房东直租房违约怎么办？如何减少损失

Question

如题所述

Answer 1

租房有很多不确定的因素，房东提前收房、不履行合同等都是违约行为，虽然在租房的时候又签订租房合同，但是一般都是签订的短期的，后期也没有注意到要续签租房合同的事情，那么房东直租房那个违约怎么办呢，如何减少违约的损失呢？
一、房东直租房违约怎么办
1、高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
2、房东违约，没有疑问，所谓违约，指没有按照约定履行合同。一般来讲，违约是要赔偿违约金的，但是注意的是，一定要看合同上是如何约定的，你有没有继续履行的这一条，如果提前解约房东要承担怎样的责任。
3、很多人往外出租房子时喜欢收定金，来减少租客毁约的风险。但是定金不单单是限制租客的行为，对房东的行为也有限制效力。如果房东在收了定金后反悔不愿意将房子出租给租客，那么房东需要赔偿租客双倍的定金。所以遇到这样的问题租客是有权利要求赔偿的。
二、如何减少违约损失
1、减少违约损失要注意避免损失，明确合同，如果租赁合同有相关约定就应该按照合同约定赔偿。没有可按实际损失计算赔偿。
2、如果当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
3、买卖不破租赁，房东买卖房屋，不影响租赁的进行，这个事法定原则，也就是说，你完全可以不搬走。不知房东有没有通知你们可以在同等条件下享有优先购买权，也就是房东在出卖该房屋3个月前通知你们承租方有优先购买权，否则你可以主张房屋买卖合同无效。