下必备资料:《建设工程用地许可证》;《建设工程规划许可证》;《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明;中标通知书及施工合同;施工图纸及技术资料;施工组织设计;监理合同或建设单位工程技术人员情况;质量、安全监督手续;资金保函或证明;施工许可申请表和办理建管手续联系单。
3)建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的,应当向发证机关申请延期;延期以两次为限,每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的,施工许可证自行作废。
4、办理施工许可证:
提交下列归档资料后领取施工许可证:
(一)建设工程报建表;
(二)建设单位资信证明(可用复印件);
(三)立项批文、总体规划平面图、规划许可 证(可用复印件);
(四)施工图设计文件审查批准书;
(五)建设工程试桩施工申报登记证(可用复印件);
(六)招标申请表;
(七)招标公告;
(八)招标日程安排;
(九)招标文件及评标办法;
(十)投标申请书;
(十一)投标单位资格预审文件(保存6个月);
(十二)答疑会纪要;
(十三)投标书;
(十四)评委人员名单;
(十五)开标记录表;
(十六)评委评分表及评分汇总表;
(十七)评标报告;
(十八)中标公示证明;
(十九)中标通知书;
(二十)施工合同或监理合同;
(二十一)合同备案表;
(二十二)施工许可申请表或办理建管手续联系
(二十三)市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据;市建设管理收费认定表(共2份)
(二十四)安全和文明施工开工验收合格证(可用复印件)
第三章:工程建设阶段
工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括:
1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要;
2、施工场地平整,达到施工条件;
3、施工通道疏通,满足施工运输条件;
4、施工图纸及施工资料准备;
5、施工材料和施工设备的准备;
6、临时用地或临时占道手续办理;
7、施工许可批文及办理开工手续;
8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验;
9、组织图纸会审、设计交底;
10、编制工程进度计划;
11、设计、施工、监理单位的协调;
第四章:项目销售阶段
一、领取《预售许可证》
商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售,则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收,并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。
商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
2、有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部;小高层建筑完成主体结构的三分之二;高层建筑完成主体结构的二分之一。
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
5、工程施工合同;
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次,直到房子全部卖光,不必每年更换,当消费者看到该证是去年办理的,也可以照买不误。应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
二、商品房销售及按揭办理
1、销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)
第一阶段:基础市场调研
地块环境与街区功能调研
区域经济及政策调研
竞争项目及非竞争区域项目调查
重点项目考察
市场需求抽样调研
重点客户(群体)市场调研
经济趋势分析
市场需求趋势分析
出具市场调研报告
物业的全面解析及定位
项目SWOT分析
1)、竞争要素全面解读
2)、项目优势分析
3)、项目劣势分析
4)、项目机会利用
5)、市场威胁与困难点
项目竞争力评估
1)、地段价值与发展评估
2)、项目差异性支撑力评估
3)、消费者选择性标准评估
4)、项目综合竞争力评估
• 目标市场定位与消费者需求研究
• 目标市场定位
• 目标市场特征描述
• 目标消费者行为分析
• 消费个案描述
• 置业顾问营销理念提升
• 营销核心理念提升
• 卖点体系设计与提升
• 营销战略与主线策略
• 置业顾问营销攻击体系建立
• 现场攻击体系的建立
• 价格定位及策略
• 价格策略
• 价格定位
• 定价预控及说明
• 付款方式建议
• 销售额动态测算
• 项目促销计划建议
• 渠道促销建议
• 公关活动促销建议
• 客户促销建议
• 品牌促销建议
• 示范单位及环境的设计建议
• 置业顾问营销预算
• 推广费用预计
营销费用预计
房地产项目开发流程全过程(六)
第二阶段:物业卖点与利益点转换分析
• 品牌策略方向建议与定义
• 消费者心理感受定位
• 宣传攻势的确定
• 宣传途径的制定
• 功能划分建议
• 装修方向建议
• 样板房的功能划分定义
• 看房通道的布局建议
• 传播媒介的确定及具体媒介发布计划
• 项目标识(LOGO)设计
• 中英文标准字设计
• 标准色系
• 辅助色系
• 标准组合规范
• 特许组合
• 禁用组合
• 销售培训
• 销售管理策划
• 销售队伍进驻
• 销售执行
第三阶段:推广主题的制定
1. 推广口号的制定
2. 整体包装风格的确定
3. 主要街区路段包装风格及具体形式
4. 现场气氛营造风格及具体形式
5. 展示中心及示范环境具体装修风格建议
6. 样板房具体装修风格建议
7. 看楼通道装饰风格建议
名片、信纸、信封、 传真纸、 文件袋 、请柬、工作卡、 水杯、烟灰缸、垃圾桶 、 车体、工地围墙设计、工地广告牌设计、导示牌设计、条幅设计、路旗设计 、挂旗设计 、车体包装设计 、 主要街区大型形象广告牌的设计、展板设计、售楼处导示招贴、 喷绘画设计、看楼通道设计、户形形象说明设计、样板房导示卡、牌、标志等设计 、行车导示系统设计、售楼书 、售楼杂志、宣传折页、宣传海报、 邮递单张 、 影视广告脚本创意
第四阶段:
• 各销售期的广告具体创意、传播媒介的确定及具体媒介发布计划
• 展销会的配合
• 促销活动的配合
• 其他外卖场的配合
• 广告效果测定与监控
• 竞争对手监控
• 竞争者咨询报告
• 竞争者广告监控及具体分析
• 销售控制及月度目标制定
2、销售合同的签订。
3、按揭办理。
1)公积金贷款:
贷款资格
贷款对象:在本地购买自住住房,同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。
贷款条件:
1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份(如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等);
2、具有稳定的职业和收入,有偿还贷款本息的能力;
3、具有购买住房的合同或有关证明文件;
4、提供住房资金管理中心同意的担保方式;
5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。
第五章:项目交房使用阶段
一、媒介、电话告知客户
1、时间、地点,所交单位门牌;
2、清楚告知客户需要携带的手续,费用及费用清单;
3、物业使用说明书及保修说明书。
二、物业管理的准备
1、物业管理协议;
2、小区氛围的营造;
3、前期管理费用的收取。
第2个回答 推荐于2016-07-26
是甲方建筑师吧,这种职务在中国比较特殊,什么都要管,要和各方交涉,尤其是设计方,建筑,灯光,室内景观之类的,后面那些一定要在建筑时就协调好,不然后期容易发生问题,这些只是一方面,还有合同,项目成本控制,时间周期控制,人员控制,等等,主要就是把一切都把握在自己手中,要不然就被人暗算的本回答被网友采纳