卖二手房，如何能确保收到买方向公积金申请的贷款？

Question

我卖一套二手房，跟中介与买方已经签了中介合同，从买方手中也收到定金，买方说想省点钱就不让中介代办了，约定下一步网签买房合同，我和他一起去公积金中心办理审批手续，等手续下来见到放贷承诺书后，他付我30%的首付款同时去地产交易中心办理过户到他的名下。因为后面他还要与房积中心签借款协议和去银行办抵押房产证，如果他不配合或这时出现其他问题，是否银行就不会打到尾款到我的帐号呢？如何规避这一风险呢？

Answer 1

我买过二手房也卖过二手房，这个过程我是清楚的。你说的没错，顺序只能是他先付首付，你把房子过户给他，然后贷款才能放下来。你和他一起去公积金中心办理审批手续，当时签的东西就约定了买方拿到新房本后必须把贷款过程进行完，贷款放下来会打到指定的卖方帐号上（这个放款的帐号只能是卖方名字，在公积金中心初审时由卖方指定的）。产权过户以后的事情都不用你去跑了，贷款的事都是买方的责任，他自己去跑。况且在你们成交的时候签的合同肯定就明确约定了由买方保证贷款手续完成，卖方拿到全款，买卖合同才算完成。所以，你将收到剩余房款这件事是由合同保证的。
当然，手续需要人去办，脚长在他身上，他不去跑你就拿不到钱。这种风险在任何商业交易中都是无法避免的，因为很多交易都不是一手交钱一手交货。试想如果先让你先拿到全款，如果你不配合做产权过户，对买方又是个风险，对吧。
当出现他故意不配合的情况时，按照合同条款，他没有履行办完贷款手续的责任，视为违约，买方可以通过法律手段追讨剩余款项或收回房产。他赖着钱不给，但是房子不是在那跑不了吗？虽然房产证在他手里，但是法院可以强制将房子拍卖，用来偿还欠你的钱及违约补偿。
另外，为什么不让中介跟着一块办呢？省不了多少钱的。中介主要吃的是介绍费，就是给你们双方提供信息使得你们能够见面成交这件事的酬劳，其他手续代办几乎都是奉送的，买方可以跟中介谈一下价钱，一共给你多少钱，手续你一直帮忙办到底。据我所知绝对不会因为你不让他帮忙办手续他就少收你钱。我觉得你最好还是要求中介参与，毕竟多个见证人。而如果事情最后砸了，一方欺诈另一方，作为中间方的中介或多或少也会有责任，所以如果中介参与手续办理，他也会帮你多留个心眼，免得出了事自己也被一块告上法庭。
还有什么问题再讨论。我觉得基本上不会有问题的，我就是你这么办的。而且的确没有什么更好的办法。不过，过程中多留点神，还有，最好把中介拉上垫背，出了事两个一块告。
如果你实在不放心，还可以调查一下买方是什么人。比如我就在Google上搜了买我房子的人，是某单位的一位处长，在一些新闻里出现了他的照片，这我还有什么可担心的呢？只要是正经市民，不是职业骗子，都不会赖这么大比钱的，因为相关法律后果会对他的职业和前途造成致命的影响。如果不是处长这样Google上都能搜到的人，他若能提供毕业证、学位证等，也可以放心。

Answer 2

我是中介公司的,我来回答你的问题
首先想问你的是买方是通过中介公司找到的吗?如果是,你应该付中介佣金,经常遇到买卖双方把中介甩开的,这是不道德的行为,相信你们不会这样做
如果买方要办公积金贷款,中介办的话应该是买方付代办费,如果你想让他省下这个费用你们可以自己办,但手续很麻烦,需要大概一个月时间,像你们这么办的话你会有风险的,如果过完户以后买房不去办贷款怎么办,如果贷款没省下来怎么办等,
下面我把我们办的手续流程给你说下:
1 买卖双方(或加上中介方)签定房屋转让合同,并交定金
2 网上持牌签约
3 买方去公积金中心办理审批手续
4 买卖双方去银行办理借款手续
5 去银行办理资金监管手续（如总款20万的房子,银行同意贷14万,那要交6万,你要是收了1万无定金的话你交1万,买方交5万)
6 到地税局报税交税
7 买卖双方到房管局办房产证(土地证)过户
8 领房产证(土地证),买方到银行办房产抵押手续
9 银行放款,将房款全部打到卖方账户

这个过程银行起了担保作用,如果房屋没能过户,房款退回买方,如房屋正常过户,房款自动打入你的账户,不存在一点风险

Answer 3

没有楼上说的那么可怕，只要确定有公积金管理中心参与，事情就有保障，公积金管理中心会收取一个担保费，是贷款额的0.5%，如果公积金贷款中能接手他的贷款，就证明他本身个人资质没有问题，如果他不配合办理，公积金管理中心会取消你们的交易，过户后银行放款要看到他项权利证和完税证明，要是他不配合根本就不能过户。重要的是确定你们的合同和所签署的协议都有法律效益，那么出现问题后也有个说法。

Answer 4

首先，现在住房公积金贷款很受歧视，不过实际上只要各个步骤经过正规单位的话，不用担心；
只要能保证你和对方去房产管理中心办理过户之前的主要手续都是亲自参与并且都是经过了正规的部门办理，不会出事，因为签了合同，你就不再是和个人发生关系，而是和公积金贷款管理部门，也就是国家部门发生关系，不会出错的。
预防的话，就是认真把好关，重要步骤一定亲自去办理就行了。

Answer 5

没有您这么卖的啊！
一旦过户了，房产就是他的了！剩下的钱不交您能怎么的？？？
一旦他出现贷款问题，您怎么办？？？
贷款下来最快得一个月，在这期间有问题怎么办？？？时间更久呢？？？
您那么相信他，他也该相信您，都是相互的！那为什么他不先交全款然后再过户呢？？？不要说没钱！关键是看他想不想买！！！

如果现在您已经这么决定了，哥们，我告诉您一个办法：

比如全款30万，定金交给您3万，还剩下27万吧，在您把房子先过户到他的名下了以后，让他出具一个借款凭证！！！

例如： *** 欠 ***人民币27万！！！约定期限、说明逾期以及法律责任并且签字画押！！！

然后，产权证给他！欠款凭证您拿着！
等他贷款下来了，一手对一手，他给您现金，您给他欠款凭证！

这样，必保您万无一失！！！

这个社会，人心叵测！！！谁相信谁啊？？？人太实在了肯定吃亏！！！

哥们：祝您好运……