法院查封了债务人的房产，现我胜诉但债务人下落不明，我可以申请执行债务人的房产吗？

Question

这个债务人还有一个债权人，这个债权人先起诉的，那么在实现债权时有先后顺序吗？（说明：均未办理抵押登记。）

Answer 1

　　法院查封了债务人的房产，胜诉但债务人下落不明，可以申请执行债务人的房产。
　　1、对于被执行人所有的可以进行分割的房屋，执行时可先行对该房产进行分割后，再根据义务人的生活居住必需情况及债权数额等实际情况进行合理取舍，对其中的部分房产依法执行。
　　2、如被执行所拥有的房产价值较大或面积较大又不能分割，而其所应履行债务数额相对不大，执行中则可以采用置换方式。如“以大换小”、“以远换近”等，即将面积很大的房产置换成能保证其最低生活必需的面积较小的住房；或将其位于中心地带价值较大的房产置换成位置相对偏远的价值较小的住房，用两者产生的差价来履行应尽还款义务。
　　3、以物抵债，即在执行中，促使被执行人与申请人双方达成和解，以房产折价抵债。

Answer 2

你说的情况中，如果法院一次查封房产十年而不续期查封涉嫌违法，债权人擅自变卖该房产亦属于违法。

首先，从法院角度讲，对于不动产即房产不得一次查封10年。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对于查封不动产应该不超过二年，需要延期每次不超过一年，还需有当事人申请。如果查封后两年内未继续查封，则查封自动解除。
其次，从债权人角度讲，其私自处分债务人房产是违法的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖变卖查封的财产应该由法院委托拍卖机构进行，对于变卖应由债权人债务人协商一致，经评估后再行拍卖。如果法院的查封已经解除，债权人更无权自己直接处分债务人资产，除非有法院的裁定。
上述两个关于执行的司法解释在2005年1月1日均已经生效，因此法院、债权人的行为如果像你所述就涉嫌违法。因为不知道更为具体的情况，所以不好妄加断言。请参考，可信息联系。

附：司法解释规定：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二十九条 人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。

申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。

第三十条 查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。

查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
第三十三条 本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

第三十条 查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。

查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第一条 在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

第二条 人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。

第三条 人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。

第四条 对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。

第三十四条 对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。

金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。
第三十六条 本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

Answer 3

当然有先后顺序，如果其他法院查封在前，你在申请执行的法院只能轮候查封，等待第一顺位查封的法院结清债权后，如有剩余价值，才能清偿欠你的债务，是查封循序，不是有没有抵押登记追问

但法院现在一直让我找债务人啊，这是怎么回事？

追答

这也是你的义务，根据法律规定当事人有义务给法院提供被执行人的线索及财产情况

追问

那也就是说在债务人下落不明的情况下即使法院查封了债务人的财产，法院也不能强制执行呗？

追答

可以进行公告，公告期满可以评估拍卖财产

Answer 4

执行时，原则上按比例清偿，但申请保全者可适当多分

Answer 5

可以申请执行，按比例清偿。追问

但法院现在一直让我找债务人啊，这是怎么回事？

追答

你到法院咨询

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