土地出让金包括哪些费用

Question

如题所述

Answer 1

在土地的使用权的转让过程中,伴随着土地出让金和土地出让金的缴税问题。那么土地出让金包括哪些?土地出让税费计算标准?
一、土地出让金包括哪些
      国有土地使用权出让金又叫国有土地使用权出让收入,简称土地出让收入或土地出让金,是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款,包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等
      土地价款的具体范围包括:
      1、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款;
      2、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;
      3、变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;
      4、转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;
      5、改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款,以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。
      按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款,在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。
      国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入;出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益;土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权,依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费),一并纳入土地出让收入管理。
二、土地出让的税费计算标准
      土地转让需要交纳的税费如下:
      (一)、营业税及附加(出让方):
      1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
      2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
      (二)、印花税和契税(双方):
      1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳的印花税。
      2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
      (三)、土地增值税(出让方):
      1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额,缴纳土地增值税。
      2、规定扣除项目:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
      3、税率的确定四档:增值额未超过扣除项目金额的50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的,税率为60%。
      为计算方便,可以通过速算公式计算:
      土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
      (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
      (四)、新征耕地环节
      1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
      2、契税。按成交价格的3%缴纳。
      3、印花税。土地使用证,每本贴花5元。
      4、城镇土地使用税。征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地,以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
      (五)、土地出让环节
      1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税,不得因减免出让金减免契税。
      2、印花税。土地使用证,每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税,按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
      (六)、土地转让环节
      1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用,按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。
      2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%,地方教育附加征收标准为2%。
      3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人,转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。
      税率为:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
      增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
      4、所得税。个人转让土地使用权,取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税,差价的20%。单位转让土地使用权,取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。
      5、印花税。土地使用证,每本贴花5元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按合同载明转让金额‰缴纳。
      6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。
      土地使用权的出让金包括了地价款、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等许多方面,其具有很大的经济价值,因而土地出让金的交税也是很复杂的,不同的土地其出让金交税的标准不同